房地产发展模式亟待优化

文/许宁

房地产发展模式亟待优化

文/许宁

毫无疑问，中国是世界上城镇化建设速度最快的国家，没有之一。中国的建筑市场以每年至少20亿平方米新建面积的速度迅猛增长，新建房屋占据全球市场一半以上。按照北京师范大学董藩教授的观点，除去国家规定的所谓合法房地产项目，如果把农村建房、小产权房、军队建房、房改房、航空航天建房以及工业地产建设的大量违规房全部列入计算范畴，则中国GDP总量的一半是由房地产完成的。

这个判断是很惊人的。泱泱大国，一半的GDP要通过房地产被创造，那么一旦这个行业的发展出现问题，对于整个国家的影响将是灾难性的。而可以看到的是，由于长期依靠粗放发展模式，我国建筑业施工环节中，从水、电、能耗到人力资源，再到时间成本，浪费都极其严重。住建部原副部长仇保兴曾引用数据：我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材。

房地产发展模式亟待优化

资源消耗的同时则是能源消耗。据悉，全球建筑能源消耗已超过工业和交通方面，占到总能源消耗的41%。同时建筑用电带来的间接排放加上建筑使用初期能源所带来的直接排放共占21%左右，仅次于工业排放。在中国，建筑使用能耗也占全国总能耗的接近30%。其中，主要是水电消耗，尤其是北方冬季的采暖能源消耗。

成也萧何败也萧何。房地产的确是极大带动了中国经济的发展，但也给中国社会带来了太多的发展隐患。麦肯锡在一篇题为“债务以及去杠杆化”的文章中预计，中国近半数债务与房地产有关。管中窥豹，可见一斑。未来我们很可能要用数倍的代价平复房地产野蛮发展带来的后果。而很多遗憾已经永远无法弥补。

在2014年召开的第六届中国房地产科学发展论坛上，中国房地产业协会会长刘志峰做了《迈向新发展》的重要讲话，成为房地产发展绿色建筑的提纲挈领。刘会长在这篇重要讲话中准确地总结了中国房地产行业多年来发展存在的问题，他指出，“我们必须看到，我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多。房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张，建造能耗高、资源浪费严重、建筑材料不循环利用、建筑垃圾产生率高，只注重经济效益、不注重社会效益和环境质量，依赖大量劳动力，工业化水平较低。这是不可持续的。”

房地产过去多年对中国经济的巨大拉动作用，没有人可以否认。但是若以此为据继续沿用过去的发展方式，显然是搬起石头砸自己的脚。刘会长在讲话中已经提及，中国房地产业的发展目前面临三个变化：

首先，住房需求和供给关系发生了变化。行业正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。

其次，住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。居住文明成为我国建成小康社会的重要组成部分。随着居民收入的提高，群众对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房，不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”，还融入了文化元素，如天津泰达建设集团以中式文化为设计灵感，打造出了名字叫“格调”的住宅系列产品，寄托了人们对美好生活的向往。

第三，房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去的一个项目单元，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。“开发商”这个名字脱胎换骨后，能让我们找准定位，更名副其实、名正言顺地发展自己。

下游行业已面临毁灭性打击

进入2015年，宏观政策对房地产业更加“呵护”。从年初至今，多个部委连续下发宽松政策以促进房地产市场稳定着陆。过去一年时间里，央行连续降息，中国一年期存款利率已降至1.75%，这是一个前所未有的低利率水平。然而对房地产的刺激作用并不十分明显。

SOHO中国CEO张欣曾于今年年初公开表示，中国的房地产行业已经面临从炙手可热到跌落冰点的尴尬，甚至于，中国以城市化带动的经济增长发展模式已经结束。而事实上，房地产市场早已经接近饱和，少有大型投资者再愿意进入了。张欣说她选择持有现金，对中国进行进一步的土地投资不感兴趣，也不会在海外投资地产。

交银金研中心最新数据显示，10月房地产开发投资单月增速为-2.4%，这是继8月增速为-1.1%、9月增速为-3.1%后，连续3个月负增长。此外，房屋新开工面积单月增速除9月的“昙花一现”，10月再次跌入零值以下，同比增速-24.5%，累计增速更是从2014年后全线负增长。投资单月增速出现连续3个月的负增长，这在2009年以来尚属首次。

与此同时，易居研究院最新数据显示，重点监测的50个城市中，库存去化周期超过12个月的城市已经超过一半。其中，北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚23个月。

业内观察人士认为，造成巨量库存的主要原因则是过去十几年地方在建设扩张过程中的无序开发。然而，住房的需求量却是有限的。2015中国居民金融能力报告调查数据显示，中国家庭房产拥有率达到83.43%，拥有两套以上房产的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房产价值占家庭总资产一半以上，16.19%的家庭这一比例占80%以上。

库存积压的现实意味着短期内投资仍难回暖。企业度日如年。今年3月，历时8个月之久的温州中诚建设集团司法重整案宣告结束。这是我国首例特级资质的建筑企业破产重整案件，也是温州民间借贷危机爆发以来通过司法重整实验处置“不良”的典型案例之一。

中诚集团曾被视为温州建筑行业的“航母”，拥有国内民营企业少见的房屋建筑工程施工总承包特级资质证书，并两次位列中国民营企业500强。然而由于资金回笼、周转困难，房地产市场低迷，经营管理不善等诸多原因，中城集团严重亏损，最终以资产不足以清偿全部债务为由向温州市中级人民法院申请破产重整。

连锁反应下，房地产投资下滑导致了此前大量扩张的建材行业陷入全行业产能过剩。

2014年前三季度还在大幅增长的建材行业，却从四季度起急转直下，与房地产行业的走势极为类似。WIND数据显示，WIND三级行业中建材类48家上市企业，2014年前三季度营业收入分别为519亿元、1284亿元、2037亿元元，分别同比上涨18.95%、9.93%、6.92%；净利润方面分别为30.11亿元、116.15亿元、178亿元，分别同比上涨398.86%、53.51%、30.28%。但2014年年报却显示，营业收入、净利润增速仅为1.93%与-3.88%。与此同时，2015年第一季度，营业收入、净利润增速大幅下滑至-11.71%与-72.25%。

此情此景，业内人士直指要害，“过去几年的飞速增长造成了对建材的提前透支。”的确，过去十年，我国基础设施与房地产行业的飞速发展，促使提供重要基础原材料的建材业得到了飞跃发展。但也因此，需求被提前透支，建材业面临着严重的产能过剩。过剩产能带来的结果便是利润的大幅下滑，甚至大面积亏损。以水泥为例，几年前，钢铁行业全面亏损的时候，水泥产业还有利可图。但进入2015年，水泥产业开始重蹈钢铁业覆辙，利润大幅下滑，甚至有些地区开启“看谁赔得起”的大比拼。

数据显示，前三季度，近半数水泥、平板玻璃企业亏损，水泥亏损企业亏损额高达170亿元，平板玻璃亏损企业亏损额30亿元。更为严重的是，当前水泥、平板玻璃行业虽然有半数企业保持微利，但实际情况是其中许多企业是处于隐性亏损状态。

中国水泥协会常务副会长兼秘书长孔祥忠表示，资源环境倒逼，使建材行业面临前所未有的资源环境压力和挑战。而劳动力、土地、燃料动力等价格也在持续上升，生产要素成本压力加大，建材行业经济运行面临近年来最为严峻的困难局面。