广州城市住宅小区的绿化建设及管理方案

方小林，王建维，陈辟罗

（华南农业大学珠江学院 经济管理系，广东 从化 510900）

目前,人们对居住环境的要求不再局限于一个简单的栽花栽草的美化,而是需要置身于一个融合着自然、文化、艺术的高品质生活环境,因而开放商也逐渐开始重视园区绿化的建设，满足人们对绿化的生理和心理需求，不断推陈出新、精益求精，营造一个美好的居住环境.为此，笔者在总结传统的住宅小区绿化方案的基础上，通过与某一房地产公司合作，做好收集资料所需要的调查问卷，并时刻关注市场动态及其走向，了解顾客需求，为住户打造一个轻松和惬意，充满正能量的住宅小区.

1 住宅绿化养护工作的重要性

在小区建成后，住宅绿化养护也显得更加重要,只有精心养护,才能保持现有的绿化成果，才能充分体现绿化的生态价值、景观价值、人文价值；才能真正成为城市的亮点，居民休闲的好去处，让居民在下班之余得到充分的休息.

住宅绿化工程施工的过程就是把住宅规划设计者的设计意图转化为具体园林景观的过程.所以在施工过程中，为了达到设计人员预想绿化工程完成后所要达成的效果,要想获得住宅绿化工程的理想效果，就必须深刻领会设计人员的设计意图,并严格按施工图进行绿化施工，使其转化为现实的绿化小区，同时还要考虑到跟小区有关的各种因素，要能够根据环境的不同而有所改变，而这也体现了小区的生态性.

2 新型住宅小区绿化的SWOT分析

尽管房地产业在近十年来发展迅猛，但住宅小区的绿化建设却没有与之同步，没有跟上其步伐.而随着人们生活节奏的加快，人们急需在工作之余得到一个充裕的休息，所以这也导致了绿化管理进一步的改善的需要.现如今，经济蓬勃发展，住宅小区的绿化建设也应该推向一个新的高度.新型住宅小区不应该仅有观赏怡情的作用，也应该具有生态环保的功能.当居民下班之后回到所住小区，看着美丽的景观，呼吸着健康的空气，享受般的释放一天积累的疲劳，这才是新型住宅小区应该具有的功效.笔者对这种新型住宅小区的市场前景作出以下SWOT分析：

2.1 新型住宅小区的优势（Strength）分析：

2.1.1 设计理念先进

大多数住宅小区的绿化设计理念粗糙，只是基本符合绿化管理法规或相关条例，缺乏基本的生活情趣或者人情味.通过设计团队采用先进的设计理念进行精心设计，新型住宅小区绿化方案，符合时代潮流，拥有科学的管理理念.

部分大中城市住宅销售价格指数[1]广东主要城市住宅销售价格指数(2015年4月)

2.1.2 比较低的绿化价格

在市场调查研究的基础上，结合现有的住宅小区绿化状况，采用总成本控制战略，从初建到建成都由房地产公司监控，保证了信息传递的及时性和有效性，加快了新型住宅小区的建成效率，总的来说降低了绿化总成本，这样就能降低新型住宅小区的房价，从而更好地打入市场，各大城市销售价格见下表1，从表中可见各类小区价格与同期相比都稍微低一点.

2.2 新型住宅小区的劣势（Weakness）分析：

2.2.1 住宅小区的绿化质量有所下降

由于房地产开发成本的不断提高，部分房地产商为了减少房地产建设成本，致使许多房地产商所开发的住宅小区的绿化面积的不断缩水，部分地区的住宅小区的绿化面积已经不符合国家相关规定.所以这也导致了住宅小区的绿化质量有所下降，急需一场新的改革.

2.2.2 尚未形成系统化的理论

新型住宅小区绿化只是近年来提出的一个新概念，目前尚未形成一定的理论，需要进一步探索，需要在原行业中进行改革创新.该理论的出现反过来帮助原有行业，有利于原有行业发展壮大.

2.3 新型住宅小区的机会（Opportunity）分析

2.3.1 政策机会

在2015年两会中，李克强总理表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策.中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展.

2.3.2 地区认同度加强

据2015年两会对于房地产方面的方针的看出：各地区强化产业支撑，打造核心增长极.此外，改善开放招商环境，凡是有利于盘活资源、有利于解决就业、有利于增加税收、有利于推动发展的项目，都要给予支持、积极引进；凡是能够进入市场、实行市场化运作的，必须进入市场，必须公开、公平、公正地进行招投标.真正让好的企业拥有好的资源、得到好的发展.

2.3.3 房地产销售行业开始渐渐升温

社会融资成本上升叠加经济下行，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业多个融资渠道明显收窄，并出现销售不畅、资金回笼困难.在房地产市场进入调整期的背景下，房企过往拼规模、高杠杆的经营模式亟待做出调整.在这种情况下，我们引入新型住宅小区绿化不仅能使原小区在风格上进行变换，拥有属于自己的魅力，而且还能让房地产业进入一个新的发展空间，也让新型住宅小区绿化有了新的发展空间.

2.4 新型住宅小区的威胁（Threats）分析

各大房地产开发商内部都有着优秀的房地产开发设计团队，这些团队随着房地产开发商的不断发展而发展.房地产开发商也不断的引进先进的人员来增强设计团队的实力，因此，房地产开发商内部的设计团队也在行内获得了较高的地位.

3 住宅小区绿化改进措施

通过以上分析，可以不难得出，想要让新型住宅小区迅速打入市场，可以根据SWOT分析得出的结论提出相应措施，以求在激烈的市场环境中迅速站稳一席之地.

3.1 SO战略：从源头抓起，重视设计理念的实施

房地产公司要响应政府号召，以新时代和谐生态家园为切入点打入市场，提供质高价优的产品，获得市场美誉；很多住宅小区的绿化之所以表现一般，很大原因就是开发商为了节约成本，根本没有按照设计理念那样来绿化小区，只是草草的装饰几片草坪，点缀几棵树，熟不知这样做是因小失大，根本得不偿失[3].所以要严格按照园林设计师的设计图纸来绿化小区，这样就能使得每个小区的绿化都有属于自己的风格，而不再是千篇一律.

3.2 WO战略：降低小区绿化成本

除了响应政府“科学发展观”的号召，坚持李克强总理“因地制宜，分类指导”的房地产开发精神，努力完善住宅小区绿化管理的设计理念使之符合时代的发展，房地产公司还可以通过降低小区绿化成本，从而使房地产建设成本降低.这样就可以使房地产公司不必再因房地产绿化管理成本问题而减少住宅小区的绿化面积.其次，绿化成本的降低，将改变小区绿化过于重视单一草坪的现象，使小区绿化出现多样性.

3.3 St战略：主打生态健康品牌

通过利用先进的设计理念来和房地产内部的住宅小区设计团队进行竞争，坚持质高价优的销售理念吸引房地产商的眼光.随着中国经济的不断发展，人民生活水平的逐渐提高.消费者对于住宅的要求也渐渐的由“够大”转变为“够品味，够健康”[4].突出生态品牌，使小区绿化管理更加符合国家“科学发展观”的战略.这样不仅能获得政策支持、节能环保，而且还能使居民的生活品质大大改善，两全其美.

3.4 Wt战略：小区绿化因地制宜，让其富有多样性

小区的绿化不仅跟住宅有关，更是跟小区所处的地理位置息息相关.由于南北方的气候本来就有所不同，所以栽种在小区的绿化植物也应该有所不同，这样不仅能避免植物不适应气候死亡的成本，还能因地制宜的展现各地的气候美，让居民感受到四季变迁，真正有家有生活的感觉[5].真正做到提高我们产品和服务质量，加强生态生活的理念宣传.

4 总结

在当今房地产蓬勃发展的情况下，老式绿化却根本没有进行新一步的突破，这就迫切需求新型住宅小区绿化的出现，这样不仅能打开新市场，更为重要的是做到了国家要求的生态环保，在建设生态小区的同时，给居民一个健康的绿色家园.

〔1〕中华人民共和国国家统计局.http://data.stats.gov.cn/normalpg?src=/lastestpub/quickSearch/m/mgd09.html&h=800.

〔2〕五大关键词解读2015年全国两会房地产相关政策.http://news.winshang.com/news-454055.html.

〔3〕邹原东.园林绿化施工与养护[M].北京:化学工业出报社,2013.

〔4〕庞德平.园林绿化工程施工技术[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.

〔5〕李娜.园林绿化养护管理[M].北京:化学工业出版社,2014.