关于国企土地资产的思考

叶昊儒　张明刚　阎冰

摘要：深入研究政策，加强制度建设，增强政企协作，强化节约用地，做好企业的土地资产管理工作，可以有效防止国有资产流失，提高国企土地的利用率，增加国企的经济效益。文章就国企土地进行了分析，提出了一些相关的土地管理建议。

关键词：国企土地；土地资产；土地管理；国有资产；产权关系 文献标识码：A

中图分类号：F301 文章编号：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人类开展各种活动的基础，是国家的根本财产，是企业的固定资产。我国制定了若干法律来加强土地资产管理，随着我国经济建设的发展，随着市场化体系建设的发展，由于历史原因，国企土地资产管理的头绪一直比较繁杂，始终未能落实有效的管理，时至今日，国企土地资产管理对于国企的发展并没有起到积极的促进作用。应该如何摆脱这种窘境，值得国企管理人员思考研究。

2 国企土地资产管理中的若干问题

由于不同的企业对土地资产的态度各不相同，因此，目前国企土地资产管理存在着若干问题，具体表

现为：

2.1 企业的土地产权关系不明确

受计划经济体制与市场经济体制的双重影响，在转型比较彻底的企业，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。在转型不彻底的企业，土地依然属于国家行政机关控制，企业虽然没有支付土地使用费用，但是却在比较自由地使用着土地；国家没有从土地资产中获得合法合理的收益，企业不能通过出租、抵押、转让等方式增加自身的资产，结果造成土地闲置、资源浪费的

结果。

2.2 企业的土地资产价值失真

由国家控制的国企土地被无偿划拨给国企使用，因此，在企业的资产负债表上，土地资产价值不显化，由此产生的问题是企业资产数据不实，同时，作为投资主体的国家，其责权利职能得不到全面体现。企业在经营管理的过程中，土地资产不能被作为固定资产反映在企业账目上，只能以无形资产做处理。这样必然会导致企业生产成本、产值、利润等一系列财务数据出现偏差，对于国企进一步深化改革没有益处。

2.3 企业的土地资产利用效率低下

18亿亩基本农田的红线是一条硬标准，在经济不断发展的今天，国企要想发展，就必须考虑工业用地的获取，提高土地利用率是唯一的解决途径。但是，国企无偿使用土地的管理模式，致使许多国企几乎没有土地的成本意识，不能高效利用土地资源；有土地成本意识，却不能有效发挥土地的经济效益。这些都导致了企业的土地资产利用效率低下。

2.4 土地资产收益分配不合理

受国企土地资产责权不清的影响，由此所产生的土地收益在分配方面必然会出现多种问题，土地税制、税收调控等政策未能得到贯彻，违规经营、贪污腐化等问题由此滋生，更是加剧了对国企土地的有效控制与合法利用。

3 强化国企土地资产管理的措施

改革开放的深入必将使市场经济体系建设更加完善，为了尽早适应这种变化，国企所有者与管理者应该保持清醒的认识，及早认识到强化国企土地资产管理的重要性。

3.1 明确国企土地的产权关系

明确国企土地的产权关系，其目的不是为了占有土地，而是正视土地资源管理，优化配置土地资源，实现国企的可持续发展。这就需要做到：（1）依法确定企业拥有的土地产权，在遵守土地的最终处置权归国家所有的前提下，弄清楚行政划拨方式、出让方式等不同的获得方式，并确定清楚国企对土地的使用权和收益权；（2）完善土地产权登记制度，明确企业所占有土地的时空特征，使之从法律上得到保证；（3）规范土地交易，强化土地交易管理，建立完整的市场档案，实行跟踪管理，保证土地交易管理的合法性与系统性。

3.2 显化国企的土地资产价值

企业存在的目的就是为了盈利，实现盈利的有效保证是落实科学化的经营管理，为了消除国企土地资产账目不明确性的消极影响，必须依据科学方法，按照合理的程序评估、核定、显化国企的土地资产价值。

土地资产价值评估的方法有市场同期比较法、经营成本法、剩余价值法、土地收益法、基准地价系数修正法等。在实际应用中，要根据具体情况，综合运用各种评估方法，方能更准确地获取土地的资产价值。在评估中要注意三个问题：（1）完善评估体系，建立科学的操作规范，重点突显土地的供需关系、预期收益、地块最佳用途等要素，在静态估价的基础上进行动态预测，把国企自身条件与宏观环境相结合，听取多方意见，运用各种评估方法打破评估的局限性，防止国有资产流失；（2）协调政府、企业、地方等各个部门的关系，做好评估的组织管理工作，制定统一的评估结果认定制度，严格遵照评估程序开展工作，保证评估结果的客观性与公正性；（3）正确认识土地价值的表现形式，规范土地资产的财务核算，对用于生产经营的土地，应该计入固定资产，以折旧的方式计入生产成本，将附加在其上的经营开销计入管理费用。对于没有使用的闲置土地，可以依旧计入国企的无形资产，在规定期限内摊销管理费用。对于使用性质发生变化的土地，要依据法律法规，及时进行财务划账处理。

3.3 盘活企业土地资产

在经营活动中，企业土地资产经营始终存在，土地入股、土地抵押贷款、土地租赁等与土地有关的经济活动早就存在，作为一种特殊的企业资产，土地资产具有明确的使用期限，土地产权权能具有可分性，土地的经营内容具有多重性，比如可以在抵押的同时出租

牟利。

正是这些特殊性，决定了在设计土地资产经营方案的时候，必须细分土地产权权能，使土地的各个权能可以得到充分的发挥，实现土地价值的最大化。在实际应用中，常见的经营手段有土地资产置换、土地资产转让、土地租赁、企业兼并、企业收购等。在规范化的土地交易市场体系之下，可以对土地进行优化配置，选择灵活的经营模式，既可以充分发挥土地资产的利用率，又可以使企业获得比较好的收益。

3.4 合理分配土地资产收益

我国法律明确规定：我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。基于这个法律规定，国家有收取合理的土地使用费的权利。随着国家税制改革的推进，如何在保证国家土地收益的同时，实现国有土地资产的保值与增值，实现国家与企业土地收益的合理分配，就需要进一步完善和健全土地市场体系。在这个过程中，有三个管理要点：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的乱收费，以统一的地租收取制度规范土地的使用权。在实际应用中，对于企业已有的土地，采取每年收缴一次的方式收取地租；对于土地流转、土地新增等情况，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）随着我国基础建设、城镇化建设的快速发展，根据我国经济发展变化情况的需要，及时调整与革新相应的土地税种和税率，用房产税代替营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目，对于提高土地利用率、促进小微企业发展、抑制房产炒作、打击腐败等都具有经济上的引导作用；（3）坚持土地有偿使用制度，清理、取消各种不合理的收费，落实费改税的管理制度，树立法律的权威性，促进国家法制建设，有效保护企业的合法权益。

4 结语

总之，国企土地资产管理必须在遵守国家相关法律的基础之上，在服从国家宏观调控的前提之下，规范土地管理制度，建立符合国家经济建设发展需要的市场机制，明确土地的产权关系，准确反映企业的土地资产，细化土地的资产价值，充分盘活土地资源，提高土地的利用率，协调好企业与国家的关系，实现国企经济效益的健康增长。

参考文献

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（责任编辑：周 琼）