我国房地产限购令的经济学解释

王彦行

摘 要： 房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着十分重要的意义，但是过高的房地产价格让人们望而却步，越来越多的人成为“房奴”，所承担的社会压力也在不断增大。针对房地产价格远超百姓承受范围的社会问题，2010年，“限购令”出台，本文将从微观经济学、宏观经济学以及法经济学三个方面对我国房地产限购令进行经济学上的解释。

关键词： 限购令；经济学；行政调控

为了对房地产市场商品房价格的过快上涨进行有针对性地调控，限购令作为一种行政调控手段在2010年出台，要求北京市家庭在购房时要填写家庭成员的购房情况，对家庭的购房套数进行限制，自此，限购令又在更多的城市开始实行。国务院在“新国十条”中对房地产的市场调控工作进行了更为明确的部署，要求要求房价过高城市在规定的时间内出台限制购房的实施细则。常规的行政调控手段已经难以对房价疯涨的房地产市场进行有效调控，因此限购令的出台和实施对房地产市场有着十分深刻的影响，以下本文就将从经济学角度的三个不同方面对我国的房地产限购令进行解释。

一、 从微观经济学角度对我国房地产限购令进行解释

市场交易过程要遵循商品价值规律，通过市场调控和政府调控对市场资源进行合理配置，但是由于市场交易中买方和卖方的市场信息不对称、消费性住房需求弹性系数过小等 问题造成了市场调控失效的状况，使房地产的成交价格远远高于其价值量。

1、房地产买方与买方之间的信息不对称

相互对应的经济主体所掌握的信息不同，占有信息资源多的经济主体在市场环境中占据优势地位，占有信息资源少的经济主体在市场环境中处于劣势地位，这种信息的偏在特征就是信息的不对称[1]。在房地产市场当中，房地产开发商对于市场经济的走向和国家的下一步要出台的政策没有确定的把稳，对要出售的房地产进行虚假宣传，以制造该房地产的销售情况供不应求的假象，推动着房价的提高，在这种不完全竞争市场下，房屋购买者就必须要支付过高的交易成本来获取房屋所有权，由于信息资源的不对称造成了“劣币驱逐良币”的现象。

2、 房屋需求弹性过小

房屋对于人们来说是生活必需品，且市场在对房屋进行资源配置的过程中要依靠价格机制来发挥作用，土地资源是稀缺资源，对我国的国计民生有着十分重要的影响，市场对于房屋价格的调节效果优于房屋需求的弹性过小而受到影响。消费者在购买房屋时，投机、投资需求会根据市场价格的变动而影响到其心理购买需求，但是消费性的购房需求是一种刚性需求，消费者一般都会极为谨慎地根据自身购买能力和房地产市场价格的变动来地选择购房时机[2]。租房是购买房屋的一种替代形式，但是人们普遍认为租房成本太高，且没有心灵归属感，还是希望自己能够拥有一套住房，因此大多数人都选择贷款买房，这种思想观念也是造成房屋需求弹性过小的一个原因。

房地产限购令考虑到房地产买方与卖方之间信息不对称的问题，要求房地产开发商在房屋销售过程中如实宣传房屋，通过对购买者数量的限制来控制对于房地产的投机和投资现象，使抱着消费需求购买房屋的消费者能够以合理价格购买到心仪的房屋，遵循房地产的商品价值规律。

二、从宏观经济学角度对我国房地产限购令进行解释

1、限购令限制了不合理的购房需求

消费者的购房需求各有不同，消费者的消费性需求是刚性需求，是限购令的出台所尽量予以满足的，其他的需求则是投资和投机需求，有这种需求的消费者大都拥有良好的经济实力，根据房屋的市场价格的变动情况来进行房屋交易，导致房屋价格有着较大的变动，是房价增高的推动者之一。限购令对家庭和个人的房屋拥有数量进行限制，也就限制了投机和投资等不合理的购房需求，尽量满足消费者的消费性需求，对房地产市场的共计和需求状况进行调控，促进房地产市场的可持续性发展。

2、 政府通过宏观经济措施对房地产市场价格进行调控

房地产开发商想要通过提高房屋的售出数量来抬高房屋价格，获得更多的经济利益，在这个过程之中，消费者的刚性需求由于房屋价格的攀升而无法得到满足，因此政府限购令的出台就对房地产的市场价格起着一定的限制作用。市场对于房地产的调节失灵，政府在宏观方面对进行行政调控，缓解房地产价格的上涨，减少房屋的交易量，满足消费者消费性的房屋需求[3]。

三、从法经济学角度对我国房地产限购令进行解释

在我国，绝大多数家庭所拥有的最为主要的财产就是房屋所有权，许多家庭由于无法负担得起每月的房贷而对买房望而却步。现如今，买房成为了一种社会问题的体现，对于家庭的和睦和社会的稳定发展有着十分重要的意义，因此本文也从法经济学的角度对我国的房地产限购令进行了分析。

1、限购令提高了住房分配效率

目前来说，房屋资源依然是稀缺资源，人们的购买需求旺盛，供给与需求的不平衡导致房地产市场与消费者之间存在利益冲突，房地产限购令政策的出台抑制了投机与投资的购房需求，促使房地产价格能够下降到合理水平，符合商品价值规律，满足绝大多数购房者的消费性购房需求。楼市的限购令也体现着法经济学的原理，房地产价格过高，远远超出其应有的价值，限制了有着不合理的购房需求的房屋购买者的购买资格，就为有着合理购房需求的购买者提供了更多的购房机会，使房地产的价格能够降低到合理水平，实现住房的有效率分配。

2、限购令使人们理性投资

我国国民经济发展速度较快，人们的手中所掌握的资金在不断增加，为了对资金进行保值和增值，人们就会利用手中资金在各种领域进行投资。房地产市场价格的持续上涨吸引了投资者的目光，越来越多的投资者选择把手中闲置资金用来购买房屋，在房屋的市场价格上涨到一定程度时，再抓住时机联系购房者进行卖出，从中赚取差价，实现资金的增值。这种投资方式使消费性的住房需求得不到满足，并推动了房屋价格的上升，使房地产市场的发展更加畸形。房地产限购令政策出台之后，限制了投资者的进入，投资者手中的闲置资金的投资方向就会改变，投资方向更为理性，也使得有着合理购房需求的消费者能够在可承受的价格范围之内购买到房屋。

总结

房地产市场的发展依然对我国的国民经济有着十分重要的影响，房地产价格的下降不仅要依靠房地产限购令的实施，还要依靠政府、市场、消费者等各个经济主体的共同努力。 （作者单位：河南工业大学经济贸易学院）

参考文献：

[1] 万晓东.楼市“限购令”背后的法经济学原理[D].山东大学，2012.

[2] 温武.基于行为经济学的房地产宏观调控[D].江西师范大学，2013.

[3] 吕翾.房地产市场“限购令”的法经济学与经济法学思考[J].理论月刊，2012，07：79-83.