冒名处分不动产的法律效果分析

张骥

摘 要 随着房地产市场的迅速发展，物权纠纷层出不穷，使得司法实践中出现同案不同判的尴尬局面。学界对于冒名处分是否适用善意取得制度以及冒名处分是否可以类推适用无权代理制度存在争议。笔者通过比较国内外的主流观点，经过分析认为冒名出卖他人房屋不适用善意取得制度但可以类推适用无权代理的相关规定。

关键词 冒名行为 不动产善意取得 无权代理

一、 提出问题

冒名处分不动产案件有以下共同特点：首先，冒名人主观上是为了自己的利益冒用他人身份，并没有为他人代理的意思;其次，冒名人客观上有假冒他人身份、伪造他人签字等行为;再次，第三人主观上善意并且已经支付了合理对价;最后，登记机关由于审查上的疏忽等原因，办理了移转不动产的变更登记手续。

在此类案件中，房屋的所有权到底归谁所有？下文中笔者将分别从善意取得和无权代理这两个角度对冒名出卖他人房屋后房屋所有权归属问题进行分析。

二、 冒名出卖他人房屋是否适用善意取得制度

（一）不适用善意取得制度

刘保玉教授认为，法律上设计善意取得制度，是为了维护交易的安全（财产的动态安全）、 保护善意行为人的利益，但同时亦须关注财产的静态所有之安全，在所有人和善意第三人之间求得利益的平衡或者相对平衡。因此，各国法律上关于善意取得的规定，均有其特定的条件和限制。（1）傅鼎生教授认为，不动产物权善意取得是物权公示、不动产物权登记的必然推论，是不动产登记公信力的表现，其只适用于不动产登记错误之情形，不能扩大适用于冒名处分行为。（2）

（二）适用善意取得制度

王利明教授认为，应当将“无权处分”作广义上的理解，不能仅仅将“无权处分”限定在登记错误的情况。（3）所谓无权处分，凡是没有取得权利人的同意，而处分权利人财产的行为，其包括两项重要内容，一是无权处分人未经真正权利人的同意，处分了他人的动产，二是处分人将他人的不动产非法登记在自己的名下并进行处分，或者采用假冒行为非法处分他人财产。王利明教授基于对《物权法》的文义解释，得出冒名处分他人不动产适用善取得制度的结论。

（三）笔者观点

笔者认为虽然我国《物权法》第106条关于善意取得制度的规定并未区分动产和不动产，但并不能根据文义解释就简单地推定冒名出卖他人房屋适用善意取得制度，理由有以下三点。

1、从善意取得制度的产生根源来看，善意取得制度是基于物权的公信力产生的。对于不动产而言不动产登记簿的记载是公式的手段，对于动产而言占有是物权公示的手段。善意第三人信赖的客体是登记簿记载的内容，这就使得登记簿的内容具有一定的公信力。我国并没有规定登记簿的公信力，这是由我国目前的国情决定的。在我国，由于不动产登记制度发展的还不够完善，不动产善意取得适用的条件应仅限于不动产登记产生错误的情形。善意第三人对处分人身份、代理权限或者行为能力的信任，均不构成不动产的善意取得。本文中所讨论的冒名出卖他人房屋的行为，实际上是善意第三人对于处分人身份的善意信赖，不能因此产生不动产善意取得的效果。

2、从权利外观责任的角度来看，很多学者认为冒名处分不动产行为适用不动产善意取得制度是对善意第三人善意信赖利益的保护，是对权力外观的保护。保护权利外观是出于对交易安全的保护，但却损害了真正权利人的静态利益，若要使真正权利人放弃其静态利益，也需要真正权利人在行为中有一定的可归责性，否则静态利益不应该因为保护动态的利益而白白牺牲。“法律为平衡当事人的利益，为协调财产静的安全和动的安全，并没有在一切交易领域均赋予交易第三人以权利虚像作为权利实像之后果。不动产公信力不能简单地演绎为善意保护、权利外观或信赖保护的一般规则。”（4）

3、从法理的角度来看，很多学者认为为了保护善意第三人的信赖利益，维护交易的安全，在不动产善意取得制度中的无权处分外延可以适度扩大，认为无权处分不一定要以登记错误为基础，无权处分可以和登记错误是并列的概念。但笔者认为，在不动产善意取得制度中无权处分外延不能盲目扩大，不能单纯为了善意第三人的信赖利益和交易的安全而放弃对原权利人物权的保护，况且对于善意第三人还可以通过其他方式进行保护和补偿。对于善意第三人信赖利益保护问题，笔者认为应该在法条中明确对于善意第三人利益保护的规定，对于善意第三人的保护范围也仅仅限于法条的明文规定。（5）

三、 是否可以类推适用无权代理制度

（一）不能類推适用无权代理制度

王利明教授认为，虽然在冒名处分行为和无权代理中，实际行为人都缺乏从事相应行为的法定权利，在这一点上具有相似性，但是，冒名处分行为不能适用无权代理制度，因为冒名处分行为完全不符合无权代理的基本特征。这表现在：第一，无权代理实质上是一种缺乏代理权而仍从事代理行为的行为。第二，无权代理行为仍然是以被代理人名义行为，而不能自称是本人。第三，无权代理行为一般不属于侵权行为。（6）

（二）可以类推适用无权代理制度

梁慧星教授在其专著中分析表见代理的适用范围时提及其扩张趋势，涉及到本文所讨论的冒名行为。他认为第三人的信赖利益应得到保护，类推适用表见代理的规定，使本人对该行为之结果承担责任。（7）梅迪库斯也认为，若行为人未获得有效授权的情况下，冒用他人名义从事行为的情形在很大程度上类似于无权代理时从事的行为，适用无权代理的相关规定。

（三）根据具体情况确定

王泽鉴先生认为，冒名行为是“假冒他人之名”而为法律行为，他把此类行为分为两种情况：一是该冒用的姓名不具有区别性意义;二是该冒用的姓名具有区别性意义，相对人对此姓名有一定的联想。（8）他从相对人的主观意愿方面来论述冒名行为的法律性质与法律后果，认为如果相对人只愿意和被冒名者发生法律关系时，应类推适用无权代理的规定。

（四）笔者观点

冒名出卖他人房屋，出卖人在主观上是为了自己的利益，并没有为他人代理的意思，这是其与无权代理最大的区别。笔者认为虽然冒名出卖他人房屋并不符合无权代理的形式要求，但是从行为表现及法律效果方面来看并无实质差别，可以类推适用无权代理制度，理由有以下几点。

1、从善意第三人的角度来看，在买卖房屋的过程中，善意第三人最关注的往往有两点，一个是房屋本身的特性，二是交易人是否为房屋所有权人，而对于交易对象具体是谁并无特殊要求。在冒名出卖他人房屋的行为中，出卖人通过假冒他人身份证等手段使得第三人相信其为房屋所有权人从而进行交易，这与无权代理中第三人的情形非常相似，无权代理中善意第三人也是出于对被代理人资质的肯定而与其发生法律关系。

前文已经论述，冒名出卖他人房屋不适用善意取得制度，但是对于善意第三人的信赖利益也不能完全不加以保护，这样会导致民事主体利益的失衡。如果冒名出卖他人房屋可以类推适用无权代理的相关制度，那么当房屋所有权人追认该房屋买卖合同有效时，善意第三人就可以获得房屋所有权。赋予善意第三人这样一个期待权似乎在保护其利益方面更具公平性。

2、从出卖人的角度来看，其为了自己的利益，冒充他人身份与第三人进行交易，在行为表现的外观上与无权代理人极为相似。虽然无权代理中无权代理人是为了被代理人和第三人发生法律关系，这是行为人主观上的差异，但是行为人的内心意思是无法表示出来的，也无法被第三人直接感知，所以这点区别并不足以阻却无权代理的适用。另一个主要的区别是，在无权代理中，无权代理人向第三人表明了自己的代理身份，即第三人知道与自己发生法律关系的另有其人，而在冒名出卖他人房屋的行为中，冒名人直接向第三人宣称自己是房屋所有权人。这两者看起来有很大区别，但仔细分析不难看出，在冒名出卖他人房屋的行為中，冒名人实际上是假冒他人身份，也可以看成是假冒取得房屋所有权人的授权，代理房屋所有权人行使权利，这样就可以类推适用无权代理的相关规定。

3、从房屋所有权人的角度来看，类推适用无权代理制度可以充分保障其利益而且可以降低交易成本提高交易效率。在冒名出卖他人房屋的案例中，有很大一部分的情况是房屋所有权人有出卖房屋的意图。房屋所有权人在被他人冒充身份侵犯物权的情形下，当然可以基于物权的绝对效力要求登记机关撤销变更登记重新获得房屋所有权。但是不排除有些情况下，房屋所有权人对善意第三人的出价表示满意，意欲出卖自己的房屋，如果法律机械地规定原房屋买卖合同无效似乎显得不够人性化。笔者认为冒名出卖他人房屋可以类推适用无权代理的制度规定，赋予房屋所有权人追认的权利，这样不仅维护了房屋所有权人的利益而且对于善意第三人也是有利的，同时还节约了交易成本，减少了不必要的损失，提高交易效率。

四、 结语

通过上述分析，可以得出在冒名出卖他人房屋的法律关系中，善意第三人不能够依据善意取得制度获得房屋所有权，不动产善意取得适用的条件仅限于不动产登记产生错误的情形，第三人基于对出卖人身份的信任不构成不动产的善意取得。

冒名出卖他人房屋的，可以类推适用无权代理的相关规定。经房屋所有权人追认，原房屋买卖合同有效，善意第三人可以取得房屋所有权。若房屋所有权人拒绝追认，则原房屋买卖合同无效，善意第三人不能取得房屋所有权，房屋所有权人可以向登记机关申请撤销错误的变更登记。

注释：

（1）刘保玉.盗赃与作编所及财物的善意取得和赔偿责任问题探讨[M].判解研究，2009 年第2辑，人民法院出版社，2009.

（2）傅鼎生.不动产善意取得应排除冒名出卖之适用[J].法学，2011（12）.

（3）王利明.善意取得制度若干问题研究——从一起冒名顶替行为说起[M].判解研究，2009年第2辑，人民法院出版社2009年版。

（4）傅鼎生.不动产善意取得应排除冒名出卖之适用[J].法学，2011年第12期。

（5）梅夏英.登记错误与第三人的保护[M].判解研究，2009年第2辑，人民法院出版社，2009.

（6）王利明.善意取得制度若干问题研究——从一起冒名顶替行为说起[M].判解研究，2009年第2辑，人民法院出版社，2009.

（7）郭明龙.不动产“冒名出卖”中善意第三人利益之保护——兼与王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武汉理工大学学报，2012（5）.

（8）王泽鉴.民法总则[M].中国政法大学出版社，2001：451.