融创停不下的全国化并购

龚小锋

在融创收购天朗的“绯闻”持续发酵之际，9月2日晚间，融创中国正式刊发公告，对公司收购西安天朗控股集团旗下部分子公司及设立联营公司详细披露。

声称“现在只要有公司要卖，基本上我们是最先知道”的融创中国董事局主席孙宏斌在下半年开启了三个收购，截至目前并购金额接近45亿元。孙宏斌甚至为此辞任公司行政总裁，专注于市场并购，近日有市场消息显示，融创正介入美联地产武汉项目。

收购天朗8项目

融创称，旗下子公司天津融创奥城将与西安天朗公司成立联营公司，获取并开发天朗位于西安的待开发项目，未来与天朗获取并开发位于西安的储备项目。

联营公司中，天津融创奥城将持有80%股份，天朗持有20%股份。这一方式相当于融创收购了天朗旗下西安地产公司80%股权。此外，天津融创奥城或其指定的公司还将收购天朗控股公司位于济南、南京及成都的项目100%股权。

由此，融创一下子吃进了天朗旗下8个项目。包括西安两个项目、济南两个项目、南京两个项目及成都两个项目。据其披露消息显示，融创方面总计出资6.84亿元。

融创挑选的项目均较优质。其中，西安两个项目名为天朗五珑、天朗曲院香庭，天朗五珑为占地127亩的低密住宅，天朗曲院临近浐河及湖滨区域。在8个收购项目中，截至目前，除了成都天朗锦邸已销售一半以外，3个项目销售不足四分之一，仍有4个未售项目。

对于上述合作，融创方面称，西安作为陕西省的省会，其经济活跃、交通便利、人口汇聚能力强，发展潜力巨大，是公司一直关注并看好的城市，此次交易将使公司成功布局西安，进一步完善公司区域布局。

天朗集团总裁助理周近日表示，双方计划共同注资成立的西安平台公司虽然还未正式成立，但是原融创天津区域公司设计研发负责人朱祖星，确定将担任未来融创天朗开发平台的总经理职务。

“融创借力天朗布局大西安，加码布局南京、济南和成都，标志着融创由区域深耕向全国化布局的战略转变。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。融创本来的布局集中在京、津、沪、渝、杭等区域，与天朗的合作则成为融创曲线扩张的途径。

在张宏伟看来，融创在其所进入的城市基本都做到了销售额前三，这次借力天朗进入西安市场，必会迅速强攻，西安房地产市场的格局将被改写。

陷入困境的天朗

和以往收购略有不同的是，这次收购有些戏剧性。8月30日，互联网上传出爆炸性报道“孙宏斌收购天朗地产浮出水面，管理层已进驻”一文，引发业界和媒体的关注和转发，纷纷打探这一消息的真实性。

在8月31日下午，西安天朗控股集团做出第一次回应，发布一则公告说明，与融创仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系，并不存在报道中关于“融创收购天朗”的内容。

匪夷所思的是，当晚天朗却撤下了这条公告说明，并进行辟谣：并不存在网上评论的“被收购”等传闻，声明中也没有提到与融创合作的内容，甚至没有出现“融创”的字眼。

这让许多关注收购进程的媒体人一头雾水。直至9月2日融创公告发出，这一事件才算平息。据记者多方了解，撤回声明主要是提前披露了双方合作的消息，这是上市公司融创所不允许的。

不过，从天朗的角度来说，其似乎想再三强调，公司不是被融创收购，而是向对方转让了旗下部分地产项目。

9月1日下午，在西安天朗蔚蓝国际A座写字楼内，天朗集团与融创召开了一场内部沟通会，会上作了相应内部通告与部署。天朗董事长孙茵，融创执行董事、天津区域公司总经理迟迅，原融创天津区域公司设计研发负责人朱祖星出席。

据了解，在这次内部会上，孙茵对于此次与融创的合作解释称，主要由于天朗长安公司从去年初开始情况急转直下，资金成本高，利润率低。据了解，为了节省开支，从去年开始，天朗集团就开始大规模裁员。由于近年来银行贷款难度大，天朗集团旗下的项目也多有质押，甚至做了不少地产信托。

“从天朗发家的脉络来看，主要还是得益于其政商关系良好。”张宏伟表示，天朗在过去十几年当中获得在西安本土的持续增长空间，但如今依靠政商关系发展起来的房企都受到了一些影响。

经过十余年的发展，天朗控股仍手握大量土地资源，项目遍及昆山、成都、济南、厦门、南京、无锡、长春、湖州等地。但天朗在不少城市的项目都陷入销售困境，如在南京水土不服，已经出现大撤退，此外，业内还流传出天朗全面撤出华东地区的说法。

天朗官方强调说，这次合作只是公司“小城镇建设与投资、文商旅产业运营、蔚蓝生活服务”三大业务板块众多业态中，住宅开发方面的一次合作，公司的既定战略规划不变。

据了解，天朗希望把今后重点经营对象放在文创旅游地产、小城镇以及社区服务方面，今后也做比较合适的住宅开发。

虽然销售遇到低谷，但天朗在大本营西安的销售情况较好。在中指院发布的“2015年上半年西安销售额排行榜”中，其以14亿元位居第四，同时以19.69万平米的销售面积排名第二。

孙宏斌曾表示，融创进驻一个新城市的时候十分谨慎小心，有严格的标准：“首先是经济比较好，必须有产业支持的城市，资金流入型；第二是人口是净流入的。”

不过，目前西安房地产市场还在经历漫长的去化周期。根据陕西省统计局的数据，截至2015年6月，西安全市商品房待售面积174.78万平米，比去年同期增加41.19万平米，按2014年月均销量计算，去化周期在20个月以上。与此同时，还有大量的项目在不断入市。

“并购模式”火力全开

值得注意的是，自对绿城、佳兆业的收购失利后，融创的并购策略有所变化。在这两起并购案中，融创扮演了“救火队员”的角色，在绿城和佳兆业起死回生之后，却再也不愿意寄人篱下，最终融创只能出局。

孙宏斌在融创半年报业绩会上表示，整体谈收购很麻烦，并购绿城、佳兆业的经验令他意识到，整体收购一家上市公司，效果不好，效率也低。“下半年还是有很多小公司的并购，但会考虑城市，以及剥离个别不好的项目，打包收购我们不太能接受。”

如其所言，融创合作对象量级变化，从大企业变成小企业，二是合作模式的变化，从整包并购到打散合作，分城市和项目谈，这样可以更加灵活地选择优质的资产进行合作。

事实上，这已是融创近两个月来进行的第三次收购，收购金额接近45亿元。此前的7月26日，融创中国公告称，以总代价32亿元收购中渝置地成都7个项目全部股权连同股东贷款。

8月26日，融创又宣布以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司 24.29%的股权及债权，其所持上海枫丹的股权占比由37.86%增至62.15%，间接持有的上海华枫股权占比由18.93%增至31.07%。

近期，孙宏斌还辞任了融创行政总裁颇受关注。公告显示，孙宏斌空缺的行政总裁职务由汪孟徳担任，然后原财务总监黄书平替补汪孟德的执行总裁一职，财务总监由公司现任财务管理中心总经理曹鸿玲担任。现年43岁的汪孟德和现年34岁的黄书平组成了地产上市公司中最年轻的高层班底。

而孙宏斌的此次放手意图更是为了将精力集中在公司战略制定方面，而将具体执行交给下属。“未来并购战略的制定等事情由孙宏斌主导，而类开发业务由汪孟德负责。”一名接近融创的人士表示。

市场消息显示，融创正在争取拿下下一个新目标——武汉美联。因涉及与独立第三方签定战略合作协议，融创9月7日中午宣布停牌。早8月初就有传言，但融创和美联方面都没有给以肯定的回应。

种种迹象显示，融创正在开启一轮全国化并购。曾长期据守几座重点城市的融创，明显加快了对新兴战略城市的布局，相继把济南、南京、成都、西安、武汉纳入版图，更加展现出了一家全国化实力房企的气象。