住宅小区共用消防设施常见问题探析——以建业森林半岛为例

■杨俊红 ■河南裕华建设安装工程有限公司，河南 郑州 450000

从2015 年5 月17 日清晨到19 日凌晨，建业森林半岛小区两天之内着了三次火。该小区属于郑州市建成较早的高档住宅小区，曾被评为“亚洲人居环境建设典范工程奖”，小区配套设施、物业管理水平在当地行业内都属于翘楚。虽然这三次着火最终都被扑灭，着火单元楼内消火栓内有水枪、水带，但就是没水压;消防通道太窄，不符合消防规范，大型的消防车开不进去，只有小型的消防车可以通行等问题暴露无疑。这些暴露的问题仅仅是物业管理行业共用消防设施管理问题的冰山一角，实际的问题更严重，公用消防设施缺少日常维护和安全日常检查，部分物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。在此对用消防设施所暴露出的问题进行分析梳理，找出对策，以便物业服务企业、政府部门对症下药，采取措施，加强对共用消防设施的管理，保障广大业主的生命财产安全。

1 共用消防设施问题汇总

1.1 消防通道被占用、消防通道拐弯处不符合消防规定

建业森林半岛小区的通道入口安装进出分离式道闸设备，一进一出，中间采用安全岛+岗亭的模式，导致通道进口和出口的宽度不满足消防车通行的规范要求，在火灾发生时导致消防车无法进入园区，且园区内的消防通道被业主的私家车和电动车等杂物占用，消防通道变的很狭窄，消防车即便进入园区也根本无法通行。

1.2 疏散通道、安全出口被占用

建业森林半岛小区着火的是10 层的一户业主家，待消防官兵带着水带进入楼层灭火时，发现楼道内的婴儿手推车、自行车等物品堆放在楼道，影响通行与疏散。

1.3 烟感、温感报警系统缺少必要的巡检维护

其烟感、温感报警系统的设备有的上面还有红色的塑料罩罩着，属于交付使用时未及时去除，导致发生火灾时未能及时报警。

1.4 消防喷淋泵、消火栓泵、稳压泵定期试运行

待消防官兵冲到事发楼层打开室内消火栓时，发现没水，告知物业启动消火栓泵，依然水压很低，根本不能满足灭火要求。纵观整个物业服务行业，消防喷淋泵、消火栓泵、稳压泵不发生火警情况，基本没人注意，也很少维护，等真的发生火灾情况，因缺少必要的维护，整个管道系统的功效大打折扣，出现水压低、甚至没水的情况就很普遍。

1.5 正压送风机、防排烟风机的定期试运行

楼层上的正压送风机问题不大，可是其每层的百叶风口处的防火阀开关因为几乎没有维护，导致发生火灾时部分楼层的防火阀不能打开。地下车库的正压送风机、防排烟风机也是缺少必要的维护，有的没有及时的调整到自动状态，导致发生火灾时不能联动。

1.6 消火栓、喷淋系统的泄水测试

缺少必要的维护，消火栓管道没水，或者水流很小，发生火灾喷淋根本喷不出水，喷淋管内都是斑斑锈迹的黄水，已将喷淋头堵塞。

2 问题原因分析

以上出现的这些问题仔细分析既有管理人员的因素、也有大的环境因素导致。

2.1 人员的因素

目前，按照国家法律规定，消防控制室值班员必须经消防专门培训持证上岗外，物业服务企业从事消防管理的人员却没有持证上岗的要求。实际情况是消防管理人员也多为消防控制室值班、水电维修人员、保安等人员兼职，这些人员基本上都没有经过专门消防培训，没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和操作、检查、维护的基本方法，同时这些兼职的消防管理人员工资低、责任心不强，消防管理几乎成“空白”。

2.2 环境的因素

(1)缺乏维护资金。物业服务企业实施上述所说的消防管理，其资金来源于两方面。

①对共用的消防设施设备进行运行、养护、维修和管理，所需资金来源主要是业主交纳的物业服务费。按照《物权法》的规定，物业服务收费遵循费用与服务水平相适应的原则，但实际情况是，物业公司服务质量与物业收费不成正比，提供的服务无法满足业主要求。业主通常采用拒交物业费作为维权手段，长此以往，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，最终造成服务质量降低，产生恶性循环。

②对共用的消防设施设备进行维修、更新和改造，则需要动用业主共同交存、属业主共同所有的专项维修基金。根据国家相关法律法规，业主有使用专项维修基金的决定权，动用专项维修基金，需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，亦或者经由业主大会依法通过使用方案，再由政府建设(房地产)主管部门审核同意或向其备案后划转列支。

专项维修基金的领用存在两个关键点，一方面是依据法律规定，领用条件严苛。不但要明确物业消防服务日常维护职责和标准，还需要了解动用专项维修资金的具体情形，这些情形还需要区分哪些是业主或部分业主自身原因造成的、哪些是物业服务企业管理不到位造成的、哪些是确实符合动用专项维修资金的条件。只有大家有统一的共识，各方包括监管资金的政府职能部门才有讨论或者审核通过的可能;另一方面是程序上必须有双重大多数(两个三分之二)业主或业主大会讨论通过，这里面有三个棘手问题，一是没有组织者、二是多数业主不积极参与、三是众口难调形不成合意。因严苛的使用条件和复杂的程序，在现实中能够成功动用使用住宅专项维修基金的并不多见。在目前没有成熟的机制、制度或者惯例解决这两个关键点情况下，缺乏资金或者说有钱用不了，出现很多建筑消防设施彻底瘫痪、长期成摆设无法解决，就不足为怪。

物业服务费收支不平衡、专项维修基金有钱用不了，在这样的环境下物业服务企业对一些公共消防隐患问题的整改也是有心无力。

(2)法不责众的无奈。小区内业主占用消防车通道、杂物堵塞公共楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题，严格讲属于违反消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为属于业主所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，但很多业主予以抵制，不予改正。物业服务企业如果按照法律规定约束业主，业主不乐意，增加与物业的对抗，甚至是不缴纳物业费;物业服务企业如不按照规定要求，又会面临政府执法部门的处罚，而作为我们的行政执法部门直接对这些业主进行处罚又不现实。在这种情况下，物业可以做的就是联系其他利益受损害的业主，通过民事诉讼方式向侵权人讨要补偿，但中国传统邻里关系和睦相处的观念和民事诉讼周期、成本和执行等因素，许多业主明知道自己权益受损也不愿意出面维护自己的权利，“法不责众、多一事不如少一事”观念，给问题的最终解决造成很多障碍。这也是许多具体问题、具体隐患、具体纷争处理解决难的很重要的诱因。

3 对策研究

(1)物业服务企业要不断提高自身的管理水平、强化服务意识、提升服务品质，还要树立消防安全观，重视公共消防设施的维护管理，建立消防规章制度，并严格执行。具体可以从如下几方面去做:

①消防通道、疏散通道、安全出口管理。a.单位应保持消防通道畅通，严禁占用消防通道，对于需要在小区出入口安装道闸的情况，可以考虑将道闸安装在道路两侧，道路中间不设置安全岛，将岗亭移至道路一侧的模式。对于停放在消防通道上的乱停乱放车辆，要及时进行制止并劝离。b.对长时间占用消防通道、疏散通道、安全出口的行为要进行制止，对不听劝告的要予以清理。c.应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

②消防器材管理。a.每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药;b.派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态;c.对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导;d.各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责;

③消防设施、器材维护管理制度。a.消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。b.消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

④消防设施和消防设备定期测试。a.烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次;b.消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用;c.正压送风、防排烟系统每半年检测一次;d.室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次;e.其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

(2)作为政府部门要加强监督与政策引导，为物业服务企业排忧解难。

4 结语

一些物业服务企业经营策略急功近利，在经营中重眼前、轻长远，重修补、轻维护，重经营、轻安全。在费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面投入了巨大的人力、精力、财力、物力，却忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。我相信通过物业服务企业的自律、政府部门加强监管与政策引导，这种现象将彻底改变，并最终消失。

［1］刘源峰，贾文彬，张绍强.建筑消防设施常见问题分析［J］.哈尔滨轴承，2006，27(03).

［2］蔡飞.基于建筑消防设施常见问题的研究［J］.城市建设理论研究(电子版)，2012(01).

［3］曹广文.消防设施常见问题分析研究［J］.城市建设理论研究(电子版)，2012(08).