浅谈房地产开发项目物资采购管理

刘正

（桂林市安厦房地产开发有限责任公司 广西桂林市 541000）

浅谈房地产开发项目物资采购管理

刘正

（桂林市安厦房地产开发有限责任公司 广西桂林市 541000）

在房地产开发企业的成本构成中，一般的建筑材料占其全部工程费用中的65～75%，可见其是耗费资金较多的环节之一，工程材料的采购管理大大影响着工程项目的成本和利润。本文将结合实际相关工作经验，简要分析房地产开放项目中物资采购管理方面的控制，旨在给开发企业提供一定的帮助。

房地产；开发项目；物资采购

房地产企业和开放项目的物资采购的内容相对广泛，其主要指的是为保证房地产相关开发项目的正常运行，对所需物资进行采购。房地产开发项目的物资采购范围主要包括咨询服务的采购、工程采购和材料设备采购。咨询服务的采购即为对房地产开发项目中所需的技术性文件及咨询服务进行采购活动，其包括地质勘察合同、设计合同、招标代理合同、监理合同、审计合同等，咨询服务主要具有相对产品无形性的特点；工程采购指的是对房地产开发项目中建设所需的各种总包、分包和其它工程的合同进行采购；材料设备的采购指的是对合同中的具体设备及材料进行采购。

1 开发项目物资采购管理工作的重要性

1.1 控制开发建设成本，节约建设资金

物资采购是构成整体开发项目的物质基础，应用量大，经济性强，直接影响开发项目的整体造价。一般工程建设费用在其总造价中，物资采购费用应占造价的60%以上。因此，物资采购是否经济适用，对控制开发建设成本、节约建设资金起着重要的作用。

1.2 保证开发项目质量，提高资金使用效益

采购质量优良的物资，一方面可以规避价格风险，使其价格达到最低或较低水平，从而可以有力地保证开发项目工程的总体质量，提高投入资金的使用效益。

1.3 强化物资采购管理，从容应对市场调整

面对2009年国内外诸多不确定因素，我们开发企业如果仅仅依赖于国家和地方的救市政策是不行的，还要从自身的管理下功夫，选择强化物资采购管理作为切入点不失为一个有效的选择。

2 物资采购管理工作可分三个阶段，每一阶段、每一环节都非常重要

通过工作实践，笔者认为采购管理工作可以分为事前、事中、事后三个管理阶段。事前管理包括物资供应商（材料设备）的登记备案、采购信息的提交、初步询价、对生产厂家、样板工程、售后服务机构的考察、采购方式的选择、采购文件及评审办法的编制、采购信息的公布、征求有关单位意见、邀请监察部门进行监督、对拟参加采购活动的供应商进行资格审查等采购前期的准备工作；事中管理主要包括评审专家抽选、组建评审工作的领导小组、采购工作评审、汇报采购结果、中标人的确定、发布中标的通知等采购相关的具体执行及实施工作；事后管理主要包括合同签订、变更、审核付款、现场到货验收和最终调试、履行监督合同、处理合同纠纷等在确定中标人后的相关工作。此三个阶段的管理工作，每一阶段都十分重要，因此每个环节都不可麻痹大意，导致漏洞出现。这也就需要执行该工作的经办人员机管理人员认真做好本职工作，杜绝各种不良思想及行为，特别是腐败现象。

2.1 事前管理是整个采购工作的基础

万事开头难，事前管理是采购工作中的第一阶段。通过对事前的各项工作进行认真科学的管理，则可合理规避采购废热风险，还能提高采购效率，确保事中、事后管理等采购工作的顺利进行。事前管理主要应该注意三点：

2.1.1 采购文件的编制

（1）采购文件中的各项技术标准应当符合国家强制性标准，不应设立不合理的条件或者条款（例如：有倾向性或歧视性、要求或标明特定的供应商或者产品以及含有排斥潜在供应商的其他内容）；

（2）在编制采购文件中对拟采购的产品进行档次定位时，要注意优先采购国内的产品和环保、节能产品，鼓励和促进民族工业和国内中小企业的发展；

（3）由于工程用物资（材料设备）的采购时间一般都要求的十分紧张，在编制文件上有可能存在提出的技术要求和质量标准有偏差、不够完善等问题，需要在谈判过程中去完善、修改，这就导致可能会出现一次采购不成变成二、三次采购的重复劳动。要解决这个问题：①需要在编制采购文件时与监理公司、设计院等有关单位共同商定相关条款；②由技术部门对采购文件认真审核；③组织技术交流会、产品推介会等活动，增加对产品及供应商的了解和认识。

2.1.2 考察工作

在对供应商的资格审查过程中，一般是停留在表面上：只是单纯的审核投标文件。由此可能会导致一些参差不齐的产品入围参与采购工作，这对评审工作造成很大麻烦：①有些价格低、质量差的产品在投标过程中如果未能中标，他会质疑：我们的产品价格最低，为什么不中标？②有些价格高、质量好的产品在投标过程中如果未能中标，他也会质疑：我们的产品和别的产品一起投标明显不利，奔驰车和捷达车能是一个价位吗？如果这两头的产品中标，一类是产品价格低但质量差，一类是产品质量好但价格高，都不好解释。因此，在采购的前期，一定要对不熟悉的产品及供应商进行考察工作，这一方面能增加对产品的质量、性能及供应商的综合实力等各方面的了解，有利于明确采购产品定位及相关技术要求，保证质量和档次基本一致的供应商参与投标；另一方面能够货比三家，对采购文件进行完善，从而在采购工作中占据主动地位，避免被虚假现象蒙蔽，在一定的程度上避免了采购的风险。

2.1.3 采购方式的选择

采购方式需主要以公开招标的采购方式。在选择采购方式是要注重遵循实事求是以及具体情况具体分析的原则，对于工程中价格难确定、工期较紧张、编制采购文件存在着部分问题等情况，则比较适宜采用竞争性的谈判方式进行采购。此种采购方式相对灵活，在谈判过程中能够进一步的明确和完善工程具体要求，从而采购到性价比最高的产品。

2.2 事中管理是采购工作的关键

事中管理在采购工作中起到承前启后的重要作用，也是采购工作中的关键阶段，因为在这一阶段要确定出所要采购的产品。如果在事中管理工作环节上出现问题，不但会使前期工作毁于一旦，而且会影响到整个采购工作的顺利进行。事中管理主要应该注意两点：

2.2.1 评审专家的选择应遵循下面三条原则

①与采购前期工作、供应商有联系的专家不能邀请；②对评审专家名单要严格保密，避免供应商与评审专家“暗箱操作”；③对评审专家的选择不能只局限在设计院、大专院校，还应在质量检测和监督机构等单位和部门选择，还应该选择有过使用类似产品经验的专家。让评审专家更好的把好采购评审关。

2.2.2 采购工作的评审

采购的评审工作一定要细致、严格的按照评审规定和程序办事，避免出现“人为因素”等影响采购工作公平、公正的行为。如果发现重大问题要及时向采购工作领导小组反映，停止采购评审工作，依法重新组织采购。

2.3 事后管理是采购工作的保证

事后管理是采购工作中的最后一个阶段，也是较易令人麻痹大意的阶段。有的人认为事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出现问题。这种观点是错误的，事后管理一定要在事前、事中管理的基础上进一步做好，千万不能流于形式，避免前期扎实的工作功亏一篑。事后管理主要应该注意两点：

2.3.1 合同的签订和变更

合同一定要严格按照采购的内容、技术标准等具体条款进行签订，不得变更实质性内容。另外，合同之外的变更应该有理有据，严格按照《招标投标法》和国家有关规定执行。

2.3.2 验收及保管工作

货到现场和安装调试的验收一定要以合同各项条款为依据，严格执行合同，避免让合同成为“一纸空文”而流于形式。大型特殊的材料或设备需要邀请国家、省市质量监督部门的专家，请专家帮助把关。另外，对验收合格又没有马上投入到工程上的材料设备，要对其做好保管工作，否则可能会出现丢失、破坏等情况。由此会出现扯皮现象，不管责任人是谁，浪费的都是开发商投入的资金。为此，材料设备到场后，一定要界定好责任人，使其认真的承担好保管的责任。

3 加强学习与交流，与时俱进、不断创新、不断完善

时代在发展，社会在进步，知识在不断更新。在积累以往开发项目物资采购管理的基础上，加强学习与交流，与时俱进，不断总结经验，改正不足，不断创新，完善管理工作和整体的开发项目，工作质量自然就上来了。随着国际金融形势的企稳，国家经济环境的改善和积极救市政策的出台，加上开发企业自身强化内容的管理，一定会克服困难，迎来反转上行的时期。企业间的竞争无法避免，因此加强项目成本的控制，减支增效，将逐渐成为大多数企业长期发展的经营战略。

[1]孟令银.浅谈工程项目施工中物资采购管理的风险及对策[J].中国房地产业，2013（3）：435.

[2]刘伊生.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京：中国计划出版社，2003.

[3]宋国防.工程经济学[M].天津：天津大学出版社，2003.

F293.3

A

1673-0038（2015）24-0238-02

2015-4-20

刘正（1977-），男，工程师，本科，主要从事房产公司成本管理和采购管理等工作。