住宅性能认定成功推行的关键影响因素——以房地产企业为视角

孙婷婷，刘振华

(1.河海大学工程管理研究所，江苏南京 211100；2.中垠地产，山东济南 250100）

住宅性能认定成功推行的关键影响因素
——以房地产企业为视角

孙婷婷1，刘振华2

(1.河海大学工程管理研究所，江苏南京 211100；2.中垠地产，山东济南 250100）

住宅性能认定是推进住宅产业现代化的重要内容，它对全面提升住宅综合质量具有十分重要的意义。从房地产企业的视角出发，通过文献研究，找出企业是否推行住宅性能认定工作的影响因素，并采用DEMATEL模型分析这些影响因素之间的关系，结果发现：规模经济效应不明显、缺乏综合型人才、对住宅性能评定指标体系认识不全面、市场动力不足及缺乏有效的激励措施是影响住宅性能认定在企业内全面推行的关键因素，其中，对住宅性能评定指标体系认识不全面、市场动力不足是影响住宅性能评定在企业内推行的最根本的因素。在此基础上，根据研究结果发现的问题提出相应的解决对策。

住宅性能认定；房地产企业；DEMATEL模型；关键影响因素

“节约型社会”、“绿色建筑”、“低碳住宅”认可度越来越高，人们越来越关注住宅的性能，住宅性能认定也日益重要。住宅性能认定制度随着住房制度改革的深入和住宅的日益商品化而建立起来。住宅性能认定能对住宅的综合性能质量严格把关，全面提高住宅性能品质，更好地保障消费者权益，进一步加快推进我国的住宅产业化步伐。国标GB/T 50362-2005《住宅性能评定技术标准》多次修订后从2006年3月l日正式实施。但是我国的住宅性能认定制度仍处于初级阶段，目前只是在个别城市进行试点，社会认知度不高，而且作为住宅产业现代化的实践者和主力军的企业对推进住宅性能认定工作的积极性不高，有一些房地产企业的住宅开发项目并没有积极地进行住宅性能等级评定申请，有很多问题制约着推广工作开展的步伐。因此，找出住宅性能认定在企业内成功推行的关键影响因素并对其采取针对性的措施，是全面提高住宅综合性能，加快推进住宅产业化快速发展的迫切要求。

住宅性能认定是指由房地产企业主动提交申请，然后由评审委员会依据国家发布的商品住宅性能评定方法，按统一的认定程序，对住宅的综合性能质量进行审查，最后由认定委员会来确定其级别并颁发相应的级别证书和认定标志。其将住宅的综合质量分为适用性、经济性、环境性、安全性和耐久性五个性能指标，每个性能指标下又细分了多项小指标，将这些指标作为一个衡量体系对住宅进行系统全面、合理公正且科学的评价［1］，这种对住宅性能的综合评价与当前中央提倡的建设低碳住宅、节能住宅、绿色住宅、可持续住宅的总目标是一致的，具体关系见图1。因此，本文中对住宅性能认定是一种广义的理解。

图1 住宅性能认定与低碳、节能、绿色、可持续住宅的关系

1948年法国最早制定了建筑新技术、新产品评价认定(审定)制度，对建筑中使用的新产品、新技术及建造方法进行认定，此后该制度扩展到了整个欧洲，以一套新建住宅为对象的“住宅性能评定制度”(Qualitel)于1974年正式建立。1978年日本建设省开始推行工业化住宅性能认定制度，1999年开始住宅性能表示制度，2000年4月1日开始实施《住宅品质确保促进法》［2］。我国对于住宅性能认定制度的研究处于初级阶段，是在学习国外先进经验的基础上发展起来的。因此相关问题的研究还不是很成熟，仍然在探索之中。国内外学者们的研究方向主要集中在以下几方面：一是从宏观、定性的角度来分析住宅性能认定制度。筱冢重夫［3］对日本的住宅性能保障制度进行了介绍，并与中国的住宅性能认定制度进行了简单的对比。娄乃琳［4］对住宅性能认定制度的起源与发展进行了回顾，对我国的住宅性能认定制度的试点实践工作进行了总结，并对住宅性能认定制度的发展与完善提出了自己的对策与建议。童悦仲［5］对我国商品住宅性能认定制度进行了回顾与总结，并将中日住宅性能认定制度从多个方面进行了对比，找出了我国住宅性能认定制度存在的问题及相应的对策。二是从技术角度来解决住宅性能认定管理实践中的问题。邓晓红、赵雷［6］从系统需求的角度构建了一个基于Internet的住宅性能认定管理信息系统，王文，赵雷［7］构建了一个基于J2EE平台的住宅性能评定系统，这些解决了住宅性能评定技术方面的问题，从技术角度提高了住宅性能认定工作的科学与公正。三是对住宅性能评定指标体系的评价方法进行完善。高志坚［8］通过将主观赋权和客观赋权相结合得出对住宅性能评价的综合权重来对住宅性能指标体系进行评价。Kang等［9］通过问卷调查的方式对四种不同的复合式住宅的健康住宅品质质量进行评价，结果发现住户是影响住宅健康品质的重要因素。胡文发，姚伟［10］等运用模糊层次分析法构建了既有住宅性能综合评价模型，对住宅的6类性能指标进行客观评价，并提出了对各类住宅性能进行改建的实施方法。

综上所述，这些文献从宏观角度、技术层面、评价方法上分析住宅性能认定制度和住宅性能评定指标体系，能够加快人们对住宅性能认定的认识，克服了传统评价方法的主观随意性，但从企业的视角对住宅性能认定制度进行研究的很少，而且对住宅性能认定在企业内成功推行的关键因素进行定量研究的文献也很少。目前只有赵彦霞、赵雷［11］从博弈论的角度出发，对住宅开发企业之间的博弈以及消费者与住宅开发企业之间的博弈进行了讨论，但并没有指出住宅性能认定在企业内推行面临的问题。娄乃琳［12］讨论了推行住宅性能认定对企业的意义，但没有指出企业应如何推行住宅性能认定。因此，本文拟从房地产企业的视角出发，通过文献研究的方法对住宅性能认定在企业内成功推行的影响因素进行总结，参考李可柏［13］、吴彪［14］所用的DEMATEL模型的基本思路，利用DEMATEL模型，找出住宅性能认定在企业内成功推行的关键影响因素，并根据这些关键影响因素提出相应的对策，为房地产企业推行住宅性能认定工作提供理论基础。

1 提取房地产企业推行住宅性能认定的影响因素

为了能够精确地分析出住宅性能认定在推行中的关键影响因素，通过阅读大量相关文献资料发现，齐宝库［15］将低碳住宅产业化的发展制约因素归纳为市场、技术、经济、政策四个大的方面，18个小的方面；陈晨，周晓雷［16］从住宅性能认定工作的实践出发，发现这项工作的成功推行受到相关政策的管理和监督机制、市场化运作、评价体系及宣传推广等方面问题的制约；刘新晖［17］通过对一些房地产企业的调查了解发现，一是国内很多房地产企业的经营决策者对住宅的综合质量内涵的理解不够全面、完整，二是国内相关的研究处于初级阶段，住宅产品质量的外部制约机制不够全面，无法发挥作用，这些因素阻碍了住宅性能认定工作的开展进度。

因此，本文结合上述文献，按照科学性、系统性、全面性的原则，整理归纳出了包括主观和客观两个大的方面、四个小的方面的影响因素，这些影响因素的选取都来源于已经发表的研究成果，具备一定的科学性。具体的影响因素见图2。

图2 住宅性能认定在企业内推行的影响因素

2 基于DEMATEL模型分析的关键影响因素

2.1 DEMATEL模型的具体分析过程

上文中已经提取了影响住宅性能认定在企业内推行的11个因素，从理论上来说，这11个因素之间不是完全相互独立的关系，他们之间具体存在什么样的关系?在这些因素中哪些是关键的影响因素?这正是本文需要研究的内容。DEMATEL模型是一种运用矩阵工具与图论对系统的相关因素进行分析的方法，通过收集数据并进行分析这种定量的方法来找出系统中影响要素之间的基本逻辑关系与直接影响关系，判断出要素之间关系的有无及其强弱，并找出影响系统的关键因素。因此，下文将借助DEMATEL模型及Excel表格工具对这11个因素进行分析，具体过程如下：

(1)确定影响因素之间的直接影响程度，构建直接影响矩阵X。根据上文提取的影响因素，为了能够对影响因素之间的关系进行科学、客观的评价，在2015年第四届中国(沈阳)国际现代建筑产业博览会上对参会的人员进行问卷调查，具体的评分细则见表1。此次调查中发放了300份问卷，回收了260份，其中有230份有效问卷，问卷有效回收率为76.67%，这些数据比较科学、有代表性。对回收的问卷进行整理汇总，构建出直接影响矩阵X(X=［xij］n×n)，xij具体按照表1标准取值，进而构建出直接影响矩阵，见表2。

表1 具体的评分细则

表2 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的直接影响矩阵

(2)对直接影响矩阵X进行规范化处理，计算出规范化直接影响矩阵G。其中，

根据公式(1)，得出规范化直接影响矩阵G，具体见表3。

表3 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的规范化直接影响矩阵G

(3)确定综合影响矩阵T。具体按如下公式进行求解。

其中，I为n×n的单位矩阵。根据公式(2)和表2，利用Excel表格工具得到影响因素的综合影响矩阵T(表4)。

表4 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的综合影响矩阵T

(4)通过计算，确定因素之间的影响度和被影响度。矩阵T中的每行元素相加得到因素的影响度fi，每列元素相加得到因素的被影响度ei(i=1，2，…，n)，计算公式如下：

根据表4、公式(3)和(4)，利用Excel表格工具计算出住宅性能认定在企业内推行的影响因素的影响度fi和被影响度ei，具体结果见表5。

表5 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的影响度fi和被影响度ei

(5)通过计算，确定因素之间的中心度与原因度。中心度mi等于因素的影响度与被影响度的和，用中心度来衡量因素在系统中的作用大小。原因度ni等于因素的影响度与被影响度之间的差值，用原因度来衡量某个因素对系统中其他因素的影响程度大小，如果ni＞0，其为原因因素，表示该因素对其他因素的影响比较大，如果ni＜0，则为结果因素，表示该因素受其他因素的影响比较大。具体计算公式如下：

根据表5、公式(5)和(6)，计算住宅性能认定在企业内推行的影响因素的中心度与原因度，具体结果见表6。

表6 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的中心度mi和原因度ni

(6)绘制因素重要程度的分布图。根据表6，以中心度为横坐标，以原因度为纵坐标，绘制因素重要程度的分布图(图3)。

图3 住宅性能认定在企业内推行的影响因素的重要程度分布

2.2 结果分析

从图3中可以看出，F6、F8、F5、F1、F3这五个因素的中心度比较大，说明规模经济效应不明显、缺乏综合型人才、缺乏有效的激励措施、对住宅性能评定指标体系认识不全面及市场动力不足是影响住宅性能认定在企业内全面推行的关键因素，应该首先从这几个方面入手，加快住宅性能认定在企业内的推行步伐；其中对住宅性能评定指标体系认识不全面、市场动力不足是影响住宅性能评定在企业内推行的最根本的原因，这可以从表6和图3看出；并且，F1、F3这两个因素在原因度中小于0而且是最小的。在原因度中F2、F5、F8都大于0，而且是原因度中较大的三个因素，这表明开发理念存在误区，缺乏综合型人才及有效的激励措施，这些是影响住宅性能认定在企业内全面推行的直接因素。

此外，从表5可以看出，F8、F5、F11这三个因素的影响度比较大，表明综合型人才、有效的激励措施、建筑模数不健全等因素对其余因素的影响比较大；而F1、F3、F6这三个因素的被影响度比较大，表明对住宅性能评定指标体系的认识、市场动力及规模经济效应受其余因素的影响比较大。

3 在企业内成功推行住宅性能认定的对策

(1)提高认识，全面认识住宅性能评定指标体系。加快住宅性能认定在企业内的推进步伐，首先要从思想认识入手，思想决定行为，只有人的思想认识到位了，行动才会达到同样的高度，才会取得理想的结果。因此，首先，开发企业要从最高领导者做起，从基层到高层的管理人员要组织并积极参加住宅性能评定技术标准的学习活动，并认真学习具体内容，明确住宅性能的含义及开展住宅性能评定的意义，全面提高企业内部人员对住宅性能评定的认识；其次，可以组织各种类型的活动，如知识有奖竞答、知识辩论赛等活动，对住宅性能认定评定技术标准进行全面的学习和深入理解；对其五大性能评定的指标体系、技术要求和评分标准等可以分解学习，对每一性能进行细致的理解分析，使各指标体系理解起来不再那么繁琐，让开发企业知道按标准建设必将督促施工企业提高自身质量管理水平、施工质量和进度，消除住宅性能认定会影响施工进度和质量的顾虑。

(2)加大宣传，增加市场动力。由于房地产企业是以盈利为目的，需要广泛的市场动力，但是由于目前对住宅性能认定的相关内容宣传工作不到位，因而消费者对这方面内容了解很少，进行楼盘选择的时候也不会结合住宅性能认定的相关标准，造成市场动力缺乏，影响了房地产企业申请住宅性能认定的积极性，因此，市场动力不足是影响企业成功推行住宅性能认定的根本原因。因此，发挥政府的主导作用，一方面，在已有的住宅性能认定标准基础上，进一步健全住宅性能认定等级与标识制度；另一方面，通过加大宣传力度，加深公众对住宅性能的认知，鼓励消费者积极购买已通过性能认定的A级住宅，增加市场动力，通过这种引导，让住宅性能认定成为市场消费的主流，让外在动力更强大，激励住宅开发企业积极主动地参与住宅性能的认定。

(3)政府应全面健全激励机制，调动企业的积极性，引导企业积极推行住宅性能认定。企业推行住宅性能认定的积极性不高，很大程度上是因为外部环境缺乏有效的激励措施，在这一方面需要政府发挥引导作用，一方面，可以颁布一些财政优惠政策，减轻企业的资金压力，比如对于积极申请住宅性能认定的房地产企业可以给予减免税收的优惠、或是给予信贷优惠，鼓励企业主动推行住宅性能认定，提高住宅的综合性能；另一方面，在道德、声誉、企业信誉方面建立激励机制，可以将积极申请住宅性能认定的企业利用媒体进行公开表扬，提升企业信誉，调动企业推行住宅性能认定的积极性。

(4)积极引进综合型人才，鼓励创新。首先，开发企业加强培训工作，可以组织相关的技术技能培训、知识培训，组织公司员工到推行住宅性能认定的优秀企业和项目中去认识实习，也可以参加政府等相关部门组织的技术培训，从基层开始积极培养具有专业素质和技能的综合型人才，提高住宅开发建设过程中各个环节的相关人员的专业素质和管理能力。其次，开发企业可以和专业的科研机构或高校合作，各环节要以专业分开招聘专业人员，如土建、安装的专业人员要分开招聘，可以以资金鼓励、技术支持等手段积极引进拥有专业技术知识和管理知识的综合型人员，提高公司整体的专业素质和能力。

(5)做好成本管控，扩大规模经济效应。房地产企业追求的目标以成本为重，但是在具体实践中，经常会出现实际成本高于预期成本的情况，因此，做好成本管控对于房地产企业来说至关重要。性能认定的项目与普通的工程项目相比，成本相对较高，规模经济效应不是很明显。因此，开发企业在做好住宅性能认定的同时，还要建立完善的成本管控体系，在前期要进行深入、全面的市场调研，可以参观一些已经进行住宅性能认定的项目，制定一个合理的项目成本和预算指标，在某些环节和条件下可以通过适当地控制一些参数、材料等来控制成本，对项目成本进行有效的管控。

4 结语

目前很多学者主要从宏观角度对住宅性能认定进行定性分析研究，从微观的角度来分析开发企业内推行住宅性能认定的影响因素的研究比较缺乏。本文通过调查问卷得到数据并运用DEMATEL模型对住宅性能认定在企业内成功推行的影响因素之间的关系进行定量分析，通过分析得出规模经济效应不明显、缺乏综合型人才、对住宅性能评定指标体系认识不全面、市场动力不足及缺乏有效的激励措施是影响住宅性能认定在企业内全面推行的关键因素，并提出了相应的解决对策，希望通过本文的研究能使房地产企业在推行住宅性能认定工作中有所借鉴，提高对住宅性能认定的认识和住宅的综合质量，做到理论和实践相结合。

［1］GB/T 50362-2005，住宅性能评定技术标准［S］.

［2］娄乃琳，刘美霞.住宅性能认定制度的昨天、今天和明天［J］.住宅产业，2007，(11)：10-12.

［3］筱冢重夫.日本力推住宅性能保证制度［N］.科技日报，2001-07-13(5).

［4］娄乃琳，刘美霞.住宅性能认定制度的回顾与总结［J］.住宅产业，2006，(3)：32-33.

［5］童悦仲.我国商品住宅性能认定制度的回顾与展望［J］.住宅产业，2005，(9)：12-13.

［6］邓晓红，赵雷.基于Internet的住宅性能认定管理系统［J］.四川建筑科学研究，2007，33(5)：210-212.

［7］王文，赵雷，苏鹏，等.基于J2EE平台的住宅性能评定系统的设计与实现［J］.建筑科学，2007，23(2)：88-91.

［8］高志坚，刘晓君.住宅性能评价组合赋权方法研究［J］.西安建筑科技大学学报(自然科学版)，2010，42(6)：877-882.

［9］Kang N N，Kim JT，Lee T K.A study on the healthy housing quality ofmulti-family attached house according to dwelling unit age［J］.Energy Procedia，2014，62：422-423.

［10］胡文发，姚伟，周明.基于模糊层次分析法的既有住宅性能综合评价［J］.同济大学学报(自然科学版)，2011，39(5)：785-790.

［11］赵彦霞，赵雷.面向住宅性能认定实施的博弈分析［J］.钢结构，2007，22(9)：57-60.

［12］娄乃琳.性能认定力促企业转型升级［J］.城市开发，2013，(18)：40-42.

［13］李可柏，齐宝库，王欢.基于DEMATEL的装配式建筑发展制约因素分析［J］.住宅产业，2013，(8)： 49-51.

［14］吴彪，许洪国，戴彤焱.基于DEMATEL-ISM的高速公路作业区交通安全影响因素辨识［J］.交通运输系统工程与信息，2010，10(5)：130-136.

［15］齐宝库，王慧玲.低碳住宅产业化发展制约因素辨识与分析［J］.沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2015，17(1)：57-61.

［16］陈晨，周晓雷.住宅性能认定的实践与建议［J］.住宅科技，2007，(1)：6-8.

［17］刘新晖.推进住宅性能认定工作提升住宅品质［J］.中国住宅设施，2011，(11)：37-38.

Key Affecting Factors the Successful Imp lementation of Residential Performance Determ ination——From the Perspective of Real Estate Enterprises

SUN Ting-ting1，LIU Zhen-hua2
(1.Institute of Engineering Management，Hohai University，Nanjing 211100，China； 2.Zhongyin Estate，Jinan 250100，China)

Residential performance determination is an important part of promoting the housing industrymodernization，it has very important significance effect on improving the overall quality of residential housing.From the perspective of real estate enterprises，this paper finds out the factors that enterprises carry out residential performance determination by themethods of literature research，and to analyze the relationship between these factors by using DEMATELmodel.Itwas found that the scale economic effect is not obvious，lack of comprehensive talents，the understanding of the residential performance evaluation index system is not comprehensive，lackingmarket power and lack of effective incentive measures are the key factors affecting residential properties identified in the enterprise-wide implementation.Among them，incomplete understanding the residential performance evaluation index system and lack ofmarket power is themost fundamental reason.Finally，based on the results of the research，corresponding countermeasures are put forward.

residential performance determination；real estate enterprises；decision-making and trial evaluation model；key factors

F423

A

2095-0985(2015)04-0079-06

2015-06-15

2015-09-08

孙婷婷(1990-)，女，山东威海人，硕士研究生，研究方向为建设工程管理(Email：1791289785@qq.com)

刘振华(1987-)，男，山东威海人，工程师，研究方向为建设工程管理(Email：425562897@qq.com)