房屋开发建筑面积与建筑工程成本管理问题研究

黄飞

[摘要]房地产业由于其相关联度高、带动力强成为我国国民经济的支柱产业。本文重点分析了房屋开发中老百姓关心的房地产开发建设的建筑面积计算等方法问题进行阐述，同时也对房地产开发工程经济成本控制管理问题进行了研究。

[关键词]建筑面积;工程成本;管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.152

1前言

20世纪90年代，我们国家经济快速发展，我国的房地产业迎来了发展的春天，到目前已经为我国经济发展做出了巨大的贡献。房地产业由于其相关联度高、带动力强成为我国国民经济的支柱产业。

房地产开发项目在市场需求和定位研究的基础上，研究房屋开发中应对老百姓关心的建筑面积计算的准确性和经济成本控制管理等方面进行深入分析。通常大家所说的房地产开发商卖给老百姓房子面积不知道怎么计算，这一问题老百姓更加关注，笔者通过多年的教学和实际工作，更加深刻理解建筑面积计算的重要作用性。

2房屋建筑面积计算研究

城市房地产开发建筑面积计算问题是一个大的问题，是很多老百姓很不好掌握的一个准确的方法，我们的政府应该有一个合理的简单方法，在这一个问题上我和我的老师都提过很多次，就是“买卖的房屋就是以使用面积”为准来计算建筑面积，这样老百姓不难掌握了，同时也无形中控制了施工的质量问题。依据我们现在房屋计算方法很复杂，例：我们现在研究开发方房屋面积的计算，建筑面积的计算中：有房屋面积楼梯间面积墙体面积还有公摊面积等。这样老百姓买卖房子的面积问题就是一个难题，怎么来的？老百姓很难知道它的计算方法。

2.1一般性房屋建筑面积规则计算方法

第一，单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。多层建筑物自然层的层高在2.2米以上者（含2.2米，下同），方可计算建筑面积。单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2米以上者，均应计算建筑面积。有围护外墙的，无外墙的，按自然层结构板水平投影面积计算。按外墙结构的外围水平面积计算;无外墙的，按自然层结构板水平投影面积计算。

第二，高低联跨的单层建筑物，以高跨结构外边线为界，可分别计算建筑面积同一建筑物的结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。

第三，设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。设有围护性幕墙的建筑物，按幕墙主墙外边线计算建筑面积。

2.2房屋计算面积的范围

一是单层建筑物计算一层建筑面积，多层建筑物按各层建筑面积的总和计算。

二是地下室、半地下室、地下商店（或仓库、车间）、地下车站、地下泳池、地下指挥部等（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，按其外墙上口（不包括采光井、外墙以外的通风排气竖井、外墙防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。

三是建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础地下架空层，设计加以利用时，有围护结构且层高在2.2米以上的部位，按该部位的水平面积计算建筑面积。

四是建筑物内的门厅、大厅，按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，按其水平投影面积计算建筑面积。建筑物内的夹层、插层，按其层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。技术层和检修通道内设有围护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2 米以上时，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

五是室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道（滚梯），按建筑物的自然层计算建筑面积。室内提勤井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，按首层面积计算建筑面积。

六是建筑物间有围护结构的架空走廊，层高在2.2米以上的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。建筑物内的变形缝，依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积计算。

2.3折算面积的范围

第一，坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高在1.2～2.1米的部位，按该部位水平面积的一半计算建筑面积。建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

第二，有永久性顶盖的室外楼梯，按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积。雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

第三，有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。建筑物间有顶盖无围护结构的架空走廊，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

第四，有顶盖无围护结构的场馆看台，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

3房地产开发建筑工程成本管理控制研究

房地产开发工程建筑工程经济成本控制管理主要的是在项目的施工单位，在符合施工规范的条件下，保证施工质量管理，进行工程经济成本控制管理。工程经济成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入获得最大的利润，是房地产开发企业管理中的主题。目前，许多施工企业都在项目开发管理方面，深度多元化发展，在城市建设对项目开发单位而言，工程经济成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，我仅就施工阶段，建设单位工程成本的控制做一阐述。

3.1制定严密的合同条款

随着我国房地产工程开发，工程项目的管理也将逐步与国际接轨，在目前世界经济不稳定的形式下，经济还没有恢复的情况下，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条几乎达到无所不包的地步，防止施工单位以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长;如设备安装项目预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果不认真，价值几万元的设备很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和造成不良后果。利用好“严密合同条款” 这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预测，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。

3.2结合施工组织及施工工艺，管理控制工程成本

作为开发单位的预算及合同施工管理人员应做到“三多”，即 “多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如：施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定范围或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由确定工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙做定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程、消防工程、电业工程等，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此在这些问题上就更需要多问。“多思考”，定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程施工现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电掘工程中，施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价，防水硅胶以每平方米多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，防水硅胶具体用量及操作工艺是什么，能不能组价到每平方米报价，都需要造价人员去推敲、思考。

3.3组织好市场价格研究管理建立寻价体系

项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人员可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品。

分析材料的周期变化规律，研究判断不同地区、不同材料的短期及中期走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析 成果应用在开发生产中。

地产开发企业关于建筑面积计算及经济成本控制管理上，必须坚持科学发展观，对房屋建筑开发项目的住房建筑面积制度做出基本判断，并在城市建筑房屋住房管理存在核心问题城市规划和拆旧点问题、发展城市建设房地产开发项目，明确产权问题，同时对有房地产开发项目的建筑市场检查和管理。规范建筑市场的市场化，使城市房地产行业有效地发展。

参考文献：

[1]王丽霞.建设工程项目成本控制中的问题与对策研究[J].中国市场，2014（2）.

[2]李英.农村小城镇房屋建设开发项目成本问题研究[J].中国市场，2014（38）.

[3]于凤玲.建筑工程概预算存在的问题及对策[J].中国市场，2014（49）.