谁沾了新机场的光？

龚小锋

新机场落地后，网上就流传着一个段子：北京新机场叫什么？天津想叫武清机场，河北不同意；北京想叫大兴机场，天津不同意；河北想叫廊坊机场，北京不同意。最后综合三地意见，大家一商量，干脆叫“武大廊机场”吧。

尽管这只是网上关于北京新机场的一个玩笑，新机场已经暂定名为“首都新机场”，但也可以从中看出其对京津冀三地的影响。

因为这少不了争议房价的热闹，首都新机场方圆20公里范围内，北至西红门，南至固安，开发商、投资客、自住者……大家似乎都希望借助新机场这把火，能把楼市的火烧起来。

“新引擎”落地

2014年12月26日，一声号令后，挖掘机轰鸣启动，位于北京市大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北省廊坊市广阳区之间的北京新机场正式开工建设。在北京市大兴区南各庄村南部，数千名附近村民聚集在还是一片农田的开工现场，像迎接节日一般见证这一历史时刻。

“听说这次拆迁好像涉及十几个村，动静挺大的。”榆垡当地居民张先生告诉记者。据张先生介绍，他居住的地方距离新机场拆迁地大概二十分钟车程，新机场对于当地来说是一件大事了，“好些村都在等着腾挪安排”。

新机场已开工的区域，为机场西一、西二跑道北端，航站楼将于2015年9月动工。民航局方面对外透露，现在开始动工，旨在利用冬季先展开地基处理实验，采集相关参数，为2015年全面开工做好准备。新机场工程总投资达799.8亿元，项目工期为5年。

世界范围内，拥有两个甚至更多机场是国际大都市的普遍做法。纽约和莫斯科都有3个机场，东京、上海各有2个，伦敦则有5个。

从最早出现建设北京第二个国际机场的声音算起，时间已经走过14个年头。到了去年，终于提速，在此之前的12月15日，国家发改委对北京新机场工程进行批复。从批复到迅速开工，10天时间，北京新机场建设的迫切可见一斑。

北京新机场不仅会带动当地经济发展，改善当地百姓的工作生活环境，更重要的是将会极大地推动京津冀一体化进程，将成为区域协同发展的“新引擎”。

地理位置上，新机场位于北京市大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北省廊坊市广阳区之间，与现有的首都国际机场一样定位于大型国际航空枢纽，主体工程占地4.41万亩，其中北京境内约2.53万亩。这就意味着近一半的机场工程将位于河北境内。

北京国际城市发展研究院院长连玉明近日表示，首都新机场带来的临空经济将造就国际航运中心，京津冀地区也将形成首都机场、北京新机场、天津机场和石家庄机场协同作业的新格局。

多家房企提前布局

新机场位于大兴区的部分占大头，一直发展比较落后的城南区域，自然渴望搭上新机场发展的快车。北京市政府也希望能缩小南北城差距，积极推动形成北京市经济总体平衡发展的格局。

首都机场就为区域经济带来了强劲的驱动力，北京市顺义区80%的GDP来自机场周边不到60平方公里的地区，约85%的财政收入来自临空经济区。首都机场临空经济区直接催生了北京第一个中央别墅区，并将第一空港周边的奥北、望京、新国展、后沙峪地区的房地产市场带入了快速发展的轨道。

《首都机场区域经济影响研究报告》指出，新机场将成为北京经济新引擎，未来20年，新机场累计将为北京市带来超过8.6万亿元的经济贡献，年均提升北京市GDP增长率1-2个百分点，提升南城GDP增长率5-6个百分点。

从2900亿元“城南计划”开始，政府投资逐渐落地，大兴成为各路房企争相进驻的地区。包括龙湖、远洋、鸿坤、富力在内的多家房企就已经布局大兴区，大批在北京拿不到地的公司，则在廊坊环机场区域拿地。

北京新机场自有外界传闻落地大兴以来，就被开发商频繁解读。早在2013年初，北京新机场建设指挥部于发布建设计划之时，中坤集团已经在大兴规划第二个中坤广场。

彼时，北京中坤投资集团董事长黄怒波就对记者表达了对第二机场看好，他认为，拥有首都第二机场这一优势，对区域商业、经济发展有决定性作用，是城南经济后发优势的基础。

按照外界的预期，新机场将带动临空产业集聚，成为北京南部高新技术制造业和战略性新兴产业集聚区，在周边30公里内会形成一个超过150万人的中型航空城市。根据海通证券的测算，2025年前后北京新机场对当地经济产生的效益将达到峰值1069亿元，同时新增相关就业岗位也达到峰值31.75万人。

“随着新机场的发展建设，将有大批国际大企业进驻，新机场使整个南中轴板块国际交往频繁，国家化规模与重要地位堪比望京、CBD。”金地也在其楼盘介绍中这样写道。

在大兴区西红门区域深耕多年的鸿坤地产，在西红门区域已打造了规模逾200万平方米的大盘理想城，并以此为原点开发了林语墅以及更多项目。

海通证券认为，随着机场建设推进，华夏幸福、廊坊发展和荣盛发展等在首都新机场周边区域拥有土地储备的开发商将成最大受益者。华夏幸福是A股唯一具备扩张能力的园区企业。华夏幸福基业在固安、大厂区域直接对接未来第二机场和北京南区发展，土地潜在升值潜力无限。

据了解，此前的2012年11月，华夏幸福基业宣布与中国联合航空有限公司联手，在河北省推进临空经济区建设，规划打造占地总面积约15平方公里的商业住宅区。

新机场的轨道则会成为楼市的助力者。根据规划，未来新机场轨道专线可直达北京市中心区域并与城市轨道网络多点衔接；高速公路、城际铁路可在2小时内实现与周边主要城市的连接。

大兴楼市“波澜不惊”

新机场获批之前，在通往大兴、庞各庄、固安、永清等地的公路两侧，就竖着各色地产广告，新机场落地的消息发布后，有传言称大兴等区域开发商“开香槟”庆贺。

首都第二机场距离天宫院约20公里，与大兴主城区相隔28公里，无疑将对城南区域经济发展产生叠加效应。不过，记者从部分大兴项目售楼处询问了解到，开发商热情因市场转好有所提高，但远没有到“开香槟”的程度。

义和庄、生物医药基地、天宫院是地铁4号线大兴线的最后三站，组成了天宫院商圈，由于距离新机场距离最近， 一直以来，无论住宅还是商业项目，在对外宣传口号中都把新机场作为卖点。

由于楼市供应量的爆发，从2010年开始近四年的时间里，天宫院板块的房价逐步攀升，在2014年前后达到峰值，此后受大势影响并未出现像2013年的明显攀升。

新机场消息落地后，并未有楼盘因此而做出价格调整，在天宫院，在售楼盘大约为2.1万元/平方米，有个别项目售价2.2万元/平方米，如保利春天里的价格已经达到2.2万元/平方米的高位。

同处于南六环的项目也是如此。“我们这距离机场17公里，价格没有调整，和之前差不多。”1月中旬，南六环大兴区域的格林云墅一名置业顾问告诉记者，项目现在已经进入二期尾房销售了，叠拼和洋房没剩多少。

从语气中，该名销售人员并未对新机场过多提及。该楼盘是中国水电与金地联合开发的花园洋房和别墅项目，目前叠拼定价在600万到800万元/套左右，据记者了解，此前该项目叠拼对外也是这个标价。

靠近机场的大兴楼市之所以波澜不惊，在于机场的消息早有预期，并非突然的利好。“几年前新机场传闻出来的时候，这些区域就一直在炒作这些事，所以利好早就透支了。”中原地产首席分析师张大伟认为，确切的消息是在去年5月《北京新机场项目环境影响报告书》，当时新机场选址已经公布。

另一方面，大兴作为北京楼市主战场之一，近年来价格不断攀升。亚豪机构数据显示，大兴区2014年商品住宅销售了14423套，在北京各行政区中位居首位，大兴商品住宅的整体均价为22768元/平米，相比去年的21681元/平米，小幅上涨了约1000元/平米。

库存数字也不容小视。同样来自亚豪机构的数据称，截至2014年12月29日，大兴区存量1.4万套，与朝阳区齐平，与房山1.3万套接近，较通州少 7000套。

在楼市尚未全面回暖的背景下，大兴要凭借一个“新机场”利好而断然涨价可能性不大。与之前环球影城落地通州类似的是，现阶段，北京特定板块的房价，很难因为炒作哪一个概念而暴涨。一家大兴开发商表示，目前的策略仍然是维持原来价格跑量，提高周转速度，趁着行情回暖多回笼资金。

不过，从长远来看，随着城南经济的提升，区域价值可期。亚豪机构副总经理高姗认为，现阶段大兴仍属刚需楼盘聚集区域，房价与其他成熟区域相比仍处于价值洼地，在诸多利好叠加影响下，预计未来京南房价将迎来新一轮上涨周期，区域楼市发展或向京北看齐。

固安楼市“闻风而动”

从天宫院出发，大约开车半个小时能够到达固安。新机场定址永定河北岸，距天安门广场直线距离约46公里，距廊坊市中心直线距离约26公里。从区位上看，给河北带来的利好似乎更大。尤其是和机场一河之隔的固安可能受此推动最大。

相比大兴楼市的波澜不惊，“久旱逢甘霖”的固安显然对这一消息更为亢奋。近日“新机场利好，某某项目投资好机会”的宣传广告，往往来自河北永清、固安、廊坊等地，针对的都是投资客户购买的小户型产品。

固安房源的价格相比京城有很大的优势，60万元可以买到南北通透的两居房源，80万元可以买到舒适的三居房源。多名固安销售人员表示，近期在固安县购房的客户里，有80%到90%是北京的“城里人”出于投资购房，而在永定河另一边的大兴区，房价则在两万元上下。

“我们原来价格是5800元/平米，现在涨到6000元/平米，元旦后刚调的价。”永定河孔雀城美丽园一名销售人员表示，主要是最近市场好了所以调了价格，和新机场落地也有一定关系。据了解，该项目距离首都国际第二机场仅10公里，处于“新机场半小时经济圈”。

无独有偶，刚需楼盘空港家园也决定上调价格，“离新机场10余公里”、“驱车15分钟即可到达”被当成巨大利好，被置业顾问们再三强调。

“新机场动工，对我们来说利好非常大，我们元旦刚开的房子就涨了500元，现在是6000元/平米左右，有赠送面积。”该楼盘一名置业顾问透露，该楼盘曾在去年6月售价是5300元/平米，去年10月做过一次调价，元旦之后就整整比去年高出了七八百，“主要是项目卖得太好了”。

“现在很多北京顺义的客户过来，我一个同事就卖出了15套商铺，全是顺义人买的。”该名销售人员说，这些顺义客户大多是在首都机场工作，有的是未来会调动到新机场，也有的意识到新机场带来的楼市价值，所以早早就开始投资了。

近期，还有市场消息传言说，部分固安开发商为了加快销售，打出了押房的策略，即购房人不需要交全款，只需要付10万元首付，就可以拿下一套房，如果两年之内房价上涨，开发商的代理人可以帮忙把房子按照新房再卖一遍，上涨的收益归押房的人。不过，据记者打探，尚未发现押房的明显案例。

在张大伟看来，北京新机场对大兴区域经济和房地产业的拉动作用会很明显，但廊坊、固安等周边其他区域楼市因受目前已经高企的库存量影响，短期内的提振作用不大，升值空间有限。购房者在选择这些区域的房子时，应充分考虑自身的实际需求和承受能力。

实际上，在北京拟建新机场的消息刚刚传出的时候，固安的房价已经大幅上涨过，2012年前后固安均价为四五千元，2013年一直到今年，大概在7500元/平米左右。2014年固安楼市不太景气，不少楼盘已经降到6500元/平米左右，一些中小开发商的楼盘单价甚至是5000多元/平米。

对于新机场选址确定对于环京楼市的影响，高姗也表示了不乐观，她分析认为，第二机场在短期内对环京区域房价并不会有明显拉升作用。相较于香河、燕郊、固安区域配套并不完善，正处于初步的发展阶段。