沈北地铁商业地产项目地块分析

佟琳 姚远 沈阳工程学院

沈北地铁商业地产项目地块分析

佟琳 姚远 沈阳工程学院

随着各中心城市地铁项目的建设，地铁经济越来越受到人们的重视，尤其是地铁商业地产项目，本文在对沈北地铁商业地产项目地块现状分析的基础上，给出了沈北地铁商业地产项目道义地块的SWOT分析，以期为沈北地铁商业地产的开发提供借鉴。

地铁商业地产 地块分析 现状 SWOT

一、引言

沈北新区（原新城子区）是沈阳九大市辖区之一，地处沈阳三环北郊，位于沈阳、大连、长春、哈尔滨“东北城市走廊”中部，南靠沈阳市区，北隔辽河、万泉河与铁岭、法库县相望，东与抚顺市、铁岭县毗邻，西接辽西走廊，与新民市、于洪区相连。沈北新区是连接吉林、黑龙江和内蒙古三省区的黄金通道和”东北城市走廊”的枢纽重地。区内有辽宁大学、中国医科大学、沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院、辽宁传媒学院、中国医科大学沈北校区等数十所高校，被誉为沈北大学城。目前，沈北新区处于开发阶段，房价、物价相对其他区域较低，且土地供应量较大，是一些刚刚毕业的大学生、外来务工人员，和其周边地区原有居民在沈阳定居的首选。沈阳地铁二号线的开通带动了沈北地区的经济发展，也为沈北地区的地铁商业地产项目开发提供了基础。

二、沈北地铁商业地产项目地块现状

目前，沈北地区商业已经初步成型，已经可以满足附近的居民及学生的生活需求，如何才能从这样的市场环境中找到自己的商业机会，商家经营差异化、突出特设、经营卖点创新是其发展的必要条件。沈北地区主要商业集中在道义商圈，该商圈是沈北地区的核心地带且紧邻大学城。针对近13万在校大学生的资源，以学生为主导，附带服务周边年轻居民，市场中还尚没有充分满足这种形态群体需求的商业项目。商圈中缺少具有代表性的特色餐饮，现在大多数已普遍的流动性的小吃为主，由于大学生是来自中国各地，离家远的学生长久不能回家，如果能在本地区拥有家乡特色餐饮，肯定能够吸引大学生去消费。商家完全可以从受教育程度高、追求前卫消费等消费特点来定位商业项目。

同时，在政府全力将沈北新区打造成商业旅游区的政策指导下，沈北新区将被塑造成富有生机又有魅力的新城，由于地铁二号线的延伸线的发展，可以将沈北地区打造成具有地方特色，使之成为生态旅游、商业发展、文化特色于一体的城市活动区。北延长线的再建设，极大程度的方便了人们的出行，对于沈北新区商业市场产生了极大的积极影响，将会使沈北新区的商业产生惊人的变化。

三、沈北地铁商业地产项目道义地块SWOT分析

针对沈北地铁商业地产项目道义地块进行SWOT分析，以指导项目定位。

（一）优势

（1）区位优势：道义区域距离市区较近，区域交通较其他区域方便，发展速度也较快；（2）配套优势：商贸中心、医院、银行、餐饮娱乐等设施较为齐全；（3）交通优势：目前有公交线路9条，地铁二号线延长线至此，且沈阳到铁岭的城际铁路起点源于此；（4）人口优势：该区域人口比虎石台、辉山农高区多，人口具有数量优势，且该区域一直以来就是人口聚集区，使得该区域具有一定的发展基础；（5）大学城带动：该区域已经形成了成熟的大学城教育基础；大学在校师生13万人，每年毕业生4万人，大学生是其发展相关商业项目最重要的对象和资源。

（二）劣势

（1）目前道义商圈有积家、华润万家、福瑞佳三足鼎立，覆盖高中低档商品，但商场和沿街商铺经营同质化严重，特色稀少、经营创新普遍不足；（2）近13万在校生的消费资源，这个群体有着年轻、受教育程度高、消费选择多样性等特点，目前尚没有能够充分满足这部分群体需求商业项目和商业规模；（3）优势资源利用不足，新兴业态融合有待提升，温泉养生、文化旅游、智能终端及移动互联网等具有区域比较优势的产业资源开发利用不足，未充分发挥对新区服务业发展的推动作用，科技、文化、现代信息技术与传统服务业态之间的融合度有待于进一步提升。

（三）机会

（1）沈北大开发，周边各种配套相继完善，共享大学城及其周边设施；（2）轨道交通及路网的进一步完善可为项目区域带来更多的人气；（3）沈北新区道义大街汇集了众多大学，学生人口密集为道义大街经济的繁荣发展提供了一个良好的机会；（4）同类地铁商业的成败案例为本项目提供示范与启迪；（5）沈北政策宽松，土地供应充足，生态环境好，市场潜力大；（6）突出的区位优势为沈北新区借助沈阳母城强大的辐射力和资源优势，带动沈阳经济区发展，服务辐射东北地区乃至全国创造了有利的优势条件。

（四）威胁

（1）各类商业态势的竞争对手已经在市场上找到了定位，并形成较高的进入壁垒；（2）其他同类综合型商场的出现与扩张，为本项目的启动带来较多的威胁；（3）主要购买力为大学生，购买力较弱，阻碍了市场的发展。

［1］徐剑锋.广州AM地铁商业地产项目市场分析及定位研究［D］.广西大学，2008.

［2］沈北新区政府网：http://www.nsy.gov.cn/ index.html.

［3］王广平.我国商业地产项目的风险分析［J］. 金融经济.2009.

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［7］尹鹏.杨仁树.丁日佳.王文博.基于灰色关联分析的商业地产项目系统风险评估［J］.中国经贸导刊.2012

［8］余凡.基于波特五力分析法的商业地产项目定位研究——以苏州工业园区某商业地产为例［J］. 中国商贸，2014.

佟琳（1995-），女，工程管理专业本科生在读。主要研究方向：工程管理、房地产开发与经营；姚远（1981-），男，辽宁沈阳人，博士研究生，讲师。主要研究方向：工程项目管理。

沈阳工程学院大学生创新创业训练计划项目（项目编号：201511632138）。