热点：狂热的楼市与深圳的土地利用方式

吴丽玮

下一个福田

香蜜湖地铁站A出口外是一片停车场，每周末的两天，某地产网站组织的看房团都会集中从这里发车。6月中旬的一个周六早晨，我报名参加了他们的一条线路，到停车场后才发现这支队伍的规模相当庞大，20多辆大巴车，每辆车的车头上都插着方向各异的指示牌，就像春运回老家的长途汽车，准备将看房客们带到深圳最遥远的各个边界，甚至延伸到东莞、中山和惠州等地。

自贸区的利好政策再次刺激了前海的房地产市场，这里已成为深圳房价最高的区域

我挑了唯一一趟开往龙华新区的车，龙华的南端紧贴着关内核心的福田区，它的房价在最近三个月里涨势最猛，现在所剩新盘最少。相比之下，其他的线路都是到龙岗、光明、盐田等较偏远的地区或是深圳市外，房价的涨幅没有龙华那么夸张，线路也较多。

我们的车一路向北，穿过新彩隧道，顺利通过了著名的二线关检查站梅林关。梅林关是深圳经济特区设立之初时，关内和关外的分界线之一，深圳人有句话叫“英雄难过梅林关”，因为这里一直以来都是深圳最拥堵的路段。随着关内关外界限的取消，梅林关已开始进行地面改造，另外开通了地下的新彩隧道，现在每日早晚高峰时的交通堵塞已大大改善。

也正是因为关内关外交通愈发便捷，龙华的房子才变得炙手可热起来。龙华新区大致可以分为四块区域，地铁龙华线串联的带状区域是规划中的龙华新城，政府对它的定位是福田区的商务拓展区，现在房价飚得最高;龙华新城东边是龙华老的镇中心，配套设施都很完善，但没有划入政府的规划范围，房价没有龙华新城的高;再往东是坂田片区，原本有富士康和华为，现在又被政府定为新的科技园区，房价也因此看涨;最后一块是北部面积最大的观澜片区，与东莞交界，我们这支看房队伍就被带到了观澜片区里鹭湖旁的一处精装修楼盘里。

虽然观澜的房价还不能和今年最受追捧的龙华新城相比，但这里的新盘设计和新城里今年被一抢而空的那几处基本一致，都是满足城市最大多数人住房要求的经济型住宅。开放的样板间建筑面积在80～90平方米——这是深圳很多楼盘的主力户型，开发商的销售策略也和龙华新城里很类似，有大面积的赠送，颇令人心动，除了送阳台，有的直接再送一个厨房或一间小卧室，有的把飘窗部分向外突出一小块，并且压低这部分的房顶，这样能再次增加赠送的部分，最后算下来，房子的建筑面积在100～110平方米左右，可以设计成紧凑的“四房两厅两卫”，能基本满足三代同住的住房需求。

售楼人员始终不肯透露8月份时的开盘价。“龙华新城的房价已破5万，坂田往4万走，龙岗区都破3万了。”言下之意他们的房价肯定比龙岗区高，逐渐接近坂田。一位中介告诉我，现在的新楼盘的确很难定价，“可能只有到临开盘时才能确定，现在的价格一天一个变化，开发商生怕自己现在的估价太低”。

但这里的交通和配套并不令人满意。离这儿最近的地铁站是龙华线的终点站清湖，直线距离6公里，如果不用叫车软件，很难打到出租车。开发商的信心，来自对龙华新城的对比。据说这处住宅的楼下在未来两年将建成4号线延长线上的江围新村站，此外还有规划中连接清湖和观澜最北端的有轨电车，交通的改善是人们选择龙华新城的首要因素。如果你再去看看龙华新城目前的面貌，就会觉得观澜的整体配套设施要优越很多，这也让开发商认定，他们凭什么不能定高价。

自“3-30”新政实施以来，深圳房地产市场交易异常火爆，购房者在房地产权登记中心等候办理产权事宜

龙华新城在龙华区的西南面，沿着地铁龙华线的关外部分串联成条状。龙华线由香港地铁有限公司运营，南北向贯穿了福田区，最南端的终点站是福田口岸。2011年，该条线路延伸至龙华，境内的深圳北站同样也是连接香港的交通枢纽，当年同时启动了广深港铁路客运专线，从广州经深圳可以直达香港，现在已是经深圳赴港的最重要通道之一。同时，龙华线全程运行时间也非常短，只要32分钟，对于在市中心之一的会展中心附近工作的人来说，住在龙华新城交通很方便。

在刚刚过去的三个月内，龙华新城三个新开盘的住宅项目被迅速地一抢而空。位于深圳北站往北两站的上塘站附近的中海锦城和星河传奇，以及无缝接驳龙胜站的港铁公司配套项目港铁天颂，它们均以每平方米4.5万～5万元的价格售空，星河传奇的二期在下半年即将开盘，销售人员说，价格肯定会在5万元以上。

我从地铁红山站下车，顿时为眼前的巨大落差吃了一惊。路两旁是杂草疯长的大片空地，沿路叫卖的小贩稀稀拉拉，不是手机贴膜，就是推着平车卖品类不多的蔬菜水果，最活跃的是发传单的售房中介，上前向每一个可能是来看房的人兜售自己手中的房源。直到向东北方向走800多米后，市井气息才从路边密密麻麻停泊的轿车中显现出来。这里是周围最成熟的小区水榭春天，规模大，开盘时间也早，小区里有配套的幼儿园和露天游泳池，小区外底商有齐全的银行、便利店、饭馆、理发店和茶行等等，它与马路东面和北面的几个成熟小区组成了生活圈，人流和车流都很密集。

而那几个刚刚销售一空的新盘周围依然是一片荒芜。深圳市规划国土发展研究中心一位专家告诉本刊，龙华新城是政府在很多年前储备的一块土地，陆续迁出了大大小小的工厂，准备以深圳北站为中心建成新的高端商务区，红山地铁站外面的两块空地已被某大型地产商拍下，准备建成两座高级写字楼和大型商场。

只是这里的房价早已先于开发进度涨了起来，这也造成一个独特的现象，同地段的二手房，比如水榭春天，单价已经远超5万元，比几百米外的新楼盘价格还要高，就是因为开发商带动起来的周边完备生活配套。