配套地下车库计容相关问题的思考

温田勇

【摘要】针对开发项目配套地下车库的设计指标及计容问题，很长一段时间，各省市的态度是基本相同的：“为鼓励开发商多建地下车库，地下车库面积基本是不计入项目容积率的。”然而，严格从规范化的角度考虑，配套建设的地下车库到底应不应该计入容积率，以及相应的配建标准如何简便核算，笔者结合大连目前试行的解决办法，对这一问题展开思考。

【关键词】大连；地下车库；计容；配建标准

近年来，随着小汽车的逐渐普及，居民对小区内的车位停放要求越来越高，同时，传统的地面停车方式随着数量的急剧增加，无序的占道、占用公共区域停放，导致车与环境、车与车、车与人的矛盾越来越严重，因此，配套地下车库的建设成为各规划主管部门对开发项目审批的基本要求。出于建设成本和土地出让费用的考虑，为鼓励开发商多建地下车库，各地相继出台了地下车库面积不计入项目容积率的地方规定，目前已基本成为了业内的共识，并且按照一定户数比例建设的地下车库成为开发项目的标配。地方政府主管部门为解决停车矛盾而采取的鼓励态度无可厚非，然而，严格从规范化的角度考虑，配套建设的地下车库到底应不应该计入容积率，以及相应的配建标准如何进行简便的核算，是本文希望解决的问题。

1.配套地下车库是否应该计容

关于开发项目配套建设的地下车库是否计算入容积率的问题，笔者查找了很多资料，却没有得到一个明确的答案和准确的标准，普遍认为地下车库的计算建筑面积问题应按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行，而是否计入容积率由地方规划建设主管部门自行规定。

1.1 各地对地下车库计容问题的一般规定

近几年，各省市相继出台了关于建设项目容积率及建筑面积指标计算规定，笔者查阅了诸如海南省、辽宁省、上海市及重庆市等地方规定，基本的要求是“通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容積率，”或是对掩埋深度及对应的进深部分做出具体的规定，并不明确是否计容的要求。而其他一些省市目前对这一问题的规定也都类似，相对都比较含糊，均没有一个明确的是否计容的答案。

1.2 建筑面积与容积率的的规范定义

（1）根据《城市规划基本术语标准》（GB/T 50280-98）5.0.9条对容积率的定义：“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。” 在修建性详细规划方案的设计和审批中，总建筑面积的内容一般应包括地上建筑面积（住宅、公建等）和地下/半地下建筑面积（配套公建、设备用房、车库等）。从这个角度来说，地下/半地下车库均应作为总建筑面积的一部分计入容积率。

与此对应，5.0.8条对建筑面积密度的定义：“每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。”条文说明5.0.8条，“建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标，计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。”而对容积率的定义，条文说明中总建筑面积并没有排除地下建筑面积部分，进一步验证地下车库应计入容积率。

（2）根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002年版）2.0.29条对容积率的定义：“建筑面积毛密度，也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。”术语中明确了“各类建筑”，应包含地上、半地下及地下的建筑面积，因此，地下车库也应作为总建筑面积的一部分计入容积率。

小结：虽然各地对开发项目配套建设的地下车库是否计容的问题没有明确规定，但严格从术语及规范的角度来说，开发项目的配套地下车库应作为总建筑面积的组成部分计入项目的容积率中。

2.停车场（库）配建数量标准

“制定合理的居住区停车配建指标对于保持居住区供需平衡、改善居住区的交通状况和生态环境有很好的控制和调节功能。”参照《大连市主城区建设工程配建停车场（库）指标暂行规定》（大连市人民政府办公厅2013年）的要求：“建设工程配建停车位指标，机动车以小型汽车为计算当量”，具体配建指标见附表1。

根据配建指标表及建设项目审批一般要求可见，通常对住宅按“泊位/户”、商业公建按“泊位/100m2建筑面积”的标准进行配建。

2.1 住宅停车配建标准

通过配建指标表可以看出，住宅每户建筑面积在100m2以上的，根据指标值，基本可以判断为1泊位/100m2；建筑面积在100m2以下的，仍按1泊位/户标准配建，在此可能产生三个疑问：

（1）针对分类（等级）采用建设项目的平均值还是分别统计各类户型面积再逐一进行计算，会造成数量上的差异，从而对管理带来不便。

如：某项目120 m2户型数量200户，80 m2户型数量300户，合计500户，总建筑面积为4.8万平方米。按平均值计算为96 m2/户，需配建500停车泊位；如分别计算，200户120 m2应配建240停车泊位，300户80 m2应配建300停车泊位，合计需配建540停车泊位。

（2）在实际项目设计和管理过程中，通过规定容积率的值可以确定开发建设的总面积，而户型设计会因项目定位的不同出现较大的差别，而相应购买人群对停车泊位的需求也会产生较大的差异。在逐步取消70/90限制以后，高档小区户型设计相对偏大（平均户型100m2以上甚至更大），对停车需求也相对充足，按1泊位/100m2的标准配建停车泊位，虽然会超过户数总量，但基本能在项目内部消化（每户1～2辆车）；而针对以刚需定位的中小户型为主的建设项目（平均户型100m2以下甚至更小），按1泊位/户标准配建，一方面停车数量增加导致停车面积压力过大，另一方面由于中小户型购买人群对停车位的需求往往不足，导致配比与需求出现错位。

（3）规划主管部门依据策划方案确定地块开发强度并核发规划设计条件后，依户数确定的停车数量及地下车库面积往往刚性过强，在建设单位土地摘牌后，出于对项目定位的重新考量，往往对设计方案进行重新优化设计，因户型结构的改变而导致停车配比的变化，常常给项目审批带来不必要的麻烦。

综合考虑以上因素，对住宅项目不再以户数为停车配建标准，而统一以“1泊位/100m2建筑面积”为配建标准更具有适用性。

2.2 公建停车配建标准

针对公共管理及服务、商业服务业用地停车配建标准，指标表中给出的范围过于宽泛（如：Ⅰ区办公设施0.6～1.5，Ⅱ区商业设施0.6～2.0），给实际管理中造成模糊和自由裁量范围过大。在日常的开发建设项目中，基本以住宅及商业公建为主，因此，参照大连市目前的执行（下转）（上接）标准，建议对公建仍以“1泊位/100m2建筑面积”为停车配建标准。

小结：为了方便项目设计与审批管理，协调过程中可能出现的不必要的矛盾问题，建议对住宅、配套公建及商业公建项目停车场（库）统一采用“1泊位/100m2建筑面积”为配建标准。

3.配套地下车库面积与开发项目的关系

为了判断地下车库中单个车位的面积标准，笔者整理了大连近期批复的10个实际开发项目，从不同的用地规模、不同的容积率，对应不同的地下车库层数。统计结论表明，多层布局、点式高层布局为主、点式高层与多层混合布局的小区，地下车库一到两层，地下车库每个车位的实际面积集中在37--40平方米之间；地块面积在3公顷以下、建筑密度在40%以上，地下车库大于两层的，地下车库每个车位的实际面积集中在45-48平方米之间。

根据大连规划设计及审批建设项目的一般要求，建设项目地下/半地下配套停车数量不得少于总停车位的80-90%，综合单个车位面积的变化区间，造成的结果是依据方案设计的不同，配套车库面积与开发项目的关系没有固定的标准，如将地下车库的面积统一计入总容积率中，将给方案设计和审批管理带来极大的不便。

为适应未来停车需求的不断增长，方便对地下车库面积的有效管控，建议对开发项目的停车配建按照每个车位40平方米的标准，并统一按照100%的地下/半地下车库来解决，因车库内部的结构原因造成停车不足的，由局部集中的地面停车方式予以补足。

小结：针对一般建设项目，按“1泊位/100m2建筑面积”为停车配建标准，每车位40平方米，100%的地下/半地下车库解决停车需求，即配套地下车库计入容积率后，总容积率在原设计方案基础上相应增加40%。

4.結语

将开发项目的配套地下车库计入容积率，是规范的客观要求，“进行地下停车场规划时，应在布局中实施刚性控制”，目前大连已经在研究的项目方案中尝试采用，设计、管理和开发建设单位还存在众多的不适应。为保证此项工作的顺利推行，同时保障土地出让流程的延续，在配套地下车库计入容积率后，也建议将传统的计容部分与地下车库部分的容积率单独明确，提出“地下车库容积率”的概念。当然，针对占地面积过小，建设强度较高的公寓或公建项目，严格按配比要求可能造成地下车库利用效率低、地下室空间不足或地下层数较多等实际问题，实际操作过程中有可能采用机械式立体停车等方式解决，简单按照比例的标准并不适用，还需要进一步的研究。

参考文献：

[1]李颖秋.浅谈城市居住区机动车停放配建指标的制定[J].工程与建设，2012（3）：307-309.

[2]张平，陈志龙.城市地下停车需求比例规划研究——以深圳地下停车场为例[J].地下空间与工程学报，2011（1）：9-16.