利率市场化对我国未来房地产市场发展的影响

张阳　刘欢

作者主要结合中国当前利率市场化改革和房地产发展的现状，并以此为依据简要分析利率市场化对我国房地产市场未来发展的可能性影响，进一步谈谈自己对我国房地产市场未来发展的看法。

房地产市场是中国经济发展的中流砥柱，在经济增长总量中所占比重较大。此外，房地产价格也直接关乎到老百姓的切身利益，成为广大人民群众关注的焦点。在当前利率市场化改革的国内金融经济环境形势下，很有必要深入分析利率市场化可能对我国房地产市场走势的影响。

我国当前的利率市场化进程

我国从1996年就开始逐步进行利率市场化，首先在银行间同业拆借市场，Chibro（同业拆借利率）完全由拆借双方自主确定Chibro水平；其次在债券市场，先后实行利率招标等方式实现国债发行利率市场化；建立全国银行间债券市场实现国债交易利率市场化；最后是存贷款市场，截止到目前，我国存款利率已经取消上限控制；贷款利率上下限基本已经放开，已由金融机构根据商业自主原则自行确定贷款利率水平。

2015年中国利率市场化改革提速并进入深水区，提速成亮点。2014年7月，在中美战略与经济对话“金融改革与跨境监管专题会议吹风会”的新闻发布会上央行行长周小川提出，“利率市场化时间表当然也还是依靠各种外汇条件、国际国内经济。但我们还是认为两年内应该可以实现。”这意味着，中国将在2016年实现利率市场化。

我国房地产发展现状、面临的主要问题

房地产市场发展现状。房地产市场在我国经济增长总量中所占比重加大，与我国宏观经济形势相互作用。最新数据显示：2014年，我国房地产市场总体平稳。二三线城市放松限购政策；央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务的通知》，央行的降息等政策措施刺激了住房合理需求，缓解了连续7个月的商品住宅价格环比下降，降幅逐渐缩小，进入平稳运行状态。

房地产市场面临的主要问题。当前房地产市场面临的主要问题，一是商品库存在持续增加，全国来看，截止2014年12月左右，商品房待售面积大约为600000万平方米；二是地区差异性和企业差异加大。有大约17个重点城市成交量下降，有23个左右重点城市成交量上涨；不少中小型企业销售不畅，负债增加。

具体分析利率市场化是如何对我国的房地产市场发展施加影响的。

利率市场化机制形成之后，利率对我们的房地产市场影响分析如下：

利率市场化对自住型需求购房者的影响。相对于住房市场的投机需求而言，自住型需求呈刚性，对于价格提高的敏感程度较低，所以利率市场化后，利率调整对这种需求的影响表现为对房地产商品数量的跨期消费。假设消费者的偏好成凸性，满足单调性，房价在两期不变。追求效用最大化的消费者在利率变化，通货膨胀率变化，当期收入和未来收入的变化时，预算约束线发生变化，从而需求量也将发生变化。

利率市场化对投资性需求购房者的影响。在房地长市场，此类消费者买房主要是为了投机，等待房价上涨从中获利。只要房价的上涨的幅度或者说预期房价上涨的幅度将大于融资成本，此类投资者的需求就会增加，使房价上涨，更进一步会提高投机者的预期。

利率市场化对房地产供给的影响。根据凯恩斯有关投资和资本边际效率的理论，投资I和利率R成反方向变化。当资本边际效率大于市场利率时，就有利可图，房地产就会有供给，但利率上升，一方面增加了开发商的融资成本，另一方面，使得资本边际效率和市场利率之间的差额扩大，共同减少了需求；反之就会增加需求。当资本边际效率小于市场利率时，将没有供给。

在当前经济环境下房地产市场未来走向的看法。

利率市场化改革推动了利率决定的市场化机制，优化了资金的配置效率，促进了经济的健康可持续发展。利率通过对供给和需求施加影响，从而影响发地产市场均衡价格。当利率过高时，会增加开发商的融资成本，减少供给。利率市场化后，尽管利率对均衡价格有一定影响，但是我国的房地产市场仍有较大的其他方面的发展空间，仍然可以寻找更有力的更有特色的经济增长点，如以下几个方面：

积极引导产业园地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。在目前房地产业态中，唯有商业营业性用房的销售面积在增加。不少地方商業地产总量过大，结构不合理问题比较突出。在人口老龄化的背景下，房地产主攻方向可以转为养老服务型住房建设、教育服务型住房的建设，旅游业地产的建设。

将过多的中小型企业进行兼并重组，尽可能地形成规模效应，降低整个行业的平均成本，形成较大的供应量，较低的价格。如果垄断模式可以更进一步降低整个行业平均成本的话，可以考虑完全垄断模式、寡头垄断模式，垄断竞争模式等垄断形式。

房地产开发可以逐步走“多元化”的路子。随着人们生活水平的提高，人们对于住房的要求也在不断的提高，消费者的需求差异也越来越大，因此，房地产开发也应该呈现多元化，重视产品的的质量和品牌、特色，进行精细化经营。

目前最重要的是处理好新增住房和盘活存量住房之间的关系并且稳定住房消费。要循序渐进的推动房地产市场的商品房供给，实行有效供给，完善“双轨制”的住房供应体系，稳定住房消费。

未来房地产市场可能会受到利率市场化后各种因素的综合冲击，但是也将会面领更多的机遇，如果开发商能够正确认识未来的房地产市场状况，采取适当的方式，比如寻找新的增长点以及改变商业模式，未来的房地产市场还是有很大发展空间的。这将对我国当前维持经济的高速增长起重大作用。

（作者单位：江汉大学商学院）