基于模糊综合评判的低碳地产评级体系构建

史宗华

摘要：在全球环境问题日益严重的大环境下，发展低碳经济已是大势所趋，而随着低碳经济的发展，传统的房地产开发模式已难以适应低碳经济发展的要求，开发低碳地产已是大势所趋。目前我国的低碳地产发展还处于初级阶段，尚未建立低碳地产的评价体系，因此，综合运用层次分析法以及模糊综合评判方法，构建低碳地产的评价体系，以为低碳地产的发展提出意见。

关键词：低碳地产；层次分析法；模糊综合评判

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2015）04001402

0引言

随着全球气温的不断升高，人们开始愈来愈重视环境问题，各国已进入低碳时代，如何实现经济发展模式向“低能耗、低污染、低排放”的转变，实现节能减排的目标，是各国政府关注的重大问题，2013年全球温室气体排放量最多的十大国家排行榜中，我国以每年向大气中排放超过60亿吨的二氧化碳，位居世界各国之首，房地产行业作为我国的支柱型产业之一，同时也是耗能大户，有关数据显示，房地产业每年的碳排放量占全社会碳排放量的30%以上，且建筑业能源消耗也占全国能源消耗量约30%，因此房地产业在发展的同时也承担着节能减排的重任，如何从建筑领域进行节能减排就显得至关重要。低碳地产的践行成果需要一个行之有效的评价标准，而现有的低碳经济评价体系与低碳地产的关注重点不同，且就现有低碳地产评价体系的研究成果来看，尚未形成完善的评价体系，为了促进低碳地产的健康发展，适应低碳经济的时代潮流，应该建立一套适合低碳地产的评价体系。

1低碳地产

目前房地产业能耗一直居高不下，因此就要大力倡导发展低碳地产，而所谓的低碳地产就是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，提高建筑的居住舒适度。

低碳地产的开发是一个多过程相互衔接的系统工程，由低碳概念、低碳技术、低碳运行和低碳引导组合成的一项系统工程，涵盖了土地规划、建材选用、建设施工、经营销售、交付使用、物业管理各阶段，并非只是在技术层面实现低碳，各阶段中的各要素对整个低碳地产系统功能的影响程度是难以精确衡量的，即系统具有“模糊性”的特点，因此选用模糊综合评判的方法来构建低碳地产的评价体系。模糊综合评判方法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”的事物的系统分析方法，它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。

2低碳地产评价体系构建

2.1确定低碳地产评价要素指标体系

低碳地产是改变目前房地产业高能耗、高排放局面的唯一途径，也是未来房地产企业的核心竞争力，它在为企业带来经济效益的同时，也能够提高企业的社会效益。从土地储备开发到房地产二级开发的房地产开发与经营的全过程中，都涉及到低碳要素的设计，因此根据房地产开发与经营的全过程，可以确定低碳地产的构成要素，进一步细化，得到由指标层、准则层、方案层构成的三层次的低碳地产评价体系，如图1所示。

图1低碳地产评价指标体系2.2建立低碳地产开发水平的评价集

根据评价决策的实际需要，将评语等级分为很好、好、一般、差、较差五个等级，记为V={V1，V2，V3，V4，V5}={很好，好，一般，差，较差}。

2.3评价指标因子权重的确定

确定评价指标因子权重的计算方法有很多，如层次分析法、统计平均法、变异系数法等，由于目前低碳评价体系尚未建立，考虑到数据的可得性，本文运用层次分析法来确定各层级指标的权重。具体方法如下：

（1）选择房地产行业的专家学者对各个指标的重要性打分，分值取1-9分不等，1分表示重要性很低，9分表示重要性很高，然后通过两两比较确定因子的相对重要性，构建判断矩阵。判断矩阵标度及含义如表1所示。表1判断矩阵的标度及含义

标度含义1两个元素对某个属性具有同样重要性3两个元素比较，一元素比另一元素稍微重要5两个元素比较，一元素比另一元素明显重要7两个元素比较，一元素比另一元素强烈重要9两个元素比较，一元素比另一元素极端重要2，4，6，8表示需要在上述两个标准之间拆衷时的标度1/bij因素i与j比较的bij的反比较（2）计算各判断矩阵的最大特征值λmax与对应的特征向量W。

（3）对判断矩阵进行一致性检验，计算出一致性检验指标CI，CI=λmax-nn-1，（n为判断矩阵的维数），查找平均随机一致性指标RI，如表2所示，计算一致性指标CR，CR=CIRI。当CI<0.10时，便认为判断矩阵具有可以接受的一致性，当CI≥0.10时，就需要调整和修正判断矩阵，使其满足CI<0.10，从而具有满意的一致性。

表2平均随机一致性指标RI

维数12345678RI指标值0.000.000.580.901.121.241.321.41（4）在判断矩阵满足一致性检验的条件下，对判断矩阵的特征向量值进行归一化处理，得到各层次因素的权重集。

2.4评判结果的实施

低碳地产评价指标体系中的每一个单项指标均从不同层面反映一个地产项目的低碳开发情况，要评价整个项目的低碳开发情况，就要采用普通矩阵乘法，经过合成运算，得到各子集Ui（i=1，2，3）的综合决策评价矩阵，进一步得到低碳地产的模糊综合评价结果，对其进行归一化处理，根据最大隶属度法判断某个项目的低碳地产开发水平。

3评价实例—以济南天泰太阳树为例

天泰太阳树项目位于济南市市中区舜德路1号，东靠千佛山，南接兴济河，占地面积113220平方米，容积率达到1.8，绿化率达到50%，周边交通便利，设施配套齐全。该项目在充分分析济南地理位置和资源现状的基础上，并结合济南的气候特点与人居习惯，采用最新的建筑节能技术和材料，力图打造“不要空调暖气的科技住宅”，这也是住宅高科技运用、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面的重大突破。

“低碳住宅”使用新材料、新工艺、新技术，降低二氧化碳的排放，是“绿色建筑”里一颗耀眼的星，也成为当下房地产界火热流行的名词，它不仅是房地产升级化发展的象征，“低碳”更是整个经济的导航。人们需要美好的家居之地，更需要一个优质的生活环境，天泰太阳树在济南房地产市场上独树一帜，是“低碳住宅”里当之无愧的佼佼者，走在科技住宅的前沿，不断创新，孜孜以求，标榜着更高层次的居住境界，因此综合评价低碳地产的开发水平，具有重要的理论意义和现实意义。借助天泰太阳城的相关数据，按照前述方法，结合各指标逐步逐层进行计算，得到天泰太阳城的低碳开发水平的评价结果B，B=[0.31 0.23 0.21 0.15 010]。

根据最大隶属度法，可知济南天泰太阳城项目的低碳开发水平是很好的。

4结论与建议

房地产业是我国地方推动低碳经济发展的重要突破口，发展低碳建筑，推动房地产业低碳化发展可以起到提纲挈领的作用。

（1）在发展低碳经济的大背景下，当前房地产业迫切需要一个评价其运营管理全过程低碳发展情况的指标体系。本文通过分析影响低碳地产发展的相关因素，建立低碳地产评价指标体系，并用济南天泰太阳城项目进行验证，所得评价结果与原预期结果相符，印证了该评价体系的有效性。

（2）由于计算评价方法和专家的主观性不同，评价体系中各项指标权重的确定也呈现出不确定性，并且随着社会观念以及经济环境等因素的不断改变，任何评价体系对都不能对所有房地产业的低碳发展水平做出评价。因此，我们应该致力于寻找不同地域不同条件的房地产相关数据来验证和改进本评价体系的有效性，并通过采用不同的权重计算方法与评价方法来进一步完善本评价体系，增强评价体系的实用性。

参考文献

[1]李华，蒋清文.发展低碳低产的必要性及其路径选择[J].经济与管理，2012，（11）：5253.

[2]伍肆，周宁，王松林.基于模糊评价集的工业园区低碳评级体系构建[J].中国人口·资源与环境，2013，（11）：276279.