房地产库存“歼灭战”将上演

11月10日，中共中央总书记习近平在主持召开的中央财经领导小组第十一次工作会议上明确提出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

有媒体透露说，其日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。

库存问题已引起高度重视

统计局的最新数据显示，前10月全国空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。有接近高层的研究人士称，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中最重要的一部分。

房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。

尽管统计局提供了较为明确的数据，但多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。

例如，此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。

对于这些争议，上述接近高层的研究人士透露，中央并没有就具体地方、具体库存数据做出硬性安排，未来的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市场的力量引导资源配置和供需流动。

11月10日，中共中央总书记习近平在主持召开的中央财经领导小组第十一次工作会议上明确提出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”这是十八大以来习近平总书记首次明确提及房地产。习总书记此次关于房地产行业的言论，迅速被各大媒体转载，成为人们热议的话题。值得注意的是国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。李克强总理当时的表述是，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”库存问题已经引起国家最高决策层的高度重视，去库存的任务被提升至前所未有的高度。

打通保障房和商品房

有专家表示，高层释放出“化解库存”的信号预示着，新一轮更强的救市政策将可能出台。并认为在政策的刺激下，一线重点城市房价上涨将是大概率事件;而三四线城市房价大涨和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手买房。至于投资者，在三四线城市的风险仍很大。

继去年末开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年。流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。而对于“有保有压”的楼市调控方向，不少业内人士认为，接下来楼市政策或出现分化。

“从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。将来的金融政策方面将相对宽松。”有专家认为，2016年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末开始的相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，从现在开始，政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策。无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。

值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

上述接近高层的研究人士对记者表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。

按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。

上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是最为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

配套政策同时推进

在去庫存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。

此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。

有专家认为，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。

（《第一财经日报》2015.12.9、《大河报》2015.11.18）