房地产投资风险及对策初探

王潞　鲁琳遥

【摘 要】随着我国经济建设的快速发展，房地产行业也实现了快速发展。本文对“房地产投资风险”进行研究。首先阐述房地产项目的投资特点，接着论述房地产发展风险，并提出了控制风险的措施。

【关键词】房地产风险；可行性研究；房地产发展

1、房地产投资风险概述

1.1房地产投资风险的内涵。房地产投资风险指的就是投资者在房产投资的过程中遭受各种损失的可能性。风险主要是因为未来的不确定性引发的。人们在对房产进行投资的过程中，是通过预期对投资是否获益进行判断的，哪项投资预期收益高，就将资金投资在此项目上，可是人们的预期是不同的，因此也增加了未来的不确定性，无法准确预期未来的各项数据值，难以控制其数据的变化范围，进而无法根据确定的情况规避风险。

1.2房地产投资风险的特点。房地产投资风险的特点是客观、随机、相对、多样、可预测、补偿。客观性指的就是房地产投资不以人的主观意志转移，它是存在客观变化的也不会随着人的主管预期发生变化。随机性指的就是不确定，房地产投资风险也是随机变化的。相对性指的就是房地产投资具有双重性，可能带来收益，也可能带来损失。多样性指的就是房地产投资风险不仅体现在房地产企业，也可以体现在其他方面，其形式是多种多样的，相互之间也存在着联系。也可预测性指的就是投资风险分析虽然具有客观性和随意性，可是企业仍然可以进行理性的预测，根据获得的全部信息，例如统计数据、以前的经验、当前的信息等，进而对投资风险发生的概率，可能引起的收益或者风险进行综合分析。补偿性是投资品共同拥有的特点，企业在承担风险的同时，也可能获得巨大的利益，这是对企业承担风险的经济补偿。

2、房地产项目的投资风险来源

2.1.利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者、经营者带来损失。

2.2政策风险。政策风险，是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。房地产业在我国国民经济中占据重要地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，是影响房地产投资的重要风险因素之一。

2.3技术风险。技术风险，是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断进步，人们对住房标准要求更加苛刻。因此，企业要提高施工技术，率先将先进技术和设备应用于房地产开发项目中，不断满足消费者对住房质量和居住水平的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料、施工技术的更新和革新、计算失误等，如果不能处理好这些技术问题，将给房地产企业带来直接经济损失。

2.4投资回报率风险。投资回报率风险，是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，因投资回报率的减低给投资者带来的风险。房地产投资大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

3、应对房地产项目投资风险的对策

3.1提高管理水平，降低决策风险。必须建立一支高水平、专业的开发团队，加强对房地产市场的调研和对方案的可行性研究，提高管理水平。建立信息系统对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行搜集与分析，通过科学预测作好项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，从而降低盲目的投资开发所带来的风险。通过分析政策走势、行业发展趋势以及消费需求等问题，将不确定的因素降到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。

3.2顺应政策导向，把握投资时机。要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析。房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说，这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地产市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”了解消费者对住房的需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

3.3强化工程监管。投资项目主要在工程建设方面消耗资金，因为房地产项目投资和建设主体是分开的，想要节约资金是非常困难的，反而很有可能增加投资。因此，在对项目进行建设时要加强风险管理，确保项目可以保质、保量、按期完成。对投资项目的监管体制进行完善可以选择经济实力和技术实力强，具备管理经验，工作效率高，信誉良好的施工队伍。还要签订施工合同，通过法律文件确保投资方和建设方的利益，投资商要及时支付账款，建设方要按时、按量、按质交工；此外也要在合同中注明如果施工发生变化，合同双方的责任和义务。最好，还要具备专业知识以及丰富经验的工程监理全面监督和管理项目施工，严格监督施工队伍合格完成建设项目，如果投资方和建设方发生矛盾，工程监理也要承担调解责任。

3.4充分了解市场进行理性投资。房地产市场实现收益的前提是市场需求。投资于房地产资金用于建设人们需要的房屋，知道房地产市场中需求方物，才能将见到的房屋售出，开发商才能透过投资获得利益。因此啊，在投资房地产市场之前，要对市场的情况进行充分了解，对市场前景进行准确预测，进而进行更加准确的投资。全面了解市场情况就要进行市场调研，并对市场进行细分，了解其他外部变量可能对房地产市场的影响。首先，市场调研就是对当前市场的需求进行充分了解。例如，市场缺少的房地产项目类型、市场对此项目类型的需求量、市场是否可以支付、市场将来的发展等。其次，市场细分就是在市场调研的基础上明确房地产项目的目标人群，接着分析人群的消费特点、心理、收入情况、变化情况等，进而制定合理的营销策略和价格标准，促使房地产项目更符合目标人群的喜好。最后，对外部变量可能造成的影响进行分析，例如我国偏好的主要方式、行业内的最新设计、行业发展的最新理念等。企业预测风险、理性投资、降低成本的基础是全面了解市场，根据市场情况，进行准确的投资。

结束语

综上所述，房地产业作为我国国民经济的一个支柱产业，其市场的发展情况影响着国民经济的发展。房地产开发商一定要制定合理的房地产投资风险管理对策，应对各种挑战。房地产投资的风险是客观存在的，也是随机变化的，可是企业可以根据现实的市场状况管理投资风险，全面了解市场情况，进而作出科学合理的决策，通过强化工程监管、全面了解市场以做出正确决策，转嫁投资风险已降低房地产企业的投资风险，确保最大限度地获得经济利益。

参考文献：

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