商品房销售中的价格问题分析与应对策略

陈光钦

摘 要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。

关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）15-0126-02

1 背景概述

龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。

房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。

对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。

2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。

2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况

2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况

房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。

龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。

从1997年开始到2005年，我市的住宅销售面积占商品房销售面积的平均比重为88%，说明住宅在那时还是房地产开发投资的主体。

由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。

从而使购买的主体逐渐转向商品房住宅，在2005年，龙岩中心城市个人购买商品住宅的面积为20多万m2，并呈现快速增长趋势，到2010年中心城市销售商品住宅50多万m2，到2013年最高峰销售商品住宅面积为80多万m2。商品房的销售已然成为现如今经济发展的主导。

2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长

总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。

2.2.1 1990～1995年的持续上升阶段

这一阶段，由于是企业初步投资到商品房的开发与销售中，初次销售以住宅形式的商品房，其新颖让商品房的销售价格不断增加，从600～1 000元/m2呈现一种持续上升的趋势。

2.2.2 1995～1999年的相对稳定阶段

这一阶段，由于宏观经济发展的影响，大多数投资者在房地产开发中实际收益不是太理想，这一时期商品房销售价格增速持续回落，总体而言，销售价格保持相对稳定。

2.2.3 从1999～2014年大幅度上升阶段

这一阶段，由于城镇化建设进程带来对住宅的刚性需求，和以改善居住条件为主的改善型需求，商品房的销售价格再一路上涨，从1999年均价1 600元/m2，到2003年均价2 100元/m2。在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段。从2004年开始商品房的销售价格呈现大幅度上升趋势，虽然由于近几年政府对商品房价格的调控，其价格增长速度得到了一定的控制，但均价也达到7 600元/m2，较以前相比增长了好几倍。

不过，从2014年开始，从整体市场看，龙岩房地产市场很难维持过去房地产市场的高增长，从房地产企业销售额的增幅看，多数房企增速已有明显放缓，房地产市场依旧受政策影响较大，虽然政策利好，但龙岩房地产市场没有得到很大改变，2015年大部分企业的销售任务制定非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，各房企新一年的经营策略将依然以平稳去库存为主。

2.3 房地产价格大幅上涨的原因

2014年以前，房地产价格之所以呈现出大幅度的上涨，笔者认为主要有以下5个方面原因：

①建筑工程成本和土地出让价格的上涨，造成商品房开发成本上升。例如龙岩中心城市2013年上半年土地出让拍卖约为800万元/亩，到下半年涨到1 200万元/亩。

②房地产开发企业追求利润最大化的期望值更高。

③周边大中城市商品房价格高位运行和持续上涨的辐射效应，刺激类似龙岩三、四线城市商品房销售价格持续上扬。

④刚性需求购买量增大，主要是农村进城购房自住需求和部分投资者购房需量增加，视买房为盈利丰厚的投资工具。

⑤城镇化建设的推进，人民生活水平的提高，拉动了住宅的改善型需求，并对商品房的品质和宜居要求明显提高，高端纯住宅也已成为龙岩部分富裕阶层人士的需求，如“泰成公馆”、“皇冠国际”外墙采用全石材干挂立面，展现出奢华大气，平均商品住宅售价12 000 元/m2。

3 龙岩中心城市商品房销售中的价格问题及原因

分析

3.1 龙岩中心城市商品房销售中的价格问题

3.1.1 商品房的备案价格与实际销售中的价格不一致或与其

他商品房价格差距甚大

物价局有明确的规定，商品房在销售前必须到当地物价局进行价格备案才能予以办理预售许可证，但单价超过当地的物价局规定价格就不予以备案。

所以有的开发商就故意将备案价格提高，在销售过程中又将价格下降，声称自己没有按物价局的规定价格售卖；有的开发商直接与物价局的人串通好，让他们同意开发商的备案价格，从而提高商品房的销售价格。

比如2011年龙岩德兴房地产开发的“家和天下”楼盘利用备案价格做宣传，开盘时商品住宅销售价格7 600元/m2起，故意将备案价格提高，销售时平均下降3～5%/m2，销售时平均降价300～500元/m2。

这些现象目前都存在于商品房销售的价格问题中，导致价格居高不下，没有具体的标准。

3.1.2 商品房的销售中的明码标价政策没有得到有效落实

不少的开发商出于掩饰房屋质量、开发成本及后续的保障等问题，不愿意公开商品房的具体价格及标识容积率、绿化率、套内分摊建筑面积等关键信息，没有将明码标价这一政策落实到位。

例如，2010年龙岩恒亿房地产开发公司开发的位于登高西路“尚品国际”商品房，在未取得预售许可证前，每套预收5万元定金，其在售的房源均未在售楼处明码标价。再如，由于2011年5月国家发改委制定《商品房销售明码标价规定》并没有对其所属的范围做出严格的规定，所以，有的开发商套房价格公布了，但对车库或者店铺未实行明码标价。

3.2 龙岩中心城市商品房销售中出现价格问题的原因

3.2.1 商品房价格政策透明度差，监管力度不够强

由于购房者和群众对国家的许多商品房价格政策规定和相关的法律法规不熟悉，政策信息不对称及相关的部门宣传力度不大，造成消费者的盲目。再有就是相关的执法部门监管不严，睁一只眼闭一只眼，对检查出来的问题很难处理到位，造成问题得不到根本性的解决。

3.2.2 开发商的法律意识薄弱

由于经济利益的驱动，多数开发商置国家的相关法律法规于不顾，恶意炒作，肆意抬高房价，存在乱收费行为，一味追求高额的利润及利益最大化，在商品房销售中谋取暴利。

4 解决龙岩中心城市商品房销售中价格问题的策略

4.1 加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度

在目前龙岩市政府相关部门还未出台取消新建商品住房销售价格备案制的前提下，房地产销售中的相关监管部门，应互相监督，做好商品房销售前价格备案工作，加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，督促开发商严格按照相关政策规定执行，确保各项政策能够按规定执行；即使取消备案制，也应督促房地产开发企业明码标价，公布标识容积率、绿化率、套内分摊建筑面积等关键信息，规范销售行为，出现价格欺诈行为应加大查处力度，以打击房地产开发企业侥幸心理和机会主义思想，确保政策法规得以贯彻执行。

4.2 房地产开发企业应自觉遵守相关法规，做到诚信经营

房地产开发企业应自觉树立诚信经营理念，严格遵守国家以及地方有关房地产开发建设的法律、法规及相关政策，自觉维护房地产市场秩序，规范操作；培育诚信理念，建立失信惩罚机制、信用监督机制等信用约束制度，约束员工的失信行为，让诚实守信的伦理精神渗透到每位员工的意识中，切实履行起房地产开发企业所应承担的法律责任、伦理道德责任，以及其他任意方面的责任。

4.3 加强制度保障

①龙岩市政府应加快莲东、铁山片区保障房建设，多投资建设廉租房、公租房、经济适用房和限价商品房，缓解各阶层老百姓的购房需求压力。

②继续完善房地产行业相关的法律法规，加大宣传力度，实施透明化管理，加强对房地产企业经营行为的社会监督，让购房者自己了解商品房的销售价格及过程，达到满意购房的状态。

5 结 语

商品房的销售价格关系着民生问题，关系着平民百姓的住房问题，所以商品房不同于其它的商品。要使社会安定和谐，就必须对商品房销售中的价格问题有合理的规定及严厉的监管措施，维护市场健康平稳运行，避免房价出现大起大落，让老百姓买的起房、住得起房的愿望成为现实。

参考文献：

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