开发区土地集约利用评价理想值确定方法研究——以浙江某经济技术开发区为实例

■ 陈正强/徐保根/耿 槟

（1．义乌市国土资源局，浙江 义乌 322000；2．浙江财经大学不动产研究所，杭州 310018）

开发区土地集约利用评价理想值确定方法研究
——以浙江某经济技术开发区为实例

■ 陈正强1/徐保根2/耿 槟2

（1．义乌市国土资源局，浙江 义乌 322000；2．浙江财经大学不动产研究所，杭州 310018）

通过浙江某经济技术开发区土地集约利用评价指标理想值的确定案例，研究开发区土地集约利用评价指标理想值确定的技术。采用相关土地集约利用标准文献资料法、专家咨询法、权重平均法，对于与开发区区情关系密切的指标理想值采取上级部门统一确定行业标准，由各开发区提供行业类型及其占地比例、地质与环境条件等三方面的资料，通过加权平均计算各开发区的指标理想值。对于与开发区区情关系不大的评价指标理想值，则采取由上级部门(省或国家)根据有关要求直接统一确定。该方法既充分考虑开发区行业规划实际，也可使不同开发区之间土地集约度评价结果具有可比性。

开发区；土地集约利用评价；指标理想值；案例研究

0 引言

在国土资源部部署的开发区土地集约利用评价工作中，如何确定开发区土地集约利用评价指标的理想值或标准值，是一个非常重要的技术环节，土地集约利用评价指标的理想值对开发区土地集约利用评价结果有很大影响。虽然在国土资源部发布的《开发区土地集约利用评价规程》中也规定了土地集约利用评价指标理想值确定的多种方法，但在实践中受各种因素的影响各开发区确定的土地集约利用理想值人为主观性较大，使土地集约利用评价结果无法具有区域可比性。为此，有许多专家和实务工作者提出应在全省或全国范围内制定统一的土地集约利用评价指标理想值。丁非(2012)提出用参照系法、目标逼近法、挖潜法、专家咨询法确定开发区土地集约利用评价指标理想值。钟乞妹等(2011)采用文献资料法、逻辑分析法建立了针对理想值的表格。徐潇瑾等(2011)基于熵值法和统一理想值开展了开发区土地集约利用评价。然而由于各评价指标的内涵不同以及各开发区之间的产业类型、行业部门差别较大，很难科学地制定统一的土地集约利用评价指标理想值标准。开发区土地集约利用评价指标理想值的确定，目前仍是一个技术难题。

本文结合浙江省某经济技术开发区土地集约利用评价工作，试图对如何科学确定具有区域可比性的土地集约利用评价指标理想值这一问题进行初步探讨。

1 开发区土地集约利用评价指标理想值分类

《开发区土地集约利用评价规程》中规定的指标共有16个，根据各指标的含义、计算方法、影响因素等，把规程中规定的评价指标理想值分为与开发区区情关系密切、与开发区区情关系不大两个基本类型。

1.1 与各开发区基本区情关系密切的评价指标

(1)工业用地率：反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比例，该指标与开发区的行业类型密切相关。

(2)高新技术产业用地率：反映开发区中高新技术产业用地的比例，该指标与各开发区的定位密切相关。

(3)综合容积率：反映开发区已建成城镇建设用地的总体利用强度。该指标与开发区的产业类型、消防安全要求、地质条件等密切相关。

(4)建筑密度：反映开发区已建成城镇建设用地的总体利用强度。该指标与开发区的产业类型、消防安全要求、地质条件等密切相关。

(5)工业用地综合容积率：反映开发区内已建成工矿仓储用地的利用强度。该指标与开发区的工业类型、消防安全要求、地质条件等密切相关。

(6)工业用地建筑密度：反映开发区已建成工矿仓储用地的利用强度。该指标与各开发区的工业类型、消防安全要求、地质条件等密切相关。

(7)工业用地固定资产投入强度：反映开发区已建成工矿仓储用地的投入强度。该指标与工业类型密切相关。

(8)工业用地产出强度：反映开发区已建成工矿仓储用地的产出效益。该指标与工业行业类型密切相关。

(9)高新技术产业用地产出强度：反映开发区高新技术产业用地的产出效益，该指标与高新技术产业类型密切相关。

1.2 与各开发区基本区情关系不大的评价指标

(1)土地供应率：反映开发区中已达到供地条件的土地供应情况。

(2)土地建成率：反映开发区中已供应国有建设用地的竣工建成状况。

(3)到期项目用地处置率：反映开发区中到期用地的处置情况。

(4)闲置土地处置率：反映开发区中闲置土地的处置情况。

(5)土地有偿使用率：反映开发区中有偿供地情况。

(6)土地招拍挂率：反映开发区中土地供应的市场化程度。

2 开发区土地集约利用各指标理想值的确定方法

2.1 与开发区区情关系密切的评价指标理想值确定方法

对于与开发区区情关系密切的指标理想值采取上级部门(省或国家)统一确定行业理想值标准、由各开发区根据行业规划占地比例通过权重平均获得各开发区指标理想值。或者由各开发区提供自己的行业类型、占地面积比例、地质与环境条件等三方面的数据资料，由上级部门根据有关行业理想值标准进行统一测算。

2.1.1 行业理想值标准的确定

根据《国民经济行业分类》（G B/T 4754-2002）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）、《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）， 以及建设规划、工业行业等国家有关部门发布的用地标准，各开发区控制性详细规划，结合各行业工艺流程、技术方案及各行业技术专家咨询等，通过对咨询结果的综合分析来确定各行业用地标准理想值。

2.1.2 开发区各行业规划占地比例的测算

可根据经上级部门批准的开发区建设性质、发展方向、产业结构等，来确定本开发区应该包括的行业类型。在此基础上，通过企业占地面积和生产类型调查、归类，获得各行业的占地面积。最后通过各行业占地面积与开发区土地总面积的比来测算各行业的占地面积比例。

2.1.3 各开发区土地集约利用评价指标理想值的确定

根据各开发区各行业占地面积的比例，通过开发区内相关行业用地标准理想值的权重平均来确定该开发区相应指标的理想值。即把各行业占地面积占开发区总土地面积的比例作为各行业权重，对各行业用地标准理想值进行权重平均来获得这一开发区相应指标的理想值。

2.2 与开发区区情关系不大的评价指标理想值确定方法

对于土地供应率、土地建成率、到期项目用地处置率、闲置土地处置率、土地有偿使用率、土地招拍挂率等与开发区地质条件、产业结构等基本区情关系不大的指标，可由各省或国家统一制定评价指标理想值。根据这些指标的基本含义、计算方法、影响因素等，从理论上讲这些指标都应当达到100%。所以，建议这些指标的理想值统一确定为100%，也可以由省国土资源部门组织专家对这些指标的理想值进行统一确定。

3 应用实例——浙江省某经济技术开发区土地集约利用评价指标理想值确定

首先，通过资料分析和调查，确定某经济技术开发区包括的主要工业行业(表1)；其次，查询有关技术标准等资料，获得不同行业、有关指标的标准值(表1)，作为开展专家咨询的参考；第三，进行相关专家咨询，并汇总各专家意见，获得各行业各指标的理想值标准(表2)；第四，测算各行业的用地面积与占地比例(表3)；最后，根据表2各行业各指标理想值标准和表3各行业占地面积，通过权重平均获得某经济技术开发区各相关评价指标的理想值(表4)。

基于化工行业的特殊性，其各建筑物、构筑物之间的间距应按照防火间距来控制，应严格按照有关强制性国家标准来确定化工行业的建筑密度、建筑容积率、工业用地率等指标。专家咨询结果如表2所示。

表1 浙江省某经济技术开发区相关行业用地标准

表2 浙江某经济技术开发区用地评价指标理想值专家咨询表

表3 浙江某经济技术开发区相关行业占地面积比例

表4 浙江某经济技术开发区相关行业用地评价指标理想值结果

4 研究结论

本文提出的开发区土地集约利用评价理想值确定方法，充分考虑了开发区区情关系密切、与开发区区情关系不大两种情况，符合开发区产业结构特点，有利于开发区树立自己的“标杆”，促进土地节约集约利用。案例研究结果表明，该方法既充分考虑开发区行业规划实际，也可实现不同开发区之间土地集约度评价结果具有可比性，使评价结果更加合理，具有可操作性。该方法的主要不足是，由于强调了开发区自身产业特点，使评价结果不利于促进开发区引进新的节地型高新技术产业来替代传统产业。

[1] 丁非．开发区土地集约利用评价指标理想值确定方法研究[J]．黑龙江国土资源,2012(6)：41-41．

[2] 钟乞妹,马智宇,马才学,等．开发区土地集约利用评价理想值改进研究[J]．国土资源科技管理,2011(4)：121-125．

[3] 徐潇瑾,潘润秋．基于熵值法和统一理想值的开发区土地集约利用评价[J]．国土资源科技管理,2011(3)：52-56．

[4] 国土资源部．国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知(国土资发[2008]145号)[Z]．北京：国土资源部．

[5] 侯倩．经济技术开发区土地集约利用评价研究[D]．昆明：云南财经大学,2010．

[6] 廖慧嫔．江西省开发区土地集约利用评价研究[D]．南昌：江西师范大学,2011．

[7] 聂远征．开发区土地集约利用评价研究[D]．焦作：河南理工大学,2010．

[8] 任平．城市土地资源集约利用；绩效评价与机制构建[D]．成都：西南财经大学,2009．

Method to Determine the Ideal Value Regarding the Evaluation of Land Intensive Use in Development Areas—A Case Study of a Certain Economic and Technological Development Zone in Zhejiang Province

CHEN Zhengqiang1, XU Baogen2, GENG Bin2
(1.Yiwu Branch of Bureau of Land and Resources, Yiwu Zhejiang 322000, China; 2. Real Estate Institute of Zhejiang University of Finance and Economics, Hangzhou 310018, China)

Through a case study of determining the ideal value regarding the evaluation of land intensive use in a certain economic and technological development zone in Zhejiang Province, this paper focuses on the technology research on this regard. This means that in terms of the index ideal value closely related to the conditions of development areas, on one hand, the superior departments must determine uniform industry standards on the basis of the methods such as documentary concerning relevant standards for the intensive utilization of land, expert consultation, weighted average method; on the other hand, the various development zones should provide something about industry types, the proportion of land occupied, and geological and environmental conditions; and fi nally, the index ideal value of the various development zones is calculated by weighted average. As for the evaluation index ideal value that has little relationship with the conditions of development areas, it can be directly determined by the superior departments in accordance with the relevant requirements. The above-mentioned method can not only fully consider the actual industry planning of the development zones, but also make the evaluation results of land intensive degree between different development zones have comparability.

development zone; the evaluation of land intensive use; ideal value of index; case study

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2015）10-0052-04

2015-08-27；

2015-09-08

教育部人文社会科学研究规划基金项目（12YJA630159）

陈正强（1965-），男，浙江省义乌市人，义乌市国土资源局总工程师，大学本科，主要研究方向为土地利用规划与管理。