我理解的“不动产权证书”

黄河

2008年2月15日，建设部发布的《房屋登记办法》（建设部第168号令）规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括“房屋所有权证”等。

2015年2月15日，国土资源部印发的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（以下简称《通知》）（国土资发〔2015〕25号）规定，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括“不动产权证书”等。

大概因为人们习惯了“房屋所有权证”，不熟悉“不动产权证书”，国土资源部公布“不动产权证书”后，引起了社会的强烈反响。主要表现为：第一，认为“不动产权证书”现严重错误，请求重制。第二，认为“不动产权证书”曝光，全国业主痛失房屋所有权。第三，认为“房屋产权”概念不等同于“房屋所有权”，房屋所有权的法律概念大于房屋产权，有更多的内涵。国土资源部的“不动产权证书”不是无意的错误，是有意而为之，是一种蓄意的改变。

因为这些原因，我想谈谈我对“不动产权证书”的看法。

国土资源部的“不动产权证书”源于国务院《不动产登记暂行条例》；《不动产登记暂行条例》源于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。

《物权法》第二条规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。该法第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

纵观《物权法》的通篇规定，均使用“所有权”而没有使用“产权”概念表述对物的占有、使用、收益和处分等全部权能的归属。《物权法》第十七条将证明所有权、他项权的文件，证明他项权中的用益物权和担保物权的文件，证明用益物权中的使用权、地役权、承包权等的文件，证明担保物权中的抵押权的文件，定义为“不动产权属证书”。不难看出，“不动产权属证书”是《物权法》对《房屋登记办法》规定的“房屋所有权证”等的归纳；“房屋所有权证”是《房屋登记办法》对《物权法》规定的“不动产权属证书”的演绎。“不动产权属证书”是属概念，“房屋所有权证”是种概念，它们一脉相承，没有逻辑上和事实上的矛盾，千万不能将“不动产权属证书”理解为“不动‘产权证书”。

《不动产登记暂行条例》严格遵守和贯彻了《物权法》的立法精神，精准采用了《物权法》的表意用语。通篇也将证明不动产各种权利的文件，定义为“不动产权属证书”，也使用“所有权”而没有使用“产权”概念表述对物的占有、使用、收益和处分等全部权能的归属。

从《通知》的立法依据和立法目的看，该通知没有在“所有权”的“产权”概念上标新立异的意思。也就是说，该通知公布的“不动产权证书”，与《物权法》和《不动产登记暂行条例》一脉相承。

基于这种理解，国土资源部公布的“不动产权证书”，不是“不动‘产权证书”，而是“不动产”“权证书”。“不动产”“权证书”就是《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定的“不动产权属证书”（见图1）。

国土资源部公布的“不动产权证书”，是不动产统一登记后国家颁发给房屋（含其他建筑物、构筑物，下同）所有权人的“房屋所有权证书”和“土地使用权证书”。国家实行房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，取得房屋所有权，必然同时取得房屋占用范围内的土地使用权。我国法律没有为房屋所有权规定灭失期限，在房屋所有权存续期间，房屋所有权人不可能丧失房屋占用范围内的土地使用权。

用“权证书”字样加上《物权法》规定的“物”的类别，定义证书的名称，在国土资源部公布的“不动产权证书”之前，已有先例。例如：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第六十三条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《房屋登记办法》第九十五条规定，房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。

不可将《房地产管理法》和《房屋登记办法》规定的房地产权证书，理解为房地产权证书。这是因为，除“国家”和“村集体”外，其他民事法律关系主体，不能取得土地的“产权”，而只能取得土地使用权。房地产权证书，就是《物权法》规定的“房地产权属证书”。“房地产‘权属证书”的含义，区别于“房地产‘产权证书”。

只要不动产登记机构在不动产权证书上标注清楚，该不动产权利人取得的是何种或者何几种房地产权利及其相关信息（其中，特别要记载清楚，我国法律没有规定灭失期限的房屋所有权的归属），“不动产权证书”的证明效力，就不会有任何歧义。

在房屋权属登记中，“所有权”和“产权”的语义曾经相同。比如：1950年11月26日，政务院《修正中南区关于城市房产权的几项原则》规定，为了保护人民合法之私有财产确定房产产权，各大、中城市所有公私房产均普遍办理登记，其他小城市可依实际需要办理。房产登记时，由登记人持全部有关证件向当地地政机关办理之。

1982年3月27日，国家城市建设总局《关于加强城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》规定，建立健全房屋土地产权登记制度，凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或个人所有，均须到当地房管机关办理产权登记，领取房地产所有证。房地产所有证是房地产所有权的凭证，具有法律效力。对于拖延不办者，可采取经济或行政手段，给与必要的处理。

1986年2月5日，城乡建设环境保护部《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通知》指出，建国以来（本文作者注，“建国以来”应为“中华人民共和国中央人民政府成立以来”，或者“新中国成立以来”），除少数城市外，大多数城镇都没有进行过产权登记和核发过产权证。城镇房产产权不明，产籍不清的现象十分普遍，产权纠纷日益增多，这很不利于社会主义法治建设和城镇管理。该通知规定，在第一次全国城镇房屋普查结束后，各地要抓紧时间进行房屋产权登记，核发房屋产权证。

在市场经济条件下，为了盘活“所有权”，动态营运而非静态拥有“所有权”，充分发挥“所有权”更多的效能，为社会经济服务，的确有不少专家学者在法学的“所有权”基础上，研究了经济学的“产权”理论，在经济学领域赋予“所有权”概念更多的内涵和外延。经济学的“产权”，既依附于法学的“所有权”，又可以游离于“所有权”相对独立地营运，“产权”是社会经济生活中各种利益归属所需要的基本维护权力。“所有权”属于上层建筑范畴，“产权”属于经济基础范畴。现代社会经济利益的归属，铸成了经济学意义上的“产权”（见图2）。

专家学者关于“产权”的研究成果，不是不动产登记必须遵守的规范。笔者不排斥经济学的“产权”理论，且对其有浓厚的兴趣，但是根据“物权法定”原则，只有当专家学者关于“产权”的研究成果被国家立法机关吸纳进关于不动产登记的法律、法规、规章中时，才可以成为不动产登记机构和相对人必须遵守的规范，才可以成为不动产登记机构适用的准绳。

从国土资源部公布的不动产权证书中，看不出国土资源部在规章的立法中，已经吸纳了专家学者关于“产权”的研究成果。基于此种认识，似宜站在《物权法》和《不动产登记暂行条例》的角度，解读国土资源部公布的“不动产权证书”。

陈品禄/责任编辑