房屋建筑维修经济效益化管理探析

李志荣

[摘 要]在经济的不断发展下，我国房屋建筑的建设如火如荼，在这大背景下，对于房屋建设及后期的维护问题上，却存在着很大的问题。其中，由于维修管理不善，大量房屋的使用直线下降，在浪费公共资源的同时，也降低了社会经济效益与环境效益。因此，本文对房屋经济维修经济效益化管理进行探讨，以资借鉴。

[关键词]房屋建筑；维修；经济效益化；管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.164

1 房屋建筑维修经济效益化的管理背景

房屋建筑的维修其本质意义是指在房屋建筑建成到使用寿命到期时，为了维护房屋的正常使用，进行的一系列维修工作。其作用是延长房屋使用寿命，提高房屋使用舒适度。而房屋建筑维修经济效益化则是指在房屋维修的过程中，对于其具体的维修项目进行合理安排与策划，尽量达到缩短工期，节约施工成本，提高房屋建筑维修性价比，进而达到良好的经济社会环境效益。在房屋建筑维修经济效益化过程中，由于涉及的维修项目广泛，维修管理内容多元，所以在房屋建筑维修过程中，以经济效益化为原则的管理非常重要。而对房屋建筑维修经济效益管理而言，不仅可以有效地延长建筑物的使用年限，同时由于维修也契合了建立节约型社会的理念，可以有效达成可循环经济，进而提高社会资源的使用率。

在维修的过程中，房屋可能存在的相关安全隐患问题得到了解决，这也就避免了由于房屋老化造成的一系列问题。而在极端天气中房屋的抵抗能力得到提高，可以有效降低地震、暴雨、火灾的概率，即在保障居住者安全的同时，保证了城市的公共安全。同时，在日益紧缺的城市用地资源中，维修与改造旧的房屋建筑可以有效地提升城市土地利用效率，保护日益脆弱的城市生态系统。从经济数据上看，房屋的维修成本仅是新建建筑物成本的1/6，从这一点上来看，维修房屋也是节约居民住房费用的重要途径。更为重要的是，在房屋建筑维修的过程中，建筑商在建房时存在的问题基本都会被发现，如原材料的使用是否规范，建筑技术是否合格到位，还是因为人为性原因造成的维修需求等。这些问题在房屋建筑维修过程中暴露出来后，将会被及时反馈给原建筑商，建筑商在今后的建设中也会有针对性地进行房屋建设管理与监督，从而提升建筑行业自律性，促进整个建筑行业发展，提升居民建筑品质。

2 房屋建筑维修过程中的经济效益管理问题

目前，由于人们在这方面的意识不断提高，在房屋建筑维修过程中的管理已经得到了越来越深入的研究，如住宅专项维修资金已经在全国范围内得到了接受与普及，为房屋建筑维修打下了经济基础。但是项目资金的使用与管理上还存在着不少的不足。

2.1 资金使用问题

对于住宅专项维修资金的使用上，遭受违规截留与挪用的现象时有发生。一般来说，建筑开发商对用户进行购房款收取时，对于住宅维修专项资金没有进行及时分类，没有及时存入专用账户，造成资金被挪用与截留。在管理上，有资格负责住宅专项维修资金管理的主要是物业公司，但由于物业公司与建筑开发商之间存在着共存关系，所以在管理过程中，物业公司并不会实打实地为居民考虑。同时，即使小区业主自发形成了业主委员会，但在管理上的不得力，也造成业主委员会名存实亡，更不用说业主委员会都没有成立的居民小区。

2.2 审批程序问题

由于房屋建筑维修经济效益化管理中，资金的调用与审批流程相对复杂，不仅有着烦琐的使用流程，同时还有着不胜其扰的审批过程。这导致了住宅维修专项资金的使用上存在着用量小，作用发挥不出来的问题。在资金的管理上，业主交纳资金后，业主是有权利对这笔资金进行监督的，但却没有对资金的使用权利。目前的物业管理条例指出，一切涉及住宅专项资金的行为都必须经过业主大会或者由授权的执行机构业主委员会同意。但在实际操作中，即使业主大会得以召开，业主委员会全程监督，也存在召集人员与决策难以取得统一意见的问题，这一点直接造成了住宅专项维修资金无法发挥其应急作用的现象。

3 房屋建筑维修经济效益化管理的强化措施

3.1 总体筹划的合理进行

在房屋建筑维修管理中，体现的是物业管理企业的重要职能。物业公司在房屋维修计划的总体筹划过程中，应立足于现有的房屋使用情况，对整个房屋内部与细节处进行全方位的勘察，把房屋维修的目标与实施方案进行统筹，并要保证措施的合理性与性价比。房屋维修计划目标是指在房屋维修计划期内，物业管理公司所需要完成的维修工作内容与管理内容。如对维修工作的数量进行汇总，对维修工作完成的质量进行监督，同时要在计划期内顺利达成应有的维修房屋质量标准。在这个过程中，维修内容的选定，落实到实际操作中的工作量与工程量间的安排，过程实施中的管理与改进，完善与监督等，都是管理的核心内容。为了实现房屋维修计划目标，需要采取相应的工作步骤和管理方法。总体来说，房屋建筑维修计划实施方案内容总体上可分为对维修计划期内维修工作的时间安排、工作方式选择、维修工作的技术方案制订、维修工作的组织手段等。当然，还要做好房屋建筑维修的相关保证性措施，这些措施作为房屋建筑维修计划的辅助性安排，起着确保房屋维修计划实施的保障作用，对房屋维修过程中的资金使用、劳动力组织、物资供应、技术指标等都有相应的管理目标。

3.2 维修计划的合理制定

房屋建筑维修计划是物业公司管理的重要内容，对于编修过程中的工序安排，应以保证维修目标圆满达成为标准。为了更好地达到这一目标，要先制订具体的方案，从而保证维修目标的实现。维修计划期内，相应的维修管理部门应有其负责的相关工作任务，对于维修的数量与质量要具体化、责任化，责任到人，落实到事。同时，维修方法的选择、维修时间的安排、维修工程所使用的技术方案、维修过程中需要的物资供应等都要进行相关的规定。对可能存在冲突的维修项目，应配合以房屋建筑维修计划保证性措施，进而保障维修目标的顺利达成。而在编制房屋建筑维修计划时，对于所有的维修工作安排要以不同层次，不同角度进行周详考虑，从整体性着眼，建立起一个相互配合、协调共进的计划体系。当然，维修并不单单指维修计划制订，还包括了定期维修与制订。对于房屋建筑质量管理来说，国家在这方面已经出台了一些法规，但对维修制度的设计方面目前还没有具体的规定。所以目前承担起房屋安全鉴定的机构主要是对危险房屋进行鉴定，没有达到危险层级的房屋在这方面的鉴定尚属空白。而且，由于目前鉴定机构数量很少，资质也没有达到应有的标准，所以在这方面房屋建筑物的维修效果鉴定还需要进一步完善。在此大背景下，业主与物业公司应明确意识到这一点，对房屋建筑维修工作应配合作好定期维修制度，而不是依靠一个短期性的大修来解决一切问题。因为定期维修制度能最大限度地减少由于维修不善造成的遗漏，定期进行房屋建筑维修能最好地保证维修效果。

3.3 维修资金的合理使用

维修资金在房屋建筑维修中起着重要的支持作用，因为它，才能让房屋建筑维修变为可能。专项维修资金应严格应用于住宅的公用部位和公用设施设备。业主与物业公司对于专项维修资金的使用应共同商讨，集体投票，把钱花在紧急关键处，提高专项维修资金的使用率。为了进一步提升维修资金的使用率，还应建立起透明化财务管理，对相关支出列出明细，公布在住宅区内外，让业主心中有数。还可以集思广益，把相关的维修项目进行讨论，以选出最节能最高效的维修方法。有些业主本身就有房屋建筑方面的从业经验，对于这些业主应拉到房屋建筑经济效益化管理中来，共同完成好这一管理目标。同时，物业公司应把资金的使用与审批工作做到位，与业主保持良好的沟通，才能让资金在使用上更为高效。

4 结 论

综上所述，在进行房屋建筑维修经济效益化管理中，应从实际中找到解决问题的方法，进而提升管理效率，保证建筑良好使用效果。

參考文献：

[1]王维林.既有房屋建筑物的维修效益管理[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2011（2）.

[2]吴志波.房屋建筑维修经济效益化管理探讨[J].中国城市经济，2011（15）.

[3]沈可及.住宅维修改造的现状与出路研究[J].中国住宅设施，2011（11）.