张乐
【摘 要】由于工程设计阶段的造价控制涉及面广、环节多、难度大,所以必须采取有效措施进行完善,实现控制的动态化、多元化和系统化,本文就工程设计阶段工程造价控制进行阐述。
【关键词】工程;设计阶段;工程造价;控制;策略
一、前言
工程设计主要是针对建设项目的规划而言的,它不仅是工程实施的意图,同时也是整个项目活动的具体描述。在工程设计的过程中,要想确保工程设计的合理性与准确性,不但需要工程项目提供有效的技术依据,而且最终也要以图纸的形式呈现出来。工程设计是工程建设中的重要环节,合理的工程设计会给工程增加一定经济效益,相反,不合理的工程设计将严重影响工程的经济效益与社会效益。同时,工程设计在无形中关系着工程造价的控制,它在控制工程造价的过程中起着不可替代的作用。
二、工程设计阶段工程造价控制的重要性
1、设计阶段进行工程估价的分析可以使造价构成更合理,提高资金利用效率
设计阶段通过编制设计概算可以了解工程造价的构成,分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与的匹配程度,调整项目功能与,使其更趋于合理。
2、设计阶段控制工程造价会使控制工作更主动
由于工程产品具有单件性、价值大的特点,采用被动控制方法不能消除差异,也不能预防差异的发生,而且差异一旦发生,损失往往很大。如果在设计阶段控制工程造价,可以先按一定的质量标准,列出新建工程物每一分部或分项的计划支出报表,即拟订造价计划。在制定出详细设计后,对工程的每一分部或分项的估算造价,对照造价计划中所列的指标进行审核,预先发现差异,主动采取一些控制方法消除差异。
3、设计阶段控制工程造价便于技术与经济相结合
专业技术人员在设计过程中往往更关注工程的使用功能,力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能,而对经济因素考虑较少。如果在设计阶段吸收造价工程师参与全过程设计,在做出技术方案时就能充分考虑其经济后果,使方案达到技术和经济的统一。
三、设计阶段工程造价的控制的优化措施
优化设计方案时实现工程造价的控制的重要一环,从设计优化来优化,例如设计在整个房地产项目的投入上占比不大,却影响75%的项目和项目盈利。一方面不能不計盲目追求设计效果,另一方面要避免不合理导致品质下降。定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集,这其中,因为拿地是不可控的,所以前置的重点在于规划设计阶段。设计阶段的控制要点有很多,如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、工程形态、工艺标准、工程风格、人防面积、层高等等,以下将从地下面积、窗地比、外立面以及无效等方面来重点分析方案设计阶段的大头如何控制。
1、尽可能减少和科学利用地下面积
工程面积跟销售面积是两个概念,工程面积无论可售还是不可售都投入了。过去在于得房率,现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总工程面积的比例。可售比越大,用于分摊的将越少,所有的都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比,地下室面积是很重要的一部分。一般来说,住宅的地下室不计容,建造却高于地面上工程一倍以上。地下室面积越大,投入面积越高,分摊越高,可售比越低。经验证明,如果地下室的面积超过工程面积15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积,控制土方开挖量,控制以赠送面积作为卖点;联排别墅慎用地下停车方式,减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关,有些车位配比比较大,会设计大的地下车库,大地库很高,如果是容积率高的项目如超高层等,要满足车位比,可能还得往地下发展,这其中钢筋配比、结构、桩基、土方等,要增加很多。
2、控制窗地比,减少开窗面,实现门窗节能并降低造价
窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积(不含地下室)的比例。开窗越大,意味着越高,对节能保温的要求越高。控制窗地比就是控制外立面门窗的造价,外立面门窗造价比钢筋混凝土的结构造价要高得多。因此,要控制窗地比及过多过大的开窗面,并控制会影响门窗节能和造价的设计方案。
3、降低外立面率,优化设计工艺
首先,外立面越平整,越低。通常外立面率会超过1.5~1.6,加大外立面投入,一方面要考虑设计师的发挥空间;另一方面要看能不能通过销售的途径收回来。
其次,外立面率又跟不同的设计风格相关,比如英伦风格和地中海风格的外立面形状不一样,地中海轮廓简单,英伦风格比较复杂;又如某些工程强调竖向线条,实际展开的装修面积比较多,指标也比较高。因此,工程风格的定位要与初始指标结合起来,保证每个系列、每种产品外立面的造型能标准化、固化,实现相对可控。
再次,材料方面,主要靠设计发挥,将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如,大面积石材如果没有体现立体感,远看跟涂料没有区别,好的真石漆也可以达到这种平面效果,但却低得多,像是砂岩的为800~900元每平米,加上施工费,要达到1200~1300元每平米,如果线条复杂,则到2000~2500元每平米,造价非常高,而真石漆可能才120元每平方米左右。此外,无论是PK砖、陶瓷砖的拼接和色彩搭配、组合,要达到很有质感的效果,可通过高超的设计功力来达到节省的效果。
四、工程设计阶段工程造价控制的策略
1、增强标准设计意识
工程建设标准设计,是工程建设必须遵循的科学依据。广泛采用标准设计,可以节约工程材料,降低工程造价。这是因为,标准构配件的生产是在工厂内批量生产,便于预制厂统一安排,合理配置资源,发挥规模经济的作用,节约工程材料。
2、引入设计竞争机制,推行设计招投标
推行工程方案和经济方案相结合的设计招投标方法,促使设计人员不仅在工程造型和使用功能上动脑筋,而且还要在如何降低工程造价上下功夫。一般来说,一项优秀的设计方案,既要使工程造型美观、功能齐全,又要造价合理、突出其经济性,保证有效地控制工程造价。
3、严格控制设计变更
除非不得不进行设计变更,否则任何人员无权擅自更改设计。如若预料到将要发生变更,则设计变更发生越早越好。若在设计阶段变更,只需修改图纸,其他费用尚未发生,损失有限;若在采购阶段变更,则不仅要修改图纸,还需重新采购设备和材料;若在施工期间发生变更,除发生上述费用外,已建工程还可能将被拆除,势必造成重大变更损失。
4、推行限额设计
所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计,按照初步设计概算造价限额进行施工图设计,同时各专业在保证满足使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破,从而达到控制投资的目的。已批准的投资估算额将作为控制建设项目投资的最高限额,竣工结算不能突破施工图预算,施工与预算不能突破设计概算。
5、优化选择设计方案
在设计阶段,应采用科学的方法加强经济论证,对设计方案进行优化选择,不仅从技术上,更重要的是从技术与经济相结合的角度,进行充分的论证。价值工程就是通过对产品的功能分析,使之以最低的总,可靠地实现产品的必要功能,从而提高产品价值的一套科学现代化手段。运用这一方法,就可以通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程投资,实现建设项目的最佳经济效益、社会效益和环境效益。
五、结束语
在工程设计阶段我们要加强对工程的控制,按照相关的标准对工程进行造价,并不断的优化工程的设计方案,以达到对工程有效控制。
参考文献:
[1]王超 全过程造价咨询业务的范围管理[J].哈尔滨商业大学学报,2010
[2]许娟.浅析建筑工程造价结算审核方法[J]城市工程,2012