房地产开发项目管理要点及对策

李锦雄

（广州市万科房地产有限公司　广东　广州　510000）

房地产开发项目管理要点及对策

李锦雄

（广州市万科房地产有限公司广东广州510000）

现阶段，房地产行业得到了快速的发展，人们对房子的要求也越来越高，如何提高房子的品质被房地产商们提上了议程，房子的品质将逐渐成为房地产企业的核心竞争力。在提高房子品质方面，其中非常重要的一环便是建筑施工过程中的工程管理活动，若是工程管理做得好，建筑的品质将会得到人幅度的提升。本文就房地产开发项目管理问题进行了系列研究，找出了管理存在的问题，并提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。

房地产；开发；项目管理；质量

引言

近年来，房地产项目开发对于项目的管理也越发重视，通过房地产开发项目管理可以更好的提高房地产开发的经济效益。从管理的内容来看，其中包括了多种管理方法和系统工程的观点，并且在按照利学管理规律来进行组织和协调的过程中也可以更好的促进房地产项目朝着健康的方向发展。而房地产项目管理所涉及的内容较多，并且有着一定的综合性，在管理的过程中还需要通过系统的理论知识来提高房地产开发项目。

1　房地产开发项目管理的概念

房地产项目管理属于工程项目管理，具体是指房地产项目的管理者为了实现生产要素在房地产项目上的优化配置，争取项目的成功实施，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行的综合管理。成功的项目管理不仪需要制定切实可行的计划、设计科学的方案，更需要建立一支高素质的项目管理队伍。

2　房地产开发项目管理要点

2.1成本管理

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费等几大方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对城本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制成效不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之处就做好工程项目的成本管理和控制。

2.2质量管理

合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看小出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等力而严格管理和控制，做到量化要求，保质保量于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项日管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，为下一个房地产项目的决策和规划提供可行性意见。

2.3合同管理

合同管理在房地产项目工程管理中占据着重要的地位。房地产企业首先应根据自身的特点建立相应的合同管理制度，确定相应的合同管理流程，这对减少订立合同过程中的纸漏很有帮助，且标准化的操作模式有助于提高工作效率，并在实践中不断的完善。然后应推行实施合同示范文本制度，标准化的示范合同文本，有利于防止当事人在编制合同中的疏漏之处，并能有效地减少合同纠纷的产生。在合同中加入部分奖惩条款，对违约情形和违约责任的说明一定要清晰明了，这对工程管理的质量、进度、成本管控是非常重要的。

3　房地产开发项目管理存在问题

3.1管理人员专业素质低

房地产行业涉及到土地、规划、施工、财务、营销、法律、产权登记、合同管理等诸多领域，专业性很强，而且房地产开发不同于其他行业又有自身的特殊性。可是一些开发企业的管理人员要么是半路出家，要么是跨行业任职，对房地产项目管理的认识不够深入，水平不高、欠缺专业性，无形中加大厂项目执行难度，推高了管理成本，增大厂经营风险。

3.2前期调研可行性不足

我国房地产开发最为常见危害最大的问题就是自目进行项目决策，在项目工程建设开展前期，并没有做出相应的调查，其中包括项目的市场情况，项目建设可获得经济效益，项目工程运转对公司资金的消耗等等。很多开发商拿到土地后就直接进行工程建设，使工程管理工作在工程建设前期不能有效的落实，最终导致后续一系列问题的产生。其中工程建设对资金的消耗导致开发单位的资金链断裂，公司无法正常运转，工程项目也会停比建设。

3.3缺乏全过程管理意识

所谓的统筹管理意识，即全程管理意识，我国一些较大的房地产企业在进行房地产开发的时候，基本上可以实现全程管理，包括对策划、建筑、监理、物业等房地产开发的所有流程进行管理。目前许多房地产开发项目管理上对全程统筹管理工作力度不够。

4　房地产开发项目管理问题的对策

4.1提高项目管理人员技术水平

要改变观念，特别是高层管理者，要认识到“专业人做专业事”，房地产项目管理离不开具备专业技术和业务能力高素质人员重视人才引进，通过吸收经验丰富的专业技术人员，能以相对较低的时间和财务成本，迅速提升项目管理的专业水平。加强员工培养，毕竟引进外部人员只是补充，加强自身团队建设才是企业长远发展的根本。

4.2加强项目前期规划

前期的工程管理主要涉及到两方面：①项目决策；②项目的设计。要对市场情况进行全面的了解，对于公司内部情况要进行全面的掌控，使得项目的决策具有合理性、科学性，将公司所承担的风险尽可能的降到最低。对于项目设计阶段，要以我国目前的建筑水平以及设计规范为基准，项目建设的目的是为了满足市场需求，要考虑建筑的综合性能，以及将节能、环保的绿色建筑理念融入到项目设计中，多方面的考虑工程项目进行对于环境、地区经济造成的影响，协调工程项目与其的关系，避免工程的变更对工期的延误、对资源造成的浪费。

4.3加强全过程管理

房地产项口管理不能单纯的认为是买一块地，盖一栋房子，卖了就算完，这个过程中我们会和许多单位、部门，以及无数的业主发生千丝万缕的联系，要想在房地产行业站稳脚跟，要想获得一个好的品牌形象，就必须深入的去研究探索，在项口管理过程中认真的汲取经验教训，加强学习，不断提高业务管理水平，把各项工作做扎实，这样才能应对激烈的市场竞争和复杂多变的外部环境。

5　结语

房地产项目管理是一个复杂的过程，它的顺利完成不仅需要投入人力、物力和资金等要素，更需要对项目进行高效运营管理。房地产项目管理要从人力资源管理、决策管理、计划管理、组织管理等方而加强，注重前期决策管理、强化设计营销管理、实现人力资源动态管理、重视营销控制工作、充分发挥管理优势。通过这些强化管理的手段，不断提高我国房地产项目管理水平，只有这样，才能实现房地产行业经济效益与社会效益的统一。

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[2]胡春.房地产开发项目工程管理问题及对策的几点思考[J].科技创业家，2013，13：31.

[3]林耿标.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].现代物业（上旬刊），2012，05：130～131.

F293.3

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1673-0038（2015）43-0121-02

2015-10-6