城市土地运营是陷阱还是馅饼

张煌

自1988年土地使用权可依法转让开始，中国房地产市场已历经两次危机、三轮牛市，即将迈入“而立之年”。房地产企业已成为中国城市化进程的重要参与者，大中型开发商不再满足于单幅小宗地块的开发，而是力争成为城市土地运营的主角。

一、城市土地运营现状

城市土地运营的特点是基于低廉地价的大盘开发，并通过品牌注入、产业导入、配套先行等方式，创造价格优势和规模效益。房地产企业依据自身资源禀赋和运作经验，已形成了一些具有鲜明特征的经典模式。

一是基于商业地产的城市运营。如万达凭借万达广场及其百货、院线的商圈再造能力，在城区和新区开发商铺、写字楼、公寓等组合业态，利用住宅快速销售回笼资金用于项目建设，持有部分商业收取稳定租金。这种模式可在一二线城市甚至三四线城市迅速复制和扩张，项目的成败取决于新建商圈对消费群的集聚能力。

二是基于工业地产的城市运营。如华夏幸福以主题产业园开发为主，并提供招商、孵化、物业等服务，依靠地产开发增值支持项目运转。项目要求运营商有较强的产业导入能力和对未来产业趋势判断的准确性息息相关，如运作不力容易造成有园区无产业的空城风险。

三是基于旅游地产的城市运营。如华侨城以文化旅游为载体，在远郊低价圈地并开发主体公园景区，借助土地升值和住宅销售回笼资金，反哺旅游项目建设，持有并获取旅游项目收益。由于项目投入回报周期很长，项目要求具有较高的资金周转能力。

四是基于郊区城镇化的城市运营。如碧桂园郊区化大盘模式，选址二三线城市郊区，开发住宅为主并配建学校、酒店、医院等公共设施，利用低价快销模式实现高周转。这种模式一方面受制于高速城镇化的可持续性，另一方面受制于区域性市场供求的变化。

二、城市土地运营面临的挑战

随着城镇化阶段的演变和国家经济结构转型，房地产市场运营环境正在发生剧变，对城市土地运营模式将产生深远影响。

一是中国经济进入降增速、调结构的新常态，政府不再热衷于摊大饼式的造城运动，基于大盘开发的城市土地运营将难以为继。此外，中国城市化率目前已达到54%左右，快速城市化的人口红利锐减，三四线城市人口流出将导致房地产市场结构性的供求失衡，这些地区的城市土地运营风险正在不断增加。

二是电商爆发式增长对商业地产盈利能力的侵蚀正逐步显现，这种行业性的颠覆在国内外的进程几乎是同步的，其影响力尚无前车之鉴。一般地，传统商业项目中零售业占比在60%以上，如今零售业实体店门可罗雀的现象极其普遍，商业地产出租率将大幅下降，原有的折现估值模型将不再适用，持有物业估值下跌和商业地产结构性过剩将是大部分开发商即将面临的重大难题。

三是国家对构建法制社会的大力推进将对原有城市土地运营模式造成冲击。国家已取消了经营性用地和工业用地的协议出让，全面实行基于公平公开原则的土地招拍挂制度，实际上也将一度盛行的“勾地”模式置于灰色地带，在操作上将有越来越多的障碍。

三、新常态下城市土地运营模式思考

城市土地运营是政企双方优势互补的必然结果，政府一方致力于完善功能布局、提升城市价值，但启动资金不足；企业一方资金雄厚，为了获取低价规模土地，乐于在一级开发、基础设施、产业导入、品牌注入等各个环节提供资源。这种政企合作实质上就是一种PPP模式，但新常态下政企双方在城市土地运营的合作模式上应有更多的思考。

政府一方，作为城市运营的主导者和土地出让市场的垄断方，在一二级联动的政策制定方面能否有新的突破？房地产企业参与土地一级开发显然不会是单纯为了8%的固定利润回报，而是为了在土地二级开发方面能有先发优势，但受到土地招拍挂制度的法律阻断，土地开发一二级联动难以通畅衔接。而政府为了弥补企业在土地一级开发中资金、资源的大量投入及其损失的机会成本，也主动在二级开发环节给予优待，比如在招拍挂条件设置上带有一定倾向性，因此出现了五花八门的“因企制宜”的门槛条件，一定程度上有悖于土地招拍挂公开公平的出让原则。能否在招拍挂门槛条件设置方面引入评价及公示制度，让所有具备实现政府城市功能规划能力的房地产企业均可充分参与竞拍。同时，在土地一级开发中，适当压低支付给企业的固定成本，而提高土地出让金部分的利润分成比例，提高房地产企业参与土地一级开发的积极性。

企业一方，在拓展新的城市土地运营项目时应对市场运营环境变化有充分的认识。已有的成功模式不一定在未来依旧适用，因为业态在升级、供求在变化。城市土地运营由于投资周期长、现金流要求高，一旦销售回款滞后或项目定位错位，可能导致项目失败甚至烂尾。因此，建议做到以下几点：

一是不要被动拿地。部分企业承包市政工程BT项目，但工程款无法兑现却被动获得一些土地补偿，这种项目在缺乏前期市场论证、项目合理定位的情况下启动，失败的概率很大。

二是对已有模式风险点的重新梳理。以商业地产为例，租金收入预期下滑、业态重构后招商引资难度增加，投资周期拉长，将导致原有现金流平衡模型不再适用，应重点避免资金链断裂风险。

三是从简单垫资到资源整合的转型。政府在新型城镇化规划引导下，将改变摊大饼式的规模扩张模式，更加注重集约、智能、绿色、低碳、和谐等元素，企业要在更高层次上为社会提供一个科学规划、合理布局的城镇化项目，在产业导入、创造就业、生活宜居等方面下功夫，将企业目标从追求短期销售回款收益调整为长期运营增值收益。

李求军/责任编辑