北京自住房“遇冷”问题研究

[摘要] 2013年10月22日，北京市住建委、发改委等五部门发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称意见），截止到2014年12月，《意见》已经实施了一年多，但人们对自住房的热情正逐渐降低。本文简要阐述了自住房的推出产生的影响、自住房的现状及存在的问题，产生问题的原因，最后提出了建议。

[关键字]自住型商品房；问题及原因；建议

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.

1 自住房产生的影响

自住房推出的目的是解决中等收入家庭的住房问题和抑制房价，从一年多的表现来看，自住房的推出的确增加了刚需的选择空间，但是在抑制房价快速上涨方面作用不明显，甚至在起反作用。

1.1 有效增加刚需的选择空间

截止到2014年12月，北京市共推出了54个自住房项目，分布在北京的13个区县内，共有7万多套自住房，其中2014年推出5万多套。市建委数据显示2009至2013年，北京新建住宅年均成交约9.8万套，现在自住房的数量占到了年均成交量的50%左右，数量非常可观。特别是对于年轻人，他们负担不起商品房，也没有资格购买保障房，自住房的推出大大增加了他们的选择余地。市建委数据显示，从已售出的自住房看，26岁至35岁的年轻人占到自住房购房人群的78.5%；比商品房高出30个百分点。由此看见自住房受到了刚需年轻人的青睐。

1.2 对抑制房价的作用有限

根据北京市国土局发布的2014年度国有建设用地供应计划指标显示，在北京2014年的1000公顷商品住宅用地中，自住房用地占比高达50%，这也就意味着商品房的用地更加稀缺，商品房土地的价格进一步上升。截至2014年12月11日，北京的土地交易额为1911.4亿元，住宅类平均楼面价14557元/平方米，两大指标均创新高。开发商为了最大的经济效益，不得已将楼盘高端化，使得商品房的价格继续上升。即使出现了打折优惠等措施，商品房的价格比2013年也是有所上升。搜房的数据显示北京市新的商品房的价格已由2013年12月的31465元/m2上升到了2014年11月的32304元/m2，同比增加3.1%.由此可见，自住房的推出的并没有解决商品房的供需矛盾，反而使商品房的价格继续上升。

2 自住房的现状及存在的问题

自住房自2013年10月推出以来，申购人数不断下降，从刚开始金隅项目的40多万，降到了最近旭辉-满庭春MOMA项目的不足7千人；申购比例也从刚开始恒大-御景湾项目的94：1，降到了最近旭辉-满庭春MOMA项目的11：1。从已经开盘的项目来看，项目的弃房率由刚开始的20%，飙升到了最近的95%以上。有些项目的剩余房源甚至出现了无人购买的情况。如当代采育-满庭春项目在已经组织了4次开盘的情况下，仍剩余30套房源。从去年的选上房犹如“中大奖”到现在剩余房源的无人问津。自住房从政策设计到本身的设计、建造存在着一定的问题。

2.1 政策有漏洞

自住房的申购条件比较宽松，很多没有购房能力和购房意愿的人也加了自住房的网申大军，《意见》中也没有规定弃选的惩罚措施。当他们可以选房时却因为资金问题而选择了弃房。特别是自住房中优先购买家庭中的保障房的轮换家庭，按照保障房申购条件规定，他们是没有经济能力购买自住房的。例如按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算，按家庭人口要求的下限、收人及资产要求的上限预设：即家庭人口一人、年收入8.8万元，折合月收人为7333元，另外，总资产净值57万元全部为现金。如果购买东坝地块的价格在22000元/平方米的80平方米的小三居。总价为176万元，首付比例三成需52.8万元，贷款123.2万元。假定购房者拥有公积金贷款资格，采取组合贷方式，即公积金足额贷款80万，剩余43.2万元采用商业贷款，即使按最低贷款利率计算，月供也高达6800元。而在购房者月收入上限为7333元的情况下，银行不可能放贷，即便银行放了贷，购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。从这个角度看，那些通过了保障房资格审核的轮候家庭，根本买不起自住房。

2.2 项目配套不完善

截止到2014年12月，在已经推出的54个项目中，只有4个项目位于5环内，26个项目位于5环到6环之间，24个项目位于6环外。其中只有6个项目离地铁比较近，其他项目需要地铁转公交到达，有的项目附近现在还没有公交站点。笔者曾从北京国贸做地铁然后转公交，到位于大兴区采育镇的当代满庭春项目，用了大约2个半小时。在公交地铁即将涨价的情况下，这就大大增加了业主的交通成本和时间成本。虽然有个别项目如金地-悦景台开通了从小区到国贸的班车，但是由于车次较少，有乘坐需求的人较多，便捷性方面就大打折扣了。60%项目周边的学校，医院，超市，公园等配套设施不完善，这就影响了人们的生活质量。

2.3 建设标准不达标

自住型商品房是共有产权的商品房，应该按照商品房的建设标准来进行，但是实际中自住房的建设标准并不高。例如金隅汇景苑项目。容积率为2.8，窗框的材质为塑钢，起居室窗户只有1.1～1.3米。其实金隅汇景苑的建筑标准是完全参照了毗邻的限价房金隅悦和园，但是两年前悦和园的价格不过9000元/平方米，而现在金隅汇景苑的购房成本是22000元/平方米。再比如保利首开—丽湾家园项目，该项目共有房源570套，但设计出了24种户型，很多户型很不合理，例如在一个两居室户型中，两个房间、客厅、卫生间由东向西一字排开。再比如号称北京最便宜的自住房——当代—满庭春项目，在2014年9月因三栋在建楼房的混凝土质量不达标，而进行了拆除，重建工作。

3 存在问题的原因

3.1 开发商开发自住房的盈利空间不大

以2014年上半年入市的自住房为例，其销售限价控制在0.95万～2.2万元/平方米之内，而拿地楼面价在0.35万～1.8万元/平方米不等，再加上地块建安等约0.4万元/平方米的必要成木，自住房的盈利空间所剩无几。所以开发商不会再过多的投资在配套设施上，而且楼盘建设标准打折也成为了大概率事件。

3.2 购房者的心理预期发生了变化

2014年上市的商品房的价格比去年都有所上升，但很多楼盘都在降价销售，导致购房者对房价的预期很不稳定。很多购房者选择了观望或者等待性价比更高的自住房。据北京住年建委数据统计显示2013年，北京新建商品房网签高达118950套，二手住宅网签量达到了16.2万套左右。住房需求不可谓不大，然而北京市统计局的数据显示2014年1～11月，全市商品房销售面积为1173.5万平方米，比上年同期下降28.2%。其中，住宅销售面积为921.8万平方米，同比下降21.6%。据新浪数据显示，截至12月9日，北京市今年网签的纯商品房只有4.4万套，二手房为9.4万套，均创历史新低。

4 措施与建议

4.1 加强监督管理

市建委等有关部门应将对自住房的全过程进行监督管理。在国土资源局拍卖自住房的土地时，在同等条件下，应该优先供给信誉良好的开发商，从而从源头上优化自住房的开发商。在自住房上市前，市建委应会同规划部门严格审查设计方案，督促开发商优化户型和配套设施，方案通过后，才准许其进行上市销售。在项目建设阶段，市建委应强化监管，对项目的施工现场，增加检查频次，确保工程质量。自住房交房后，住建委应该定期检查，以排除自住房中的投机分子。

4.2合理确定价格

每个自住房项目的单价都是统一规定的，不按楼层和户型加以区分，这就导致性价比高的房源特别抢手，而处于后号段的选房者要么选择接受性价比低的房源，要么选择弃房。在以后的自住房定价中，政府应该改善这种“一刀切”的定价方法，可以给开发商5%浮动的定价权，这样开发商就可以根据楼层、面积、户型等加以区分，购房者也更容易接受。

4.3 优化分配机制

市建委数据显示，从已售出的自住房看，优先家庭占到了购房总数的96%，非优先家庭仅占到4%，按照这个比例计算，7万套的自住房，非优先家庭只能购得2800套的自住房，这对庞大的非京籍人数只是杯水车薪，住建委可以拿出1～3个自住房项目来优先安排非京籍的专业技术人才，这对整个城市的发展和活力都是很有帮助的。另一方面，自住房毕竟具有保障房的性质，可以让经济适用房和限价房的轮候家庭进行先选房，剩余的优先家庭再进行摇号选房。这样可以使自住房的分配更加合情、合理和有效。

5 结论

自住房的推出一方面增加了中等收入家庭的选房余地，另一方面由于自住房数量的增加，商品房的供需矛盾进一步加大，商品房又进一步涨价。政府下一步应该完善自住房的政策措施，加强监督管理，综合统筹人口、土地、经济、市场存量等因素，确定科学、合理的房产市场供应。只有这样房产的供需矛盾才能更好的解决，房地产市场才能健康、稳定的发展。

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[7]搜房网.北京房价[EB/OL].（2014-12-10）[2014-12-18].http：//fangjia.fang.com.

[作者简介]秦志伟（1987—），男，山东人，北京建筑大学研究生。研究方向：企业管理。