浅谈城市综合体项目工程管理

■赖天辉 ■福建 厦门 361000

“城市综合体”是以建筑群为基础，融合商务办公、商业零售、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)，它们相互依存，相互收益。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

1 城市综合体工程发展历程

现代城市的发展速度快，地面空间的发展也往空中延伸，人们越来越适应于一个方便、快捷、经济和集多种功能于一体的综合空间，以此享受高效率的生活环境，这就需要城市综合体来解决。

《中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》的数据显示，2012 年1-6 月份，全国商品房销售面积39964 万平方米米同比下降10.0%。其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314 亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异，出现冰火两重天的情形。

2 城市综合体的特点

城市综合体是在城市的发展中孕育而生的一种城市建设，有“城中之城”的称号，实际上是集商业、办公、住宅、旅游、娱乐、交通等功能于一体的城市空间。城市综合体具有24 小时的繁荣的特点，各个部分相互补充，尤其是商务和居住得到了很好的发挥，给人们的生活学习工作都带来了不可磨灭的作用。

城市综合体其以多元结构，多功能商务空间，彼此功能互为补充，资源共享，达成和谐互动的国际化商务大家气象，进一步强化城市CBD概念，构建城市高端商务价值体系，成为城市中心区的地标建筑。城市综合体具有以下特点:(1)城市综合开发利用率提高。与传统的地产模式相比，城市综合体的发展最终是集多种功能于一体的建筑，使城市各个项目之间形成配合，从而打破了城市发展空间不足的现象。(2)缓解城市交通压力。城市人几乎每天上班都得跋涉很长的路才能到达上班的地方，由于出行的人多，必然会给交通造成压力。城市综合体的出现，缩短了人们上班的时间，让人们衣食住行都可以在一定的范围内得到解决，从而缓解了交通压力。

3 项目概况

南宁安吉万达广场位于西乡塘区高新大道与安阳路交汇处(东临60 米宽的城市主干道-安吉大道，南接秀灵北路延长线)项目总占地面积126 亩，总建筑面积58.2 万m2，建筑密度58%，容积率5.5。总投资额近百亿。项目涵盖了大型商业万达百货、旗舰步行街区、SOHO 公寓、写字楼、品质住宅、万达IMAX 影城、大歌星KTV 等多功能城市业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、商务、居住于一体，是目前中国功能配套最新、最齐全的万达3.5 代城市综合体。

4 城市综合体施工组织管理存在的问题

由于工程施工工期紧、任务重，所以工程施工过程中的组织管理是一个亟待解决的问题。

4.1 施工难度大，倚重项目数量

整个工程所要完成的工序多，并且工期紧。除了建筑主体的施工以外，建筑地基处理也是一个大难题，由于周边的建筑物太密集，开挖基坑必然要考虑支护结构下开挖，这又会投入很大的人力物力。工程施工配合量大，设备预埋件多，土建、安装、电气及内部各工种之间协调困难。另外，综合体本身就是一个由多种功能组成的建筑，所以其完整性，必然依赖于各个部分的完整。

4.2 项目管理体制不完善

对工程施工的管理，无非就是对人力、物力、材料和机械的管理，这需要具有丰富经历干练的一个领导团队，要深知建筑行业相关的技术规范，并且不断更新管理体制。施工管理，一切都是对人的管理，只有“以人为本、科学发展”的管理理念，才能创造出精湛的建筑。对于城市综合体的建设，特别要注意管理模式和管理实际脱轨的问题，如果处理不好，施工现场将会出现失控的局面。

4.3 项目安全重视力度不够

工程安全问题涉及到施工企业的经济效益和声誉，但是很多企业仍然在安全问题上不够重视，管理层很多时候只是被动的、应付式的检查安全问题。安全责任制问题名存实亡，工作无法开展。在进行三级安全教育的问题中不加以宣传，施工方案交底工作没做好，安全防护设备未经检验合格就使用。施工作业人员意识薄弱，存在着侥幸心理，而施工企业在现场的安全投入也不足，为了赶工期而忽略了安全问题，时有发生。打着“安全第一”的旗号，对建筑材料和质量问题不放心上。

5 改善城市综合体工程项目管理的控制措施

5.1 完善管理体制

由于我国的国情和社保制度的不健全，政府不可能对产生安全质量问题的企业实行关闭处理。而只能让建筑中的各方主体遵守《建筑法》、《法律》等行政法规的规定，所以，建筑企业在施工中必须要不断的完善管理体制。确定建设安全质量生产的第一责任人。实行建设工程安全押金或者风险保证金制度。待工程安全竣工之后再返还。成立建设行政主管部门指导下的社会化、专业化和服务型的监督机构。综合治理建设活动中的违法、违规行为，而对于文明施工和质量施工的单位给予一定的奖励。

5.2 加强资金的流转

资金的正常运转时确保城市综合体正常运行的关键。如果资金不到位，必然会导致建材无法购买、工人罢工、质量不合格等不良影响，一旦停工，再复工的难度就会提升。所以，为了保证工程的正常进行，建设方一定要加强资金的流转。

5.3 统筹协调

在城市综合体的施工管理过程中采用不同的协调方法合理解决项目施工过程中产生的结构矛盾、行为冲突、目标冲突、环境矛盾，与本项目其他承包单位协调和合作，提供所有需要的有关资料、设备和人员以确保于分工交界点上能与其他承包单位满意地配合，并确保其负责的工作是按正确的程序施工。在施工进行中的各个阶段，与结构专业及其他有关的承包单位讨论、协调和落实各分工交界点。保持项目施工过程的有机统一，确保项目施工管理目标的最终实现。

5.4 对重点环节进行控制

为了保障工程质量，任何子项目的管理都要有严格的质量标准，对于重点环节的项目要有成熟的、科学的管理理论和方法，项目施工人员要紧密结合工程实际，根据施工现场的自然条件、劳动力、材料机械的供应情况等，制定出最经济、最安全、最有质量的施工方案或施工组织设计。重点工程的施工组织设计，必须经工程师审批，监理公司批准。特别对于比较特殊的施工部位应编制专项施工方案，并经工程师审核批准，施工中应严格执行，并加大检查和验收力度，确保技术上可行、安全上有保障。

5.5 树立质量意识

良好的质量意识，有益于规范施工行为。目前我国大部分的施工作业人员的受教育程度不高，普遍的缺乏质量意识。如果没有质量意识，即便有再好的施工材料和施工器械，也可能会使工程质量无法提高。企业要树立工程质量意识，无非就是要提高工程施工人员的作业技能。加强施工人员的质量技能考核制度，考试合格之后方能进行操作，只有这样才能保障工程质量。另外，可以采取相应的激励手段，调动作业人员的积极性，间接的也提高了工程质量。

6 结语

伴随着我国建筑市场的不断发展，企业间的竞争力不断加大。特别是城市综合体的发展，责任重大、任务艰巨，更需要在发展和建设中加以重视，走一条生产服务型的城市综合体道路，加强施工管理，认真落实各项制度，积极总结和借鉴国外优秀的施工管理经验，灵活的运用到城市综合体管理的各个层面。只有这样，才能建造出质量好、安全系数高的城市综合体。

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