“一铺养三代”风光不再

爱军

投资回报率遇冷

目前在一二线城市中黄金商业圈的商铺的租金平均回报率大约在4%，比2013年时的平均租金回报率6%，相差了两个百分点，一年就差数万元，而一些地段不是很理想的商铺的租金平均回报率不到3%。

要知道黄金时期，好地段的商铺平均租金回报率可以达到10%，最高可达12%。

电商冲击不可小视

据义乌国际小商品城招商部负责人透露，2012—2013年是炒铺的高峰期，随便一个摊位转让价就是几十万元，而且抢购者众多，而进入2014年，摊位的价格大幅降低，原先三四十万元的摊位，现在降到十几万，也没有人要。其根本原因就是被电商冲击。

现在人们购物习惯去网上，实体商铺实际已经成为了人们的“试衣间”、“展示区”……所以导致实体商铺只有客流，没有钱流。在收入不断减少的前提下，越来越多的经营者不愿意经营实体铺，不断的转让，导致市场的供给量增大，而需求量不断萎缩。

另外，据国内商铺投资知名人士姜先生透露，目前市场的供需已经发生了变化，过去商铺是一铺难求，而现在不论是一二线城市，还是三四线城市，甚至是县级城市，商铺的库存量都过大，以北上广为例，商铺的存量至少需要4—7年才能消化掉，加之整体经济环境不理想，所以商铺投资遇冷。

商铺投资需谨慎

商铺投资大环境不理想，并不意味着商铺投资没有钱赚，投资者要想赚钱还必须要搞清楚几个问题：

一是，商铺紧邻街道，但是一定要方便停车。现在汽车已经成为了人们的代步工具，如果商铺地段不错，人流量大，但是不方便人停车，再好的人气也聚不起来，很难带来财富。这种人气旺，只是一个虚假繁荣而已。

二是，投资的商铺要做什么业态，从目前趋势看，零售业态的商铺几乎没有升值空间，因为所有的商品都可以通过网络销售，人们进入店最多也是试试商品，购买几率不高。反观一些具有服务性和体验性的商铺则无法被网店所取代，比如餐厅、酒吧、KTV、健身、美容美发等，这些业态，无论电子商务发展多庞大，也始终无法取代。而这样的业态对于周边环境要求较高，如临街、好停车、面积大、朝向好……这些都是投资者需要考虑的要素，否则再理想的商铺不适合市场有需求的业态，同样赚不到钱。

三是，哪些商铺是雷区，绝对不能碰。商铺面积小于40平方米的绝对不能碰，因为商铺过小往往是开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积的商铺，但这种做法没有考虑后期投资者的经营，脱离了各种商业业态的具体需求，投资者很难出租成功;社区商铺需要谨慎投资，尽管国家大力发展社区商业，但是目前国内的现状是真正成熟的社区，周边几乎没有商铺设置，大多数民房改装，而配置完善的社区，往往并不成熟，无论是入住人口，还是周边的商业环境，社区的合理投资期大约还要等上三四年的时间;第三，售后包租的商铺千万不要碰，目前市场上的售后包租一般会规定包租期限，通常有5—8 年，每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一些可以达到10%。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？而且从实际运作状况看，很多开发商根本就不兑现承诺，受损失的就是小业主。

商铺投资可考虑三大要素

业内专家刘力指出，如果投资者依然有投资想法，不妨参考以下三个要素：

一是，跟着银行走。现在很多银行都要开社区银行，而且一旦扎根至少是10年以上。一般银行选择的社区都是经过专业机构评估的，所以投资者只要跟着银行选择社区商铺，不会出现贬值现象。

二是，选择房价中等以上的区域选铺。所谓房价中等以上，是指商铺周边区域小区的平均售价在投资者所处区域平均价格以上，这样的区域说明周边消费水平较高，很多业态容易生存，商铺出租几率高。

三是，注定结合“O2O”形式。现在电子商务发展迅速，商铺投资者也必须与大形势结合，可以选择一些偏远的地区投资大型商铺，将其改造仓储，适应网店经营者的需求。