浅析房地产上市公司会计政策选择偏好

摘要：本文以房地产上市公司存货计量、坏账准备计提和收入确认等方面为重点对会计政策选择问题进行探究，讨论和分析了其会计政策选择的现状特点及原因，得出房地产上市公司会计政策的选择偏好，并针对房地产上市公司在会计政策选择上暴露出的主要问题，提出建设性意见。

会计政策的选择是研究会计理论和会计实务必须重视的问题。会计政策选择的恰当与否，直接关系着一个企业财务信息的质量和最终经营目标的实现。特别是作为密切联系我国民生建设的房地产业，面对各种会计信息失真、舞弊作假行为应给予足够的重视，进而实现优化资源配置、减少经济损失的目的。

一、会计政策选择的界定

我国现行《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》将会计政策定义为“企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法”。会计政策的选择是在不违背会计准则的有关规定下，企业在综合考虑自己的财务状况、预期目标、经营情况等各个重要因素，对可供选择的会计原则、方法、程序进行分析后做出的正确选择。

二、房地产上市公司会计政策选择偏好的理论分析

（一）利益相关者理论

每个利益相关者进行多边合作、共谋利益最大化是利益相关者理论的核心所在。利益相关者理论要求各方共同制定相关制度以达到平等参与企业所有权分配的目的。在此过程中，这些利益相关者为了实现自己的利益，势必会选择对自己有利的会计政策。

身为企业的投资人，股东们在进行会计政策选择时多考虑如何保全原有资本，关注资本保全价值的计量。因此，投资者在会计政策选择上往往偏于保守和谨慎。

从债权人的角度来说，若项目违约，势必会承担全部后果，因此，为减少代理成本，降低经营风险，债权人在进行会计政策选择时，尽可能的选择可减少违约可能性的会计政策，比如在发出存货计价方法的选择上，往往选取先进先出法。

从管理者的角度来看，股东评价管理者业绩的标准往往是与经营业绩密切相关的，经营业绩的好坏也决定了管理者报酬的高低和管理者的任职期限。因此，在会计政策选择上，管理者多采用利己的策略，比如通过收益平滑法，利用计提准备的多少来平衡各年的业绩，以维持企业“稳中有升”的健康财务形象。

政府对企业会计政策选择上主要采用税收手段进行引导调节。

（二）契约理论

会计政策选择的本质是各个企业契约主体在规则的运用和处理方法的选择上，最终达成一种平衡的关系。在某种程度上，利益相关者对会计政策的选择往往具有很高的关注程度，因为契约的制定、履行以及对履行效果进行评价的全过程都离不开会计政策的影响。由于会计政策选择的不同，各个契约之间的利益关系就会存在差异，导致所获得的利益有一定出入。企业是一个契约的结合体，在众多的契约中，企业和管理者当局的契约、企业与债务人之间的契约关系是最为主要的，表现最为明显。

（三）博弈理论

博弈论思想指出，会计政策的选择过程是各博弈主体相互作用的过程，会计政策的最终选择是一个均衡的结果。博弈是各方共同作用、相互影响的。由于博弈各方的信息不完全相同，存在着某些不对称的情况，这就导致了博弈的产生。基于博弈理论的影响，参与博弈的每一方在自己做选择的时候，除了考虑自己的选择获得的收益之外，还必须考虑博弈对手会对自己选择所作出的反应及应该采取的对策。

（四）经济后果理论

会计的经济后果论是会计政策选择研究的理论基础，会计政策选择必然会使得一部分人的利益受损，另一部分人的利益变大，当然，符合所有企业发展需要的、绝对完美的会计政策选择不可能存在于现实中。但这个可选会计政策的空间范围，让企业寻求尽可能大的经济利益变得有途可循。能够实现最合理、最公平经济后果的会计政策才是我们所追求的。

三、房地产上市公司会计政策选择偏好现状及原因分析

（一）存货

房地产上市公司在商品房发出计价方法选择上的偏好特点是：第一，占据主导地位的会计选择是个别计价法，这是由房地产行业的特殊性决定的。房地产从设计开发，到奠基建设，再到最后的完工成品，这个过程中的在产品都是它特有的，所以说，采用个别计价，单独对它们进行计量更加准确，更能反映房地产业特点。第二，大多使用加权平均法和一次摊销法进行摊销，这是因为房地产上市公司在现实中的经营品种有很多，综合性高且复杂,房地产企业更倾向选择处理简单的会计核算方法。

（二）坏账准备

企业会计准则规定，企业应当定期、不定期的对应收款项进行清查，一般选择在会计期末，分析各项应收款收回的可能性，做出账龄分析或根据应收款项余额百分比法预计可能发生的损失，并进行计提。在进行坏账准备计提时，企业一般综合考虑财务状况、规模大小、治理结构等重要因素来最终决定使用哪种计提的方法以及计提比例。在企业坏账准备计提的实务中，有以下方法：帐龄分析法、余额百分比法、帐龄分析、法个别认定法以及余额百分比法个别认定法。大多公司选择使用账龄分析法，以应收款项发生时间的长短来确定坏账准备的计提比例和预计损失，更加符合谨慎性的原则。如果遇到特殊情况的、大额的应收款项，个别认定法是一个很好的选择，但是在实务中，房地产上市公司通常会选择使用账龄分析法与个别认定法相结合的方法。

（三）收入

收入是影响企业利润的最直接因素，收入的确认和计量也是会计政策选择的重要内容。房地产行业在确认收入时一般选择采用完成合同法和完工百分比法。完工百分比法是根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法，只有当项目开始和完成不在同一时点，而且跨年度时采用该方法，运用这种方法体现了权责发生制的要求。完成合同法即在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程账款结算帐单提交委托单位，相应的应收工程结算款能够收回，相关收入和成本能可靠计量时，确认收入的实现。与完成合同法相比较，房地产企业可以根据完工百分比确认房地产建造过程中跨越的各个会计期间的收入，有效的避开了推迟登记收入带来的不足，更符合管理层的需要。因此，完工百分比法成为房地产上市公司确认收入的首选。

四、完善房地产上市公司会计政策选择的建议

（一）优化治理结构

调整股权结构。实践中存在两种最常用的股权模式：一股独大和股权多元化。两种模式各有利弊，房地产上市公司可以在不同的发展阶段，根据需要不断地调整公司的股权结构，保持一个较好的平衡的状态。

协调法治与人治。由于受到我国几千年传统文化的影响，人治理念较高，但实际经验告诉我们，人治与法治是一种对立统一的关系，相互制衡是公司治理的关键。

建立有效的激励和约束机制。好的治理结构是公司走向成功经营的基石，可以有效的提高员工的积极性，进而提高公司的办事效率，以及公司的监管力度，让企业具有更强的竞争力。

权利制衡。各方权利制衡、动态博弈有利于公司决策的合理和准确。股东会、董事会、总经理应明确职责和权限，各自履行职责，以防止未经授权人员滥用职权。

（二）完善内部监督

发挥董事会作用。在我们国家中，董事会作用的发挥力很不足，被兼任公司董事的大股东所牵制，缺少了独立性。为此，广泛吸收银行、职员等代表中小股东利益的董事，强化董事会的独立性和监督职能。另一方面，提高董事的自身素质，使其能够有效的参与到决策中。

强化监事会职能。强化监事会成员的独立性，选择专业性技术人员进行监督，及时准确的发现企业的问题。同时，建设监事会评估机制，保证其工作的透明规范。

不断加强培养会计人员的职业判断能力，提高业务处理能力。企业要注重提高员工的职业道德水平，最终建立懂法制的团队，服务于公司和社会。

强化内部监督。内部审计是为企业服务的，它可以帮助公司发现管理中的问题，使公司立于国家法规之内，有助于提高公司的管理水平，实现最大的经济效益。

（三）加强外部约束

完善会计准则。房地产企业在选择会计政策时不能随意为之，要在合法的范围内进行，加强对这个“范围”的规范有利于提高整个企业对会计政策选择的质量。范围既不能太单一，又不能太广泛，要掌握好一个“度”。

注册会计师的立业之本是诚信，注册会计师队伍的不断壮大，离不开对审计准则的严格执行，认真审查企业相关会计政策的披露。因此，应加强注册会计师行业的业内监督和约束，建立有效的制约机制，从制度上防范房地产上市公司和注册会计师内外合谋行为的发生。

加强政府监督。目前，地方的税收主要是靠房地产业的刺激、拉动，房地产业的发展需要政府的支持，也需要政府的监督。政府在监督方面就不能监督过度，使企业丧失活力，又不能监督不足，使企业伺机舞弊。