高度城市化、空间紧缩和产业升级下的房价

李宇嘉

一、近期深圳房价“任性”上涨

股市狂飚突进，但房地产似乎也不愿成为“没落的贵族”。深圳，这个被称为我国楼市“风向标”、“优等生”和房地产市场化最先开始的城市，其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象：久违的“日光盘”又回来了，这次上演“日光”的并不是原来的热点区域——福田、南山等，而是被称为公共配套设施相对差的原关外的宝安和龙华；二手房业主一夜反价50万元也被买家欣然接受，卖方市场又回来了，而且相当强势；热点二手住房供应片区“一房难求”，自贸区和学位房引领房价涨幅前两位，用中介的话来说“出一套、卖一套”；新房价格“跳涨”以万元为单位，恐慌性购房潮难以阻挡；非中心区（龙华、宝安等）的房屋单价以万元为单位“三年三连跳”，似乎已步入比肩福田和南山的豪宅时代了。

二、深圳房价上涨的特征分析

1.房价涨幅位居全国第一，未来或继续上涨

近期，深圳本地网媒上的几个帖子被大量转载，如《深圳房价跳涨以万为单位》、《我伙呆！若深圳房价一直涨下去，那将会怎样？》、《宝安房价10年涨10倍》。根据国家统计局的数据，深圳新房价格指数连续4个月（2014年12月-2015年3月）上涨，3月份的涨幅排名全国第一，同比跌幅全国最小，已回到1以内，年中有望在全国大城市中率先回升；二手住房价格连续5个月环比上涨，涨幅也排名第一，同比为全国唯一上涨城市。

5月初公布的百城房价中深圳新房价格31495元/平方米，同环比均上涨1.09%，位居10大城市涨幅之首，且涨幅超过其他上涨城市的三倍；二手住房价格环比涨3.29%、比3月份扩大1.82个百分点，涨幅也位居全国第一，且出现加速上涨的迹象，二手住房价格同比上涨了6%，涨幅比3月份扩大了3.68个百分点，涨幅同样位列全国第一，并且比涨幅排第二位的武汉（1.12%）高出近6倍。

日前，广东省现代社评院发布的《十大城市房价预期指数报告》显示，未来12个月，二三线城市房价预期将继续下跌；北上广深等一线城市房价预期将上涨。其中，深圳未来房价上涨预期指数全国第一。

2.房价上涨有5个特征

一是以学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨，去年10月份启动新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念的房价分别上涨15%和10%。二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0万-2.2万元/平方米上涨到目前的每平方米3.5万-4万元左右，去年四季度到目前，两个片区的房价每平方米上涨了1万元，有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍。三是价格洼地的房价迅速上涨，比如龙岗中心区、阪田、福田南等处于价格洼地的房价，去年四季度以来上涨20%以上。四是投资需求或入场，除了学位房成为新的投资品种外，房租连续32个月上涨，位置优越（主要是临近地铁）的中小户型次新房，有的租金超过月供，受到投资者的青睐，推动房价上涨。五是豪宅成交量暴涨近3倍，拉动房价整体水平。4月份，深圳一手豪宅项目成交268套、5.33万平方米，环比增加36%、同比增加288%。其中，800万元以上豪宅成交在豪宅总量中占比53%，环比上升15个百分点；1000万元、1500万元级别的豪宅成交分别占比37%、22%。

三、深圳房价上涨的原因探讨

今年以来，全国广大的二三四线城市房价依旧低迷，只有一线城市房价在上涨，但是并不像深圳这般疯狂，这在过去也是从来都没有的。即便2007年上半年，深圳房价涨幅连续数月位居70个大中城市之首，但与其它热点城市的涨幅差别不大，而且有“补涨”的特性（即北京和上海之前涨的太快）。对于此轮深圳房价狂飙式上涨，政策激励是首要原因，2014年四季度以后，“9·30”新政、公积金新政和近期的“3·30”新政，以及连续降准降息等政策激励，在降首付、降月供、降税费等方面形成利好是首要原因。但是，这是各大城市面临的共性，本文从深圳土地供应、城市和人口及存量住房特征、产业升级等三个方面进行本地特色的分析。

（一）住宅用地供应减少、供应结构失衡

1.新增住宅用地短缺，冲击预期和土地价格

除政策原因外，连续几年土地供应跟不上，恶化了供求关系紧张的预期、造成土地价格高企是重要原因。根据深圳规划和国土资源委员会的数据，深圳到2020年的建设用地总规模是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。也就是说，未来5年只有30平方公里左右新增建设用地，平均每年只有6平方公里的新增建设用地，居住用途还要与道路交通、基础设施和工业等“抢地”。

2014年，深圳土地价格达到2.3万元/平方米，仅次于北京，其中工业用地价格达到3200元/平方米，比其他省会城市和直辖市都要高。因此，2009年以来，在深圳房价和需求相互推动下，房价进入最快速上涨时期，均价5年来基本翻了一倍。但是，商品住房用地供应或者无法完成计划，或者低于预期，特别是在“十二五”3600万套保障性住房用地刚性供应任务下，新增用地基本偏向保障房，商品住房供地大幅度减少。

因此，每当有一宗地“招拍挂”时，便引来很多开发商疯抢，恶化了市场供求预期、推高了楼面地价，造成未来房价上涨的预期。最典型的就是2014年10月，深圳当年唯一“招拍挂”出让的地块——龙华白石龙地块，该地块吸引来7家竞买人，最终成交楼面地价25094元/平方米，溢价率高达85.3%，创造了深圳居住用地楼面地价历史新高。

而统计数据显示，2014年9月份，龙华区域的新房均价为24387元/平方米，而周边的二手房主流价格位于2.2万-2.8万元/平方米之间，高拓户型的房子才可能达到3万元/平方米。该地块的楼面价格已经超过周边绝大多数的新房及二手房价，典型的“面粉贵过面包”，这直接推动龙华区域的房价从2015年初开始进入“3万元时代”。

事实上，这仅仅是深圳近年来新增住宅用地供应不断紧缩、逐年下滑的一个缩影。2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗、49万平方米的水平，出让面积缩减超过70%。相比之下，据中原地产统计，2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米，住宅用地供应每年下一个台阶。

2.城市更新供应为主，周期长且不确定性大

近年来，深圳住房供应或者靠开发商手里的储备土地，或者靠城市更新，城市更新渐成主渠道。中原地产预测，2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中的55个为更新项目，占比58%。但是，一方面，城市更新存在周期长、不确定性大，缓解中短期供求紧张的效果不佳；另一方面，在房价看涨、更新成本大、周期长的情况下，城市更新越往后走，更新成本推高房价的幅度越大；同时，近年来容易更新的区域已经展开，剩下的都是难啃的骨头，增加供应的周期更长。另外，城市更新不仅减少了价格低廉住房的供应，也推升了租赁价格的上涨，倒逼房价上涨。

3.其他类用地占比高，挤压了住宅用地供应

早在“十二五”之初，深圳市就紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业，要求促进总部经济集聚发展，到2015年，累计引进国内外大型总部企业30个以上。在诸如比亚迪坪山工业园、华为科技城等项目的簇拥下，2014年，深圳市战略性新兴产业创造的GDP占比继续提升，达到35.3%。这一系列招商背后，都需要土地的支持。因此，近年来的土地供应向扶持产业倾斜。

2013年，深圳工业用地出让占比达到71.4%，而广州仅为58%，上海仅为43.47%，北京市含住宅在内的综合用地仅为44.2%；2014年，深圳全市土地“招拍挂”市场共成交45宗地块（除去企业转让1宗），总成交面积为188万平方米，而住宅用地只有1宗；2015年3月份，深圳市公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，该计划中商住项目的占比缩减，新型产业用地占比升至70%。近期公布的《深圳市近期建设与土地利用规划2015年度实施计划》显示，2015年全市（含前海）供应建设用地1600公顷，65.6%将用于交通教育、医疗养老，商品住房用地仅占5.3%。

（二）城市人口吸附能力强，人均可支配收入全国第一，存量住房“稳定器”作用不彰

1.城市包容性、超强的支付能力、适龄购房人群规模大

“来了就是深圳人”，在深圳的公交站牌、户外公益广告，到处可见这一令外来人口无比温暖的宣传语。这句口号虽然简单质朴，但却反映了深圳城市的包容性格以及移民城市的独特气质。特区成立30多年来，数以千万之众“孔雀东南飞”，特别是致力于创业、实现梦想的广大仁人志士，深圳是最佳选择之一，这是深圳商品住房市场购买力源源不断、人口年轻化（平均在34岁左右）和适龄购房人群规模居高不下的主要原因。

2013年，深圳在岗职工平均工资达到7.7万元，相比上年增长32%，与中国省会城市和直辖市相比，深圳工资水平仅次于北京和上海。但是，从人均可支配收入的角度看，深圳超越了北京和上海，2013年人均可支配收入达到4.5万元，位居各大城市的第一名，而人均存款余额也位居内地城市第一。

1989年，深圳常住非户籍人口就开始超过户籍人口；1989年后，深圳每增加100万人口所用的时间仅为2至3年；1998年后，这座城市非户籍人口占比超过80%。目前，深圳市实际管理人口2000万、常住人口1300多万、户籍人口不到400万，土地面积仅相当于北京的1/8和上海的1/3。人口结构方面，深圳红利人口（15-64岁）占比达到88.4%、适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。2014年，深圳小学入学量首次超过北京，成为最年轻的城市。

2.主体存量住房以小产权房为主，“稳定器”作用不够

深圳是个新城市，历史只有30多年，不像北京、上海和广州一样，在上世纪90年代末的“房改”前，就有大量的存量“适居”住房供应。事实上，尽管这些城市的存量老旧住房房龄长、建筑格局不新颖，但多数位于老城区，教育、医疗和交通等公共服务配套设施较完备。而且，“房改”后，这些存量住房都迅速转化为商品住房的一部分，对于应对市场化后潮水般的需求来说是个蓄水池，也是稳定器。

但是，自上世纪80年代建城以来，深圳就一直处于外来人口不断涌入的态势，存量住房供应的主体却是历史遗留违法建筑，即俗称的“小产权房”，占据存量住房的51%，商品房市场体量太小，仅占存量住房的20%多。并没有像北京、上海和广州等城市一样，深圳没有大量的存量“适居”商品住房，也就无法在住房需求强大的情况下，发挥稳定器和缓冲器的作用。

根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平，常住人口住房自有率不足30%。目前，深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们长期在深圳创业，也就要在深圳安家落户，这一潜在的巨大需求随时都有入市的可能，而住房供应弹性很低，从而推动房价上涨。

（三）大城市中率先完成产业升级和创新驱动，推动收入增长和房价上涨

1.人均GDP全国第一、产业转型升级、摆脱外贸依赖

1979年，深圳生产总值只有1.96亿元；2014年，深圳生产总值达到1.60万亿元，年均复合实际增长率达到23%。2014年，深圳人均GDP达到了14.9万元，相当于2.4万美元，高于“北上广”，在大中城市中排名首位。在如此高的基数下，深圳在2015年1季度仍然实现了7.8%的增长，不仅高于全国整体水平，而且位居一线城市榜首。

从历史上看，深圳经济增长经历过两次低潮，但是终能走出困境，重新出发。1998年前后，深圳经济增速放缓，但在制造业发力之下，2005年深圳GDP突破4000亿，超出了“十五”规划目标3000亿元的43%。这一数字背后，是深圳本土民企的崛起；2008年金融危机以来，外需放缓、成本上升，深圳经济发展再次遭遇挑战，但深圳积极推动经济转型和产业升级，经济增长速度并未出现大幅下滑，始终高于全国整体水平。

2008年前，深圳经济对出口的依赖度较高。从2000年到2006年，深圳工业销售产值中外销占比持续上升，最高曾达到了66%，出口拉动工业销售产值快速增长。2013年，深圳出口总额超过3000亿美元，增长12.7%，占全国出口总值的13.8%，占到广东全省出口总值的48%，外贸出口总额连续22年居全国大中城市首位。2008年金融危机后，外需大幅放缓，深圳这样对外需依赖度高的地方经济受到冲击。从2009年开始，深圳着力帮助企业拓展国内外市场，以期实现经济从外向型向内外并重的转变。2013年年中，深圳工业外销比例降到了50%以下，首次低于内销比例，2014年进一步下降至49.1%。与此同时，工业销售产值仍旧加速上升，显示内销的增加较好地弥补了外销的减弱，经济对出口的依赖度降低。

2.完成现代服务业转型和创新驱动、成为中国的“硅谷”

2014年，深圳第三产业占GDP的比重达到56.5%，创历史新高。第三产业中现代服务业增加值增长10.5%，占第三产业比重达67.6%。互联网和金融业发展最为突出，物流业发展势头良好，而其他新兴业态，包括互联网金融、信息消费、供应链管理等也是亮点不断。深圳被称为是“中国的硅谷”，已在全国率先实现创新驱动转型。

深圳不像北京有众多的中字头国企，不像上海外企云集，但是深圳的创新精神却让其他地方望其项背，单位GDP能耗全国最低，5月15日社科院发布的《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO.13》显示，深圳超越香港跃居综合竞争力榜首。历来，深圳有着创新的传统，华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才，对深圳互联网的发展影响深远。此外，深圳有着完整的互联网产业链，从资金到技术一应俱全，从点子到应用，不过一步之遥。

深圳稳居中国金融业第一梯队。1998年，深圳金融业的增长放缓，2000年深交所停发新股对深圳金融业打击巨大，但从2005年开始，深圳金融业开始发力。2014年深圳金融业增长13.8%，占GDP的比例达到了14.0%。金融机构总资产突破7万亿元，比年初增长21%。前海的发展也将助力深圳金融业，截至2014年底，前海注册的金融类企业超过1万家，占比达到56.7%。深圳交易所近几年的交易额更是直追上海证券交易所，2014年仅略低于上交所2%。

在“互联网+”、“中国制造2040”、现代服务业等三个经济增长引擎中，深圳在国内各大城市中走在最前面。IT行业的华为、中兴、腾讯，金融行业的平安、招商，房地产行业的万科、华侨城，高技术产业的大疆、光启、固高，传统行业“不传统”的劲嘉、美盈森，还有比亚迪、顺丰，等等，都是中国乃至世界各行业中的佼佼者。

根据美国住房监测机构的数据，美国房价最低的5个城市是密歇根州的底特律、内华达州的拉斯维加斯、俄亥俄州的克利夫、印第安纳州的印第安纳波利斯和内布拉斯加州的奥马哈，这几个城市都是传统产业集聚的城市。而房价最高的前5个城市，则是加利福尼亚州圣何塞、加利福尼亚州旧金山、加利福尼亚州奥伦奇、夏威夷州檀香山和纽约州长岛。而排在第一位的就是有着硅谷之称的圣何塞，因为这里的产业结构较为高级、人均收入最高、单位空间产值最高、最具人才吸引力和购买力，房价最高也就不奇怪了。

李求军/责任编辑