论房地产行业融资过程中的财务管理

[摘要]房地产行业在从事项目开发的过程中需要大量的资金，这就使融资显得至关重要。而融资中有效的财务管理对提高融资决策的正确性、降低融资成本、提高资金使用率有着重要意义。本文对房地产行业融资过程中主要面临的财务风险进行了分析，并在此基础上就如何加强财务管理以规避风险提出了一些建议。

[关键词]房地产行业；融资；财务管理

1、引言

所谓融资就是通过一定的渠道筹集企业发展所需资金的一种经济行为，这对企业达成预定的经济目标和战略至关重要。随着社会主义市场经济的逐渐完善，我国房地产行业的融资渠道也日趋多样化，有通过内部的债权和股权融资、预售融资以及共同开发融资，也有借助外部的金融中介和信托等方式进行融资，这一方面提高了融资的效率，但同时也使融资风险相应增大。因为房地产行业融资过程中会接触大量的资金，如果在融资过程中缺乏对资金的有效管理，则不仅会影响到相关企业以及融资平台的融资成果，还会给整个行业的可持续发展带来不利影响。可见，在融资过程中加强财务管理意义重大。

2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义

1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。

2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。

3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。

3、房地产行业融资所面临的主要财务风险

1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。

2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。

3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。

4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。

4、加强财务管理的建议

1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。

2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。

3.及时分散风险。首先，要做好投资的区域性分散工作，将房地产投资从一个区域分散到多个区域，如可将只在一个区域从事开发项目的工作转变为在多个区域均进行项目开发工作，从而可以有效避免因一个区域经济不景气而造成的损失。其次，要做好投资时间分散工作，确立一个合理的投资时间间隔，避免因短时间内的市场或政策波动而带来的损失。

5、结束语

房地产行业融资中有效的财务管理对提高融资决策的正确性、降低融资成本、提高资金使用率有着极其重要的现实意义，但因为受多种因素的影响，我国房地产行业融资过程中的财务管理还存在不少问题，而这可能会导致财务风险增加，不利于房地产企业的经营发展。因此，房地产行业在融资过程中，应根据企业自身以及需开发项目的实际情况，并综合考虑影响融资活动的各种因素，加强财务管理，进而促进房地产行业的可持续发展。

参考文献

[1]李腾雷.论房地产企业在融资过程中常见的财务管理問题[J].中国房地产业，2013，（4）：395.

[2]屈锦秀.浅议新形势下房地产开发企业财务管理[J].江苏商论，2014， （6）：225-226.

作者简介

史顺才（1966.12-），男，汉族，江苏溧阳人，溧阳市燕山新区管理委员会会计师，研究方向：财务管理与税收筹划。