浅析房价的影响因素和政策建议——以内蒙古地区为例

内蒙古大学经济管理学院　段智栈　王丽娜

浅析房价的影响因素和政策建议——以内蒙古地区为例

内蒙古大学经济管理学院段智栈王丽娜

摘要:随着经济的增长和人民生活水平的提高，房价也快速增长，一些地区的房价大大超出了中低收入者的支付能力。本文以内蒙古地区为研究对象，分析了影响房价的因素和房价对居民、社会的影响，并对如何调控房价给予针对性合理化建议。

关键词:房价内蒙古自治区投机土地资源货币政策保障性住房

房地产业是大多数发达国家的支柱产业，我国2003年也将房地产也作为支柱产业。在房地产业高速增长，对GDP的贡献也越来越多的情况下，房价增速的过快也成为了困扰政府的头号难题。拥有一套属于自己的房子成为了中低收入群体遥不可及的梦想。与此同时，我国的贫富差距逐渐拉大，房屋成为了衡量人是否成功的第一标准。

房价的快速上涨使贫富差距越来越大，不利于社会的稳定。此外，房价的过快增长容易滋生房地产泡沫，不利于我国金融系统的稳定。日本在30年经济增长的末期，日元升值，房地产价格飞涨，但1991年时，其股市与楼市相继崩盘，从而陷入了了到现在为止20年左右的经济停滞。日本的情形与我国是何其相似，日本的前车之鉴警醒着我们，抑制房价的过快增长，是关系到金融安全的国家大计。

由于内蒙古自治区自身的情况与其他经济较发达地区的情况有些差异，地广人稀，截止2012年的年末常住人口内蒙古自治区为2490万人，人口密度约为每平方公里21人，而北京，上海，河北，广东的人口密度分别为每平方公里1260、3753、387、589人，在人口密度上，内蒙古自治区与较发达省份相差数十倍甚至数百倍。因此，对房价影响的因素也不完全相同。

一、影响房价的因素

(一)地区生产总值

地区生产总值是与国内生产总值相类似的一个概念，它表示一个地区的经济发展水平和经济发展状况，是衡量经济时常用的指标。其对房价的影响分为需求和供给两个方面。从需求来看，首先，地区生产总值的增加，也就意味着经济的增长和居民收入水平的提高，他所能负担的最低房屋价格也会提高，房价就会上涨；其次，对于已经有房子的居民来说，收入的提高会让他们考虑改善居住环境，再购买一套房子，所以会增加房屋的需求。从供给来看，地区生产总值的增加意味着该地区的经济状况良好，投资者和开发商对房地产的信心会增强，从而增加对房地产的投资，增加房屋的供给。

图1　内蒙古房价与地区生产总值的关系

如图所示，内蒙古自治区的房价与地区生产总值的变化趋势相同，基本同向、同速增长。由此可以看出，房地产业在作为支柱产业支持经济发展的同时，经济的发展也反过来，对房价的上涨起到推动作用。

(二)成本因素

建造房屋需要成本，由于成本是房价中非常重要的一部分，所以成本的高低也就直接影响着房价的高低。建造房屋的成本主要有开发商向政府缴纳的土地出让金、购买建筑材料成本和人力成本等。2004年，内蒙古房地产开发企业购置土地面积740.57万平方米，购置费用为17.84亿元；2012年，购置土地面积为902.76万平方米，但是购置费用为135.32亿元，几乎是2004年的8倍。

表1　房屋造价对房屋均价的影响

由图可以看出，在2004-2012年这段时间，造价占房价的比重都在50%以上，且几乎在逐年下降，由2004年的72.86%下降到2012年的52.90%。由此我们可以看出，成本作为影响房价的一个因素，其影响程度正在逐年减小。

(三)货币政策

利率是国家进行宏观调控的主要手段之一，利率的调控对房地产市场具有非常大的影响。首先从需求角度来看，利率的上升会使那些购房者的融资成本上升，减少需求；从供给的角度来看，利率的上升会增加投资者的融资成本，提高房地产市场的进入门槛，减少供给。

表2　我国1998-2012年利率调整

由表2可知，在1998年，我国住房体制改革以后，为了增加居民的购房热情，促进房地产市场发展，中央银行实行了较为宽松的货币政策，在1998年-2003年时，多次下调贷款利率，五年期以上利率由10.35%，下调为5.76%，与之相对应的，在这5年间，中央银行两次下调法定存款准备金率，从13%下调为6%。在这一阶段，内蒙地区房价上涨比较平稳。

在2004-2007年期间，房价开始高速增长，除2006年外，其余年份增长率均为两位数。尽管在此期间，央行开始实行紧缩的货币政策，不断上调贷款利率，由5.76%上调到7.83%，存款准备金率也由6%上调为14.50%,超过了1988年的13%，但上调的利率不但没有有效抑制需求，反而增加了开发商的融资成本，房价基本都以两位数的速度增长。

(四)其他因素

除了以上因素外，世界经济状况，房地产业在国民经济中的地位，国家对房地产的调控政策等因素也会影响房价。

表3　内蒙古房价水平和增长率

数据来源：国家统计局网站www.stats.gov.cn

2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，将房地产行业列为我国支柱产业；2004年规定国有土地的使用权以土地招标、拍卖、挂牌的方式出让。由表可以看出，2003年之前房价增长基本平稳；2004-2010年，内蒙地区的房价每年都已9%以上的速度增长。由此可见内蒙房价的高速增长与国家将房地产行业作为支柱性产业，并实行“招拍挂”具有直接关系。

房价的过快增长，住房问题愈加凸显，于是国家在2005年出台了二手房交易税制度和新老国八条；在2006年出台了90/70政策和国六条。国家对房地产一系列严厉的调控政策，使内蒙的房价增长率由2005年的18%下降为2006年的9%左右。2008年由于受金融危机的影响，国家在年底放宽限制购房政策，并出台4万亿救市计划，房价增长率由2008年的10%提高到2009年的19%。当金融危机的影响逐渐过去后，国家又出台“国十条”和“国八条”，内蒙房价增速再次降低下来。

二、房价快速增长的影响

(一)积极影响

首先，房价的上涨会刺激投资者对房地产的投资，使房地产业蓬勃发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，它的快速发展，也可以使许多与之相关联的部门发展，如建筑业、金融服务业、交通运输业等的发展，对国民生产总值的增长具有极大的促进作用。房地产业还有巨大的就业带动效应。由于房地产业的发展带动许多其他部门发展，所以这些部门在发展的同时也会增加用工需求，为社会提供就业岗位。此外，房价的增长会使土地价格增长，政府可以收取更多的土地出让金，获得更多财政收入。

(二)消极影响

1、降低人民生活水平，影响社会稳定

对于某些城市的中低收入者来说，即便他们辛苦工作一辈子也买不起一套属于自己的房屋，这种情况下，过高的房价就会抑制居民的生产积极性，增加对社会的不满，有些人甚至会为了钱而违犯法律，影响社会的稳定。

2、造成投机现象，影响金融稳定

房价的高速增长中蕴藏着巨大利润，投机者就会把房屋作为一种投资品，而不是为了自己居住；开发商在投资时也不会进行合理评估，而是盲目造楼。例如鄂尔多斯地区，在经济好的时候，房价曾被炒到1-2万元每平方米，房地产泡沫现象严重。许多开发商以高利润借来民间资本，继续投资到房地产业，在当地人口并未显著增长的条件下，造成住房严重过剩。当经济已出现波动时，泡沫迅速破裂，房价下跌到5000每平方米左右，大部分民间资本无法收回，对当地金融造成严重冲击。

3、增大贫富差距，加剧两极分化

对于中低收入者来说，为了购买房屋，他们会在平时降低其他方面的消费；而对于那些资金充裕的人来说，他们会将多余的资金投入到房地产，来收取租金或差价。对资金充裕的人来说，即使他们不工作也可以比中低收入者的收入高。这会最终导致贫富差距越来越大。

4、降低土地资源的利用效率

房价的过快增长会使房地产部门的利润高于平均利润率，从而使资金流向房地产部门，土地价格上涨。当上涨幅度在一定范围内时，开发商会增加单位土地投入，提高土地的利用效率。但当增长速度过快时，为了使利润最大化，开发商会囤积土地，等到土地价格足够高的时候出售，赚取中间的差价。这时，土地并没有被有效利用，而是被大量闲置，使本就稀缺的土地更加稀缺。

三、为内蒙古地区调控房价提几点建议

(一)加快保障性住房建设

保障性住房是政府为中低收入困难家庭提供的特定标准、限定价格或租金的住房。主要有廉租房、经济适用房等。目前对房屋的需求主要是中低收入者的需求，他们人数多、工资低。因此，要真正解决房价问题，主要是解决中低收入群体的住房问题。保障性住房的建设可以大大满足中低收入者的需求，只要解决了中低收入群体的住房问题，也就会大大缓解目前住房紧张的现象。

(二)加强对房地产业的监管

鄂尔多斯房价的暴跌，与开发商盲目造楼有直接关系。他们没有考虑当地的供求状况，造成了住房供给严重过剩的现象，而他们从银行和民间借贷来的资本，大部分都无法还上，造成了人民财富和国有资产的流失。为了防止此类现象的发生，应加大对房地产行业的监管，对其资金来源严格审查，并结合当地实际的供求状况来建造房屋，防止开发商捂盘销售的情况。

(三)尽快完善房产税制度

房产税是国家向房屋产权所有人或使用人征收的一种财产税。房产税已经在我国重庆和上海等地试行。征收房产税，可以抑制投机行为，增加投机者持有房屋的成本，使他们将房屋转让，有利于提高房屋的使用效率。

(四)完善房地产信息统计和披露制度

由于房屋交易双方的信息不对称性，房地产开发商经常隐瞒房屋信息和数量，捂盘销售，造成房价增高，来谋求最大利润。因此，政府要完善房地产信息统计和披露制度，使购买者能尽可能全面地了解房屋信息和供求状况。

参考文献:

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