中国房产调控政策全面转向

智谷趋势

目前来看，国内房地产市场的向下调整是长期的、趋势性的，导致房地产市场调整的也是系统原因，不是一两个政策放松就能扭转过来。中国政府已经完全改变了房地产调控的取态，由采取行政举措抑制发展，改为去行政化，甚至通过各种政策工具予以鼓励。

3月底，中央密集出台房地产救市新政，表明房地产调控政策全面转向。

多项新政带有明显“救市”色彩

3月底密集出台的房地产新政包括以下三项：

首先是国土部发布新规，在一定条件下允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求;根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。这一政策给了开发商和地方政府更大的弹性。

其次是央行、住建部和银监会联合发文，将居民自住和改善性第二套住房房贷首付比例调整为不低于40%，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。

第三是财政部、国税总局发布公告，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，将从2011年初开始实施的个人住房转让营业税免征期限，从五年缩短到了两年。

通过上述系列救市政策，中央及地方政府从土地规划、房贷、限购及税收等诸多方面对房地产市场予以松绑，但从宏观经济数据以及各地反馈看，房地产救市的效果并不明显，难以扭转市场持续下行的趋势。

“救市”层级上升

房地产市场的低迷从2014年一直延续至今，国家统计局公布的各项数据均指向这一点。

2015年1～ 2月份，全国房地产开发投资同比名义增长10.4%，较去年同期大幅回落8.9个百分点;土地购置面积同比下降31.7%，土地成交價款下降30.2%;商品房销售面积与销售额分别同比下降16.3%和15.8%。2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，继续创历史新高。

总体来看，国内房地产市场呈现土地储备、投资开发与商品房销售“三降”，商品房库存创新高的局面。在未来相当长的一段时期里，这样的“三降一高”都将成为房地产市场的新常态，困扰着地方经济与房地产企业的发展。

去年下半年以来，从地方政府开始，国内各级政府实施了一系列房地产救市政策。

先是二三线城市陆续放开限购，截至2014年底，在全国46个实施限购的城市中，除了北上广深和三亚，其余41个城市都宣布取消或放松限购。紧接着，地方第二轮救市从限购转向支持房贷需求，涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款及财政补贴等内容。

随着房地产市场形势进一步转冷，“救市”的层级由地方上升至了中央。去年9月30日，央行和银监会发布通知，全面放宽对房地产市场的信贷限制，明确“认贷不认房”，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

房地产市场调整趋势未改变

目前来看，国内房地产市场的向下调整是长期的、趋势性的，导致房地产市场调整的也是系统原因，不是一两个政策放松就能扭转过来。

首先，过去支撑中国房地产市场的，除了规模庞大的刚需，还有银行系统、国有企业、地方政府、投机者和投资者等众多参与者，从宏观上来说，房地产市场是靠着庞大的信用透支迅速做大的。现在，这一信用扩张周期已经结束，不可能短期内又被吹起来。

其次，由于周期性调整，许多投资者和投机客已经撤离房地产市场，中国房地产市场的购买力已经大不如从前。即使在全国绝大部分城市都放开限购，并且银行提供比较优惠的信贷条件的当前，全国房地产市场除了北上广深等少数一线城市之外，其他地区的房地产市场恐怕依旧是门前冷落鞍马稀。

第三，中国经济新常态以及愈加严格的政府债务及预算管理，已经缚住了地方政府搞土地财政的手脚。缺少了地方政府的大力推动，国内房产市场将缺少土地市场这块基础，几乎不可能再像过去那样繁盛起来。

第四，中央持续反腐败，已经极大地震慑了容易滋生腐败的土地市场和房地产市场，地方官员们的发展思路和工作胆量都已经改变了很多。他们不太会像过去那样来冒风险，做与新常态不合拍的事。

房地产企业待转型

对于房地产企业而言，中央及各级政府连续救市释放出来的信号值得关注，表明中国政府已经完全改变了房地产调控的取态，由采取行政举措抑制发展，改为去行政化，甚至通过各种政策工具予以鼓励。

这种态度转变的背后，是政府财政对于土地市场的依赖，以及房地产市场在大环境改变的情况下，发生了不可逆转的变化。在未来，粗放的房地产开发模式将被迅速淘汰出市场，取而代之以更为精细与专业化的开发、持有和运营。在房地产新常态下，市场竞争的关键不再是快速拿地、快速开发与快速销售，而需要房地产企业通过整体规划，为房地产项目注入内涵与价值，竞争环节整体向后移动。

在此期间，房地产企业的经营模式也将出现明显分化，那些具有特色的房地产开发商将脱颖而出。谁的资源整合能力更强，谁能将项目打造得更具有整体性和吸引力，谁就能在未来竞争中占得先机。这也对房地产企业的创新与创造力提出了更高的要求。

随着系列房地产救市政策推出，中国政府的房地产调控正式进入了去行政化的下半场，市场的出清将进一步加快，优胜劣汰效应也将更加明显。对于优质的房地产开发商来讲，除了守住稳健经营的底线，避免在新常态下采取过于激进的经营策略外，更重要的事情应当放在怎样创新，如何为房地产项目注入特色和吸引力上。国内城市尤其是产业新城的结构多较为单调乏味，缺少特色与内涵。这恰恰是新常态与去行政化条件下，房地产企业的机遇所在。