京津冀一体化背景下给北京市写字楼投资带来的机遇与挑战

■穆丹阳 ■北京林业大学，北京 100083

1 京津冀一体化

1.1 对区域经济一体化形成基础的界定

区域经济包括国际区域经济和国家区域经济。所谓区域经济一体化是指地理上邻近的国家或地区，为了维护共同的经济利益和加强经济联系与合作，相互间通过契约和协定，在区域内逐步消除成员国间的贸易与非贸易壁垒，进而协调成员国间的社会经济政策，形成了一个跨越国界的商品、资本、人员和劳务等自由流通的统一的经济区域的过程。其目的是为了通过区域经济组织，在成员国之间进行分工协作，更有效的利用成员国的资源，获取国际分工的利益，促进成员国经济的共同发展和繁荣［1］。

要讨论京津冀一体化，首先要考察经济一体化的内涵。一方面，就一体化的广度而言，可以认定为只要是两个以上独立的国民经济主体之间，建立了存在经贸关系等各种经济形式就可认为是经济一体化;另一方面，就一体化的程度而言，经济一体化可以是各困民经济主体之间以各种方式形成的经济联合体［2］。也就是说，经济一体化也可以是各国民经济主体之间的完全联合。显然，从一定意义上讲，经济学上的区域经济一体化只是经济一体化的一种形式。本文对区域经济一体化理解是:指两个以上的独立的经济主体之间，实行的某种程度的经济协作或实行共同调解的经济联合体［3］。

1.2 京津冀区域实现一体化的现实基础与条件

京津冀地区由于自然形成的布局网络化空间的特殊性和其相互融合的经济、社会、文化、民俗等方面的内在联系的存在，客观上形成了一个具有人缘、地缘和业缘等密切联系的经济共同体，其经济互补性强，基本具备形成区域经济一体化的基础条件。

1.2.1 实现京津冀一体化的现实基础条件

地理位置条件优越、交通发达。京津冀位于东亚经济圈中心地带，是我国三北地区及华东许多地区进入太平洋走向世界的重要通道，该地区航空网、铁路网、公路网纵横交错，其交通密度居全国第一;自然资源得天独厚，自然资源分布集中、综合利用条件优越，有利于升发后进行深加工，以增加产品的附加位;拥有雄厚的人才和科技优势，拥有良好的投资环境和巨大的市场潜力，为本地区的对外开放和利用外资形成了强大的吸引力。

1.2.2 促进京津冀一体化实现的外部条件

京津冀一体化符合世界区域经济发展规律的必然要求。从全球范围看，区域经济发展趋势最为明显。可以说区域经济一体化运动己遍布全世界，并在明显加快的的步伐中，呈现出“区域重叠、区内套区”的特点;京津冀一体化也是我国区域经济发展的必然所在，从全国范围看，我国区域经济发展的一体化，也真正进入实质操作时期，京津冀不能再错过这一发展时机，努力缩小与长江和珠江三角洲的发展差距，使三大区域成为带动我国区域经济发展的三大动力源。

2 北京市写字楼投资的发展现状

根据北京统计局发布的数据显示，2013 年第三产业增加值14986.5 亿元，增长7.6%。全年完成房地产开发投资3483.4 亿元，比上年增长10.5%。其中住宅投资1724.6 亿元，增长5.9%;写字楼投资611.7 亿元，增长59%;商业、非公益用房及其他投资1147.1 亿元，增长0.6%。国家经济调控及改革政策，使北京第三产业保持了较高的增长速度。第三产业快速发展有利于推动写字楼市场需求的提升。

2013 年北京经济仍处于快速增长时期，北京写字楼市场分化明显，一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进销售类型写字楼量价齐升。另一方面，写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响，租赁类型写字楼租金首次进入下降通道。根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据，截止2013 年12 月，北京写字楼市场平均售价38033元/平方米(建筑面积报价)，与2012 年同比上涨12.9%;平均租金305元人民币/平方米/月(建筑面积报价)，与2012 年同比下降6.2%;平均空置率11.6%，与2012 年同比上升18.3%［11］。2013 年的写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额1000 万-2000 万元，与去年小业主、煤矿等“土豪”行业集中抢购不同，除了民间资本，投资群体不乏机构投资者、私募、险资等，这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。分析原因在于，政府对住宅市场实行限购导致部分购买力转移到写字楼市场，另一方面，住宅市场的强劲增长也提升了投资者对写字楼投资增值的预期。

3 京津冀一体化背景下给北京市写字楼投资带来的机遇

3.1 “去中心化”继续发展，投资区域多样化

写字楼去中心化主要是指一些公司企业从原先的核心区域的甲级写字楼搬迁到相对而言偏离市中心的写字楼或科技园区中。现在，城市核心区域的甲级写字楼的租金水平正在不断上涨，土地的稀缺性使得这些区域的新建写字楼数量逐年减少，一些开发商正选择在次中心区域兴建写字楼，以此来降低建设成本，并且还可以获得政府提供的优惠政策。目前，市政配套设施、基础设施加速建设，城市中的部分人口正迁往到郊区或城郊的结合部，人们的居住区域正不断地向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现。此外，中心核心区域的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业的扩租需求，随着北京郊区的发展和现代服务业日渐细致的分工，写字楼的多中心格局将得到发展［12］。所以，在京津冀一体化下，写字楼投资的区域逐步多样化。

3.2 产业升级带动北京市楼宇经济商机尽显

现在，大城市楼宇经济要以盘活存量为主，不能再无节制地扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。作为一种新兴的经济形态，楼宇经济已经成为城市经济的一种重要组成部分。发展楼宇经济，对于积极开拓发展城市空间、积聚城市经济发展要素、提高城市楼宇业态档次等方面都有重要作用。这不仅可以用较小的经济代价换取较大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源逐渐稀缺的矛盾［13］。在京津冀一体化下，有相当一部分的企业会迁到津冀等地，会带动北京市的产业升级，北京市中大量存量写字楼会注重发展楼宇经济，这也为写字楼投资带来了机遇。

3.3 短期供不应求带动优质写字楼投资持续

作为中国的经济和政治中心，北京写字楼需求旺盛，除外资需求外，内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。随着经济不断发展及客户战略定位提升，客户对办公环境的标准随之提高，对写字楼的需求也越发专业高端。在用户需求及市场竞争的双重推动下，市场上高端高配置的写字楼升级换代的速度急速加快。随着低碳环保、科技智能理念的深入人心，高端写字楼也开始注重向人性化设计靠近，并且在不断的优化升级中从交易形式上看，续租搬迁仍将是其主流。虽然京津冀一体化可能带动河北、天津等地写字楼投资的发展，但是北京市的优质写字楼还是供不应求，会继续带动北京市写字楼投资的狂热。

3.4 促进写字楼“综合体”模式进一步发展

随着北京市经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP 增长都有明显的拉动效应。目前，城市综合体的发展热潮，已经带来了一种全新的写字楼发展模式，综合体写字楼成为了一股新的商务经济力量［14］。随着京津冀一体化的逐步推进，北京市作为城市群的中心，其写字楼“综合体”模式会得到快速发展。

3.5 单一业权物业将成为企业投资开发方向

近年来，北京市写字楼市场的快速发展，原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值逐步得到认可，其开发模式已经发生重要变化，以自持物业为导向的单一业权物业将成为一部分开发企业的选择。今天，在京津冀一体化发展下，随着市场发展、投资者对写字楼产品的认知逐渐加深，其稳定的收益价值亦受到市场认可，自持物业收取租金的经营模式受到市场追捧，尤其是在甲级写字楼的开发上表现很突出。选择这个模式的开发企业通常具有较为雄厚的资金经济实力，对所开发物业的价值保值能力、升值潜力具备很强烈的信心。同时部分企业因上市需要，须持有相当规模的优质物业。上述原因都促使开发商持有写字楼物业的意愿大大增加，单一业权物业将逐渐成为市场的主流［15］。

4 京津冀一体化背景下给北京市写字楼投资带来的挑战

4.1 部分产业企业外迁，可能造成写字楼的空置

在未来的京津冀经济一体化下，北京市的很多商业企业会搬迁到天津、河北等地，虽然目前北京市的写字楼空置率不高，截至2014 年底，北京写字楼空置率整体不足5%，为全国最低。但是值得注意的是，未来北京写字楼市场将迎来供应高峰期。未来五年北京写字楼存量或将是现有的两倍，届时北京市写字楼供应量将超过需求量，从而导致写字楼市场空置率上升。到了2017 年、2018 年，北京中央商务区更是将迎来写字楼的集中入市［18］。伴随着一部分商业企业的搬迁以及未来北京市大量写字楼的集中入市，空置率上行压力会加大，给投资回报带来一定风险。

4.2 受到津冀部分城市的冲击

在京津冀一体化的推进下，廊坊将是参与京津资源分配的主力，廊坊地处北京、天津之间，是承接产业转移和人口外溢的不二之选，目前廊坊下属固安等园区已初具规模。具体来看，廊坊下属的固安、大厂、香河、永清等地从地理位置上具有明显优势，并且有相对成熟基础设施和产业基础，写字楼投资也会将飞速发展;位于廊坊市廊坊开发区的廊和坊金融街，前瞻性地判断环渤海经济热的来临和京津冀一体化趋势的到来，主动承接京津金融产业转移，该项目除有专业化的金融总部基地外，还有精品酒店、商业广场等相关配套服务，为入驻机构提供产业政策、投资融资等全方位运营生态集约化服务，打通金融综合体的内部功能复合。可见，廊坊等市的优惠政策、发展潜力会极大的吸引当地写字楼的投资，这对北京市来说，分散了其资金聚合，对其形成了挑战。

4.3 众多投资风险因素

目前，京津冀一体化具体政策尚未出台，房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，以及京津冀三地的产业如何调整，这都给北京市的写字楼投资带来风险。北京市产业正在逐步升级，部分产业的外迁，造成原有地的空置，其写字楼还要不要进行投资、如何去投资，也是投资者需要谨慎考虑的。现在，京津冀一体化政策未发布，投资者掌握的信息不是很完善，造成了信息不对称，北京市写字楼在京津冀一体化中的走向不是很明确。其次，国际上的一些投资集团会根据京津冀一体化的具体情形来进行自己的投资，这也给北京市写字楼带来一定风险。京津冀一体化中北京市如何进行城市规划，以及原有地周围居民的反应，也会带来一定的社会风险。

［1］李敏.关于京津冀区域经济一体化的发展战略研究［D］.保定:河北大学，2004.

［2］张翼.京津冀一体化现状及发展［D］.北京:首都经济贸易大学，2005.