协信瞄上新三板

曾慧娟

目前，越来越多的公司正在走拆分物业上市的这条路。

11月初，协信地产旗下控股子公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄股份），已发布公开转让说明书。其表明，将上市目光投向国内门槛较低的新三板。

根据公开资料，天骄股份主业为物业租赁及物业管理服务。公司实际控制人为吴旭，后者透过协信地产全资子公司持股75%。

2014年彩生活成功上市已证明物业服务的“诱人前景”，包括万科、碧桂园、远洋、金科等开发商都有分拆物业上市的计划，以物管为平台，实际上动的是社区O2O主意。

物管业绩良好

对于此次分拆物业，协信地产筹备已久。今年4月13日，天骄股份获重庆工商局核准整体变更为股份公司。至8月初，天骄股份正式完成工商变更登记，并由协信地产副总裁曹志东出任董事长，吴旭则担任董事。

信披显示，天骄股份只有两名股东，协信远泽占75%、皓吉物业占25%，实际控制人、协信集团董事长吴旭间接持有天骄股份75%的股权，并担任天骄股份董事。

皓吉物业是中民优家全资子公司，中民优家则是中民投旗下中民物业的全资子公司。此前6月份，协信地产、天骄股份、中民投、中民物业曾签署战略合作协议。

根据天骄股份在新三板披露的转让说明书，该公司共有全资子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分别是成都、长寿、镇江、苏州、上海、昆明、北京、长沙、青岛、无锡分公司，以及商业分公司。

在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要业务为设备维护保养、工程维修，天骄汽车主要负责汽车后市场服务外，其它公司成立的目的均为服务不同区域或项目的客户。

截至2015年6月30日，天骄股份承接委托服务的合同项目55个，覆盖全国9个城市；合同管理面积1147万平方米，其中住宅面积逾900万平方米，包括重庆总部企业基地、协信天骄城、协信城、协信公馆、协信阿卡迪亚、无锡协信中心等。

从其公开转让申报稿来看，天骄股份业绩发展势头良好。2013年度、2014年度、2015年1—6月，天骄股份营业收入分别为1.25亿元、1.83亿元、1.21亿元，净利润分别为330.17万元、714.34万元、1287.89万元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。

至于为何选择新三板挂牌的方式上市，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，新三板和IPO相比门槛低了很多，对于企业净利润、营业收入或现金流等财务指标并无硬性要求，同时能解决中小企业融资难的问题。

瞄准社区020

对于此次分拆上市，天骄股份也明确表示，公司致力于成为“全息生活服务运营商”，具体盈利模式包括专业化经营、社区增值服务及多元化经营实现。

相关数据显示，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。

对于协信地产分拆物业上市的做法，分析人士表示，彩生活2014年在港交所上市后，各物管公司纷纷启动上市计划。新三板拥有国内多家物管公司，开元物业、丹田股份等7家物管公司已成功挂牌，金科也计划分拆物业在新三板挂牌。

仲量联行研究部中国区负责人周志锋也在最新研究报告中指出，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。“分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。”

报告续称，开发商看准社区O2O这块大蛋糕，就是为了深度挖掘物业管理延伸服务，业务重心是搭建社区O2O生活服务平台。从其过去的业绩分析，物业管理费一直占公司营业收入的七成以上。2015年上半年，天骄股份主营业务收入中，物业服务费占74.69%。

相比之下，成功上市的彩生活的盈利来源结构则大相径庭。2015年上半年彩生活实现营收2.78亿元，基础物业服务只占了不到54%，增值服务和工程服务则占比46%。受增值服务带动，彩生活期内毛利率和净利率分别达73.9%和41.5%。

同时，天骄股份目前承接委托服务的55个合同项目中，其中40个都在重庆，存在业务地区集中度过高的风险。

“一旦出现重庆地区竞争加剧、业务市场饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将对天骄股份盈利能力产生不利的影响。”天骄股份表示。2013年、2014年、2015年1-6月重庆地区营业收入占营业收入总额的比例高达89.05%、75.79%和80.62%。

韩长吉表示，单纯做物业管理并不是天骄股份未来的发展模式。按照设想，天骄股份将结合协信地产“商住产”项目的特点，打造包括社区O2O在内的多元化社区服务体系，这方面和彩生活“多少有些类似”。

还有市场人士认为，彩生活的模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，以物业服务为基础，以大平台为工具，再去拓展以社区理财为重心的业务模式。

相比之下，天骄股份在社区O2O平台搭建方面仍未透露详细的信息，且社区O2O需要专业运营，该公司是否具备相应能力仍有待观察。

上市路一波多折

原本计划于2012年上市的协信集团，上市路挫折不断，协信还为此付出了高昂的代价。本因为融资环境的原因，推迟了其上市计划。

2012年下半年到2013年上半年不到一年的时间里，其在上海连续摘得四幅地块，共投入资金31.39亿元；2013年3月，协信地产在重庆和昆明两地签约了文化旅游用地，总规模达数千亩，投资约250亿元。然而当时，协信的销售额仅仅不到100亿元。这一高负债圈地扩张的举动被业界称为“协信的上市赌约”。

随后，因楼市大市场环境的不乐观，协信又一次放慢了上市的步伐。然而，一波未平一波又起，2014年5月，因吴旭被卷入华润宋林案“协助调查”，上市再次被搁置。

协信的土地储备从未停止。为了跻身全国一线房企阵营，协信集团还在除了上海以外的重庆大本营、无锡、长沙等多地扩张。2014年4月11日，协信集团豪掷10.8亿元拿下了重庆巴南区界石组团4宗地块。

2015年2月，协信、新华、同景联合体以摘牌方式拿下了江北区观音桥一块地，总价10.2亿元，楼面地价达到了每平方米8899元，成为了协信单价最贵的土地。

协信快速扩张的同时，也必然承受现金流的考验。上市路受阻导致协信无法从资本市场上获取更多的融资。于是，高杠杆信托成为了支撑协信攻城略地的主要融资渠道。

据部分资料显示，协信通过金谷信托、上信、五矿信托、民生信托、中建投信托均发行过信托产品。