REITs模式引入株洲市住房租赁市场改革的研究

【摘要】根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，本文试研究株洲市住房租赁市场改革方案，将引入REITs模式促进住房租赁市场的发展作为本文研究的核心。本文在调查株洲市房屋租赁市场现状以及困难的前提下，探索引入REITs模式的株洲市住房租赁创新改革方案，目标一面在避免地方财政紧张的情况下解决民众住房需求，解决民生问题。一面消化活株洲市闲置住房和存量商品房，促进住房租赁市场发展。最终希望通过株洲市住房租赁市场改革试点为全国其他城市住房租赁市场改革提供借鉴与经验。

【关键词】REITs模式 株洲市 住房租赁市场改革

一、引言

我国房地产业正处在持续调控的大背景下，研究住房租赁市场的创新机制，着实改变市场结构，全面推进“租售并举”，是房地产宏观调控的重要组成部分，也是房地产业健康发展的必由途径。2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。《意见》中指出需要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。住建部表示，目标未来几年内在国内各大中型城市形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

过去的20年，株洲市商品房市场一直保持高速发展，为城市建设和居民生活带来了根本性变化。发展的同时，株洲市住房市场也存在着问题。一方面，株洲市区存量房总量已能满足市区人口对住房的总量需求，而住房人均占有很不均衡，住房空置率非常高。2013年底，株洲市中心城区拥有各类住房41.95万套，户均1.1套。个人拥有两套房以上住房共49256人126665套，空余住房7.74万套，住房空置率将近20%，同时3.49万户没有住房。如何盘活空余存量住房是株洲市房地产市场健康发展一个关键因素。另一方面，株洲市商品房市场库存增长迅速，2014年9月份达到451万平方米，去化周期达16个月左右，房地产企业资金回笼压力大，甚至存在银行信贷风险。如何协调好房地产增量与存量市场的关系是株洲市房地产业的一个新课题。此次，株洲市作为试点城市引入REITs模式到住房租赁改革中，正好切合以上问题的解决。

住房租赁型REITs是房地产信托投资基金的一个分支，主要方式为权益型REITs，其将筹集到的资本投资于规模的私有产权公寓，通过取得房租收益、变卖公寓产权这两个主要收益部分来回报投资者。本文强调要优先发展住房租赁型REITs，是基于其优势加以考虑的。首先，住房租赁型REITs可以吸收社会各方资金促进城市住房条件发展。其次，住房租赁型REITs可以有效地解决“夹心层”住房需求问题。而且他们可以通过投资低门槛的REITs，获得资产积累的机会共同享受城市发展的红利。再次，住房租赁型REITs可以全面提高住房租赁市场发展水平。最后，住宅租赁型REITs可以作为维持住宅市场稳定的工具。住房租赁型REITs带来的社会经济效益，可能会远远超过一个金融产品单纯收益。

二、株洲市住房租赁市场现状分析

（一）可供出租住房情况

目前租赁市场上可供出租的房源主要是拥有两套以上住房家庭自住之外的空余住房、保障性住房、开发企业待售一年以上的商品住房、部分安置房及城中村和城乡结合部的私人住房等。分析2013年底数据，株洲市城区居民住房自有率较高，拥有两套或两套以上住房的个人数量不断增长，从2008年底的21785人增长到2013年底的49256人，拥有住房从56795套增长到126665套。拥有两套以上住房者中扣除一套自住，空余住房7.74万套。2013年底，株洲市城区库存商品房259.56万平米、22860套（间），其中，待售一年以上的各类商品住房7043套。截止2013年底，株洲市城区累计新建、购改租等方式筹集保障性住房1.75万套。不考虑部分安置房及城中村、城乡结合部的私房出租房源，可供出租房源总计为10.19万套。

（二）住房租赁需求情况

2013年底株洲市中心城区常住人口总数为120.54万人，常住人口总户数为37.7万户，全市共有各类住房41.95万套，其中包含7.74万套自有空余住房和1.75万套保障性住房。可以换算为32.46万户家庭居住在自己可以支配的32.46万套住房中，对比37.7万户人口总户数，市城区仍有5.24万户需要租赁（含住房保障）、购买住房，即目前租赁市场需求总量为5.24万套。除去已租赁保障性住房的1.75万户保障家庭，仍有3.49万套住房租赁需求。随着株洲市国家新型城镇化综合试点工作的推进，社会经济的不断发展，城市人口规模将逐年增加，住房租赁需求也将逐年增长。

（三）住房租赁市场实际状况

根据理论上供需数据分析，株洲市城区住房租赁市场存在一定的规模，并明显呈现供大于求的状况。但市场实际情况是租房选择面不宽、出租积极性不高，住房租赁行为基本是自发的、零散的，呈现供需两难的局面。据房地产经纪机构不完全统计，今年1～10月株洲市城区房屋租赁成交仅2789套，计104.7万平米，352.16万元，不足需求总量的8%。申请租赁备案登记的住房38套，只有达成租赁意向的1%稍多。

三、株洲市住房租赁市场问题及困难分析

株洲市住房租赁市场不活跃，难以起到推动二手市场、激活商品房市场的作用。主要问题体现，第一，房屋租赁市场不规范。房屋租赁多为私下达成，政府部门难于掌握准确的市场信息，给制定相关政策、开展租赁管理带来困难。第二，租赁登记备案率低。房产、公安、税务等不同的部门针对涉及房屋租赁市场都有自己的管理方法。租赁双方因担心登记备案后对其形成约束、征缴税费等致使申请租赁登记备案比例极低。第三，中介服务层次较低。目前的中介服务基本停留在居中撮合的水平，缺乏多层次的服务体系。第四，税负水平高。个人住房出租的，月租金20000元以下的税收综合征收率为5%，20000元以上为7.65%；单位住房用于出租的，税收综合征收率为19.76%。第五，政策扶持力度弱。缺乏鼓励租赁住房的政策，货币补贴、公积金支付租金、就近入学等都无法实现。第六，房屋租赁收益低。株洲市目前的房地产市场租售比低，租金水平偏低。第七，传统消费观念影响。“租房不如买房”观念根深蒂固，重买轻租。

四、引入REITs的株洲市住房租赁市场改革创新方案设计

（一）改革方案目标

搭建住房租赁REITs平台，主要消化库存商品房，提高空置房利用率，协调好房地产增量与存量市场的关系，整合各方面资源，以期尽力解决民众住房需求，盘活闲置住房资产，促进房屋资产、资金良性循环。

（二）政策支持保障

因为我国目前REITs发展水平还比较低，发展REITs还有法律、制度等方面的障碍。株洲市住房租赁市场改革试点需要大胆创新外还需要多方支持保障。

税费政策支持：租赁市场登记住房不积极，原因之一就是经营税费过高。高税率成为我国发展REITs的重大障碍，此次试点政府必须在税收上给予优惠。

资金支持：项目启动时政府带头用专项试点资金直接投资匹配部分资产池，有利于增强REITs的公信力。另外，住房租赁REITs投入大，回报期长，回报率较低。保障性住房REITs模式地方财政给投资者贴息来提高收益。

信誉支持：该项目的启动需由政府公信力来带动，政府的参与可为资产管理公司的运营得到信誉保证。

政策支持：资产管理公司自身就是房产交易的机构，应拥有合法买卖直接交易房产的权利。

（三）业务模式

1.保障性住房源的特殊租赁业务模式。购买方式筹集房源：利用已建成保障房项目募集资金，用于直接购买存量商品房，把适合作为保障房或者经过改造符合保障房条件的存量商品房转为保障住房，扩大保障房房源。当前以及今后较长一段时间内，住房租赁市场改革应主要发展这种经营业务模式，这样的方案将“一箭多雕”地解决目前的复杂矛盾，一面满足低收入人群的住房需求，一面缓解地方日渐高企的房地产库存压力；一面避免地方政府捉襟见肘的财政情况，一面支持中小房企的资金回款需求。具体操方式为：株洲房屋管理资产公司（株洲REITs）把政府原来拥有产权的已建成保障房源托管打包后发行房屋信托基金，（最佳筹集方式是当地银行贷款）改变保障性住房新建为主的方式，筹集的资金以用于保障房源的购买。购入适合作为符合条件的存量商品房，租赁给承租人。（如果回购毛坯房，则进行简单装修，装修款由政府直接投入或委托装修公司装修）购入的保障房纳入政府的保障房源中。收益方面保障房项目并不以盈利为目的，因此保障房租金收入加上政府的补贴作为投资回报，随着经济发展，商品房增值，到期日通过出售一定比例的住宅实现REITs回购。

实物投资方式筹集房源：除了现金、存款等资金投资外，REITs还能吸引房地产等固定资产投资，即所谓的实物类投资，这样的实物类信托产品直接增加了房源的供给。这些实物投资的房地产可以是烂，尾住宅楼等不良资产项目，也可以是银行作为住房抵押贷款的债权人对不能如期偿还住宅贷款进行进行拍卖的房产项目，还可以是一些其他私人闲置住房项目。这些项目都可以经过更新改造后作为保障性住房房源。这种筹集方式可以不必一次性付出现金即可获得保障性住房房源，资金压力大大减弱。同时这种方式的保障房投资和交易行为使原财产的所有人避免了营业税的缴纳，这种以“收入凭证”为收支依据的财产转移不是“真是销售”，不用缴纳契税，也降低了REITs运营财务费用。具体操作方式为：房地产原所有者即私人或公司将房产产权转移给株洲房屋管理资产公司，株洲REITs并不向其支付现金，取得房地产产权后，向原所有者签发收益凭证。株洲REITs将房地产委托给装修物业公司改造及后期维护，并出租给符合条件的承租人。承租人付出的租金与政府补贴一同组成REITs的租金收益部分，外加政府贴息以付给REITs受益人分红。最后同样，REITs到期日通过出售一定比例的住宅实现REITs回购。

2.社会房源的普通租赁业务模式。社会房源的普通租赁模式是通过公开发行受益凭证筹集资金，房屋资产管理公司将筹集的资金购入商品房尾房或者个人自有空置二手房、接手银行处置商品房资产等方式筹集社会房源。房屋管理公司将筹集的房源进行统一平台的房屋租赁业务，获得租金收益，租金收益以分红方式发给房屋信托基金投资者们。以株洲市当前的城市化发展水平和住房租金水平，第二种业务模式还需要长时间的发展，因此不做过多讨论。

五、结论

本文通过研究认为引入REITs模式的住房租赁市场改革能够产生积极的社会与经济效益。社会效益方面：第一，改变了房屋租赁服务的模式，从原来住房持有人的独立经营转变为集合委托管理。第二，增加保障性住房的供应量直接解决低收入人群的住房需求问题。第三，良好的住房市场环境是稳定整个金融环境乃至发展本地产业的重要条件。经济效益方面：第一，打破传统的购房投资观念，为居民投资扩宽渠道，防止房地产过热爆炒。第二，缓解房地产企的商品房库存压力，加快资金回笼，避免因房地产景气周期引起的银行信贷风险。第三，将闲置住房资源转化为资本，解决政府因大量建设保障性住房引起的地方财政压力。

引入REITs模式的株洲市住房租赁创新改革将对于解无论是决当前的经济问题还是社会问题都有重大帮助。本文作为株洲试点的方案设想，试通过对株洲市住房租赁市改革的研究，设计引入REITs模式的住房租赁新平台的方案，以期解决民众住房问题，同时转变方式促进房地产市场健康发展，为全国其他城市的住房租赁改革提供借鉴和经验。

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作者简介：周超琨（1991-），男，湖南株洲人，工作单位：湖南师范大学商学院，学生，研究方向：会计学。