独权委托

周莎

摘要：随着我国国民经济水平的提高，科学技术的不断进步，房地产行业有了很大发展。房屋是人们生活中很重要的固定资产。在购买房屋时，由于中介的一些霸王条款，或者其他置业公司的原因，致使房地产经济纠纷的发生，为了避免这些问题的出现，下面就通过对某案例的分析，详细阐述独权委托模式的主要内容，希望给有关人士一些借鉴。

关键词：独权委托；经纪纠纷；代理模式

随着我国房地产行业的大发展，直接的推动了房地产销售行业，但是由于我国经济发展迅速，有关法律法规还没有及时出台，致使在房屋销售方面没有统一的规定，市场整体情况有些混乱。为了管理好我国房屋销售的秩序，避免房地产经纪纠纷的发生，下面就分析最佳委托代理模式——独权委托，只要房产在独权代理合同所规定的时期内成功售出，卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。

1.独权委托的优势分析

1.1避免过多中介的骚扰

如果让多家房地产公司挂牌销售，业主会不分时间地点的接到房产中介的询问电话，很多话语都是重复的，业主的正常生活就被打乱了，如果时间长还没有销售出去，业主就会被这些电话打崩溃，但是独权委托却能避免这些问题，会有专业的房产经纪人负责业务，只需要把房屋价格，付款时间，以及付款条件说清楚就可以，其他事情都可以托管处理，没有太多的麻烦事要处理。

1.2销售速度快

独权委托模式不仅简单，而且房屋销售的速度会非常快，经纪人卖掉房子后有利可图，而且随先卖的佣金就属于谁，因此经纪人会信心百倍，而且销售的积极性很高，在销售时下的功夫比较多，例如使用网络推荐方式，短信推荐方式，电话推荐方式，除此之外，还可以使用派报、网络、报纸广告等，把业主的利益放到第一位。而且是独权委托，房产价格可以适当的提高，不需要其他中介抢客户，能坚持业主的底价进行销售，如果不是独家代理，经纪人因为害怕客户被其他中介抢走，因此成交价格基本会低一些。

1.3避免同行业的恶意竞争

在很多情况下，如果其他房地产公司得知了消息，了解到一些意向客户后，其会为了自己的利益而进行恶意的破坏，例如向业主说有诚意客户愿意出高价购房，但是由于家人在外地，需要等几天进行交易，或者向客户说，你出的价格太高了，有比這性价比都高的房子，我可以介绍给你等。这些手段就是为了破坏正常的购房交易，这样这些房地产人员也就有了销售的机会，由于中介在其间的破坏，很多诚心诚意购房的人也放弃了购买，最后是业主的利益受到了损失。但是如果使用独权委托模式，就能避免这些问题，因此中间只有一个中介，不会有其他人进行破坏，而且其也没有机会进行破坏，而经纪人为了自己的利益，需要快速的进行信息传播，或者用其他渠道进行销售，可以保证房屋出售的速度和价格，维护业主的基本利益，避免同行业的竞争。

2.最佳委托代理模式分析

2.1 MLS系统分析

业主向多个售楼公司放盘的目的很简单，就是让该房源信息快速广泛的传播，如果不多家放盘就会制约信息的传播，也就是如果只和一家公司合作，就限制了待售房产信息的广泛快速传播。针对这个问题，外国比较流行的方式就是引入了配套的 MLS系统的规定。MLS系统就是Multi-ple Listing Service的缩写形式，在该系统中明确规定，业主就能委托一家经济人售楼，同时如果确定售楼，该家的经纪人要把楼盘的详细信息公布到MLS系统中，让所有加入到该系统的企业都可以看到，但是所有的经纪人，也包括卖方的经济人都可以寻找买家，谁先达成买卖交易，就可以代表买方经纪人和卖方经纪人享受业主所支付给卖方经纪人的佣金，除此之外买方不需要支付其他的佣金。MLS系统的核心内容就是独裁代理，独裁代理是两种有区别的代理形式，详细分析就是独家代理和独权代理，例如在美国卖方代理契约形式有独权代理、独家代理，以及开放性代理，而我国房屋买卖中最常见的就是开放性代理。

2.2独权委托模式分析

在独权的代理形式下，卖方需要赋予特定经纪人在特定的时间内，一般都是60到90天，寻找卖方的专属权，只要在规定的时间内买卖交易成功，卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。不管房产最后由谁出售，即使是由卖方自己卖出，只要卖方和经纪人签署了独权代理合同，都可以享受到合同中所规定的佣金。在独家代理的模式下，虽然卖方不可以在合同规定的时间内再委托其他经纪人为其代售房产，但是其可以自己寻找买方，当房产由其自己成功售出后，那么卖方就不需要向接受委托的经纪人支付报酬。

2.3开放性的代理模式分析

在开放性的代理服务模式下，卖方能够邀请数个经纪人进行房产的代售，除此之外，卖方还可以率先向售出房产的经纪人支付所有事先约定的佣金报酬。但是有一点需要注意，在这种开放的代理模式下，卖方也可以自行寻找合适的买方，如果房子是由卖方自己出售，那么卖方将无需向经纪人支付佣金报酬。

从上诉内容看出，如果法律规定都比较完备，那么开放性代理模式对经纪人没有太大的吸引力，除此之外，独家代理都不具备吸引力。也就是实行这些模式时，对经纪人没有太大的积极性调动，也就是说房产很快售出是不可能的，因为大部分经纪人都加入到了 MLS系统中，也都可以从 MLS上获取房源信息，与此同时，可以结合自己的实际情况，对这些房源信息做积极的推送，因此在 MLS系统上展示的房源可以很快售出。但是想让代售房产可以利用 MLS 系统进行信息的推送，并且迅速达成交易，就要和经纪人签订独权合约，这也是MLS的核心规则，其目的就是避免发生上述张先生出现的问题，其意义非常重大，可以避免我国当前房地产经纪行业中所发生的大部分纠纷。除此之外，还有很多技术性问题有待解决，但是其发展方向是正确的。

3.总结

通过上述的分析可以看出，无论是独权代理，还是开放性代理，其都是在MLS 系统的基础上进行的，为了保证MLS 系统模式发挥最大的作用，就必须和业主签署独权代理合同，这样不仅可以避免上述房地产经纪纠纷的发生，同时也可以调动房产经纪人的积极性，让业主的房子以最快的速度卖出去，达到经济利益的最大化。MLS系统是核心内容，因此需要一些技术作为支撑，但是这是房地产销售在未来的发展趋势。（作者单位：山西西山煤电房地产开发有限责任公司）

参考文献：

[1]廖俊平.例说独权委托的法律问题[J]；中国房地产，2011年09期

[2]张营.日本房地产宏观调控的经济法评析[J]；经营管理者；2011年12期