公允价值计量模式在投资性商业地产中的应用

沈艳

摘 要：公允价值的引入改变了准则中采用历史成本计量占主导地位的现状。其运用越来越规范。至今CAS 3实施已经八年有余，我国仅有少数上市公司选择公允价值计量模式，这一情况与西方截然相反。本文通过探讨投资性房地产的公允价值是否适用于我国市场，公允价值的评估是否具有可靠性，以期对我国投资性房地产会计理论和实践的发展有所裨益。

关键词：公允价值计量；投资性房地产

CAS 3实施至今已有八年多时间，A股上市公司仍然只有极少数（4.6%）选择采用公允价值模式计量投资性房地产，绝大多数都固守成本模式，放弃了新准则赋予的新选项。本文基于上市公司执行企业会计准则的情况，分析了上市公司投资性房地产公允价值后续计量的现状和动因。

一、公允价值计量模式应用现状

1.应用公允价值的企业数量少

由于经济发展和资本市场环境的原因，国内对于公允价值计量的经济后果相关研究起步较晚，根据何建国等（2014）关于公允价值计量运用于投资性房地产中的规模的研究，虽然上市公司中拥有投资性房地产的企业越来越多，但使用公允价值模式计量的企业非常少。许多拥有投资性房地产且所在地有活跃的房地产交易市场、公允价值能够确定的企业也不釆用公允价值。有些同时在内地和香港上市的公司本是最有条件釆用公允价值模式的，但是它们依然釆用成本模式。这些说明不是没有条件采用公允价值，而是另有考虑。

2.公允价值确定方法不统一

我国投资性房地产准则规定了釆用公允价值模式的条件，但是对于公允价值的确定方法并没有做统一的规定，所以在实际应用中，有的公司采用专业房地产评估机构的评估价格；有的公司釆用第三方公布的调查报告；有的公司参考类似市场价格自行确定。虽然每一种方法都参考了市场因素，但免不了受到人为因素的影响，带有较强的主观性。所谓的公允价值是不是真正的公允价值值得商榷。

二、企业较少采用公允价值计量模式的原因

1.公允价值模式会加剧公司资产与利润的波动

公允价值计量模式下，企业在每个会计期末编制报表时都需要按照投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整。投资性房地产的公允价值随着市场状况的变化而变化，这就加大了企业经营业绩和财务状况的不稳定性，这种变化超出管理层的控制范围，在一定程度上会掩盖管理层的能力和作为。通常企业都希望向投资者传递一个企业平稳增长的信号，如果釆用公允价值计量模式，一切都不在掌控之中，对于管理层来说压力甚大。

2.公允价值难以取得且获取成本高

釆用成本模式进行后续计量，企业只需要在初始成本的基础上按期计提折旧或摊销，且资产的账面价格与计税基础一致，期末不需要为了纳税调整净利润。而采用公允价值模式进行后续计量，需要在每一个会计期末确定投资性房地产的公允价值。此外企业为了提高公允价值的可信度，需要聘请专业的评估机构来评估投资性房地产的公允价值并出具评估报告。企业每年需要支付较高的评估费用，增加经营成本。

3.公允价值操作指南的缺乏

我国会计准则尽管对公允价值的应用条件、确定方法有一定的规定，但准则对公允价值的实施和操作规定都过于简单，缺乏详细的操作指南。比如准则规定应用公允价值的条件之一是要有活跃的房地产交易市场，但怎样的市场才算活跃，准则并未做详细的说明。另一个条件中同类或类似房地产的市场价格，但影响房地产价格的因素太多，同一栋楼中的不同楼层价格都是有差别的。准则并未限定公允价值的计量依据，导致在实际中企业确定公允价值的方法各式各样，有的采用评估价格，有的釆用市场类比价格，还有的釆用第三方调查报告。计量依据的不统一会降低公允价值的可比性。这些问题准则都没有提到。

三、完善投资性房地产公允价值计量的建议

1.改进我国投资性房地产会计准则

准则应该完善公允价值应用条件的相关规定，对于什么条件下可以采用应用公允价值模式给予更清晰地界定。另外公允价值的确定方法也需进一步的完善，特别是在不活跃房地产交易市场下公允价值如何估计。对于公允价值的估值原则、具体模型、参数的确定等建立一定的标准，提高公允价值确定方法的可信度。

2.完善房地产评估制度

目前多数企业釆用评估价格作为确定公允价值的基础，因此公允价值的完善离不开资产评估的发展。作为独立的第三方，提供的信息更加独立可靠，因此应引进第三方房地产评估机构。但对于第三方评估机构的设立、运营等应进行严格的监管，制定严格的准入制度，必须得到相关部门的認证方可开展业务。对于机构评估人员的专业资格定期进行审查。

3.规范信患披露制度

我国投资性房地产准则对于披露的规定过于宽泛和简单，导致上市公司对投资性房地产信息披露不规范、随意性强，有些甚至未披露公允价值的确定方法。这种随意的信息披露，使得投资者不能获取完整的信息，使得监管部门缺少了监管的证据。准则必须进一步加强企业对于投资性房地产相关的信息披露。公允价值模式下，必须披露公允价值的确定方法，聘请的评估机构、评估方法、依据的假设、证据来源等。

参考文献：

[1]王一坤.浅析公允价值模式对投资性房地产的影响——以S*ST 百花为例[J].消费导刊，2007（6）.

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[3]Solomons D. Criteria for Choosing an Accounting Model. Accounting Horizons，1995（9）.

[4]张瑞丽，曲晓辉，张国华.投资性房地产计量模式选择的动机及影响因素研究——来自中国A股市场的经验证据[J].当代财经，2014（7）.