国际大都市地铁商业开发对郑州市地铁商业发展的经验与启示

张 梦

（郑州大学 管理学院，河南 郑州 450001）

1 引言

随着我国城市化的水平越来越高，各个城市的各个领域都会有较大的发展，这就需要更多的资源来吸纳更多的人口，在这个过程中，都必然选择城市的轨道交通来作为解决的方法，这也对城市的发展起了积极的推动作用.众所周知，地铁的运营可以改变了居民出行方式，提升了城市经济水平，并对地铁沿线的房地产等产生积极的影响作用.同时地铁商业是随着城市化的进程出现的一种新的商业形态，这同时也对城市经济的发展有着重要的推动，所以，一些国际化的大都市都往往非常重视地铁带来的地下商业的发展，如：蒙特利尔，伦敦，东京，香港等，这些城市都有着很成功的地下商业空间开发的经验.郑州市地铁一号线地铁已于2013年年底运营，二号线已经开始建设，三到六号线也已经开始规划中.本文借助于对国际大都市的地铁对地下商业空间的开发分析并结合郑州市一号线地下商业空间的利用现状，探讨对未来郑州地下商业规划的建议.

2 当下我国地铁铁商业发展的优势

当前，我国国内已经先后有北京、香港、天津、上海、广州等22个开通了地铁，这对于解决城市交通拥堵问题产生了极大的作用.地铁不仅改变了人们的出行方式，同时也促进了城市了空间结构的发展，从而促进了商业变革.

关于地铁商业的，王庆先定义为：因为交通的通达带来的人流集散变为商业的客流，逐渐将地铁的站点和商业发展联系起来，从而逐渐的结合在一起.地铁商业分为地上和地下两个部分，本文主要是对地下商业空间的开发来进行研究.

2.1 城市化进程中地铁商业的发展

地铁商业可以实现交通和商业的双赢，这在国际大都市的地铁发展中表现的尤为明显.最为成功的是香港的地铁公司，不仅提供列车服务，同时也对地铁沿线上的住宅和商用物业进行开发，并提供相应的设施和服务，将交通与其他社区设施融为一体.还有一个是东京的地铁步行街，在建设之处，并未设立商业设备，刚开始只是商贩在通道两侧的摊位，然后逐渐发展为地下的商业街，从而满足了地铁客量的庞大需求，最终实现了地下商业和地上商业的完美融合.另外，国外的地铁商业发展也说明，一个发达的地铁网络对城市的发展产生不可估量的效应，同时也大大促进了城市的扩张和发展.

地铁商业的发展与城市化进程与城市的发展之间的联系非常的密切，我们可以这样说，地铁商业是地铁与商业的联姻.地铁商业的产生，主要有两种情况：（1）先商业，后地铁.地铁产生后发展商业，使得商业更加巩固和壮大.如：广州的京路商圈，建成地铁之后，为该商业圈带来了极大的活力，还有我们的二七商业圈和火车站商业圈，都是有着浓厚的商业积累，地铁的开通丰富已有的商圈，促进了商业的繁荣，这些都是地铁促进商业发展的重要证明.（2）先有地铁，后有商业.先建成地铁，随后形成了新的商业圈，如广州的中华广场商业圈和天河商业圈，都是先有了地铁，然后形成的.当一个城市选择开始兴建地铁时，先发展的使具有浓厚商业底蕴的商业圈，然后经过一段的时间，相关的体系建成之后，才会产生新的商业，同时随着地铁来进行扩张.所以，在最初的设计时，就要将地铁的商业中心放在各个城市的节点中.当地铁逐渐完善时，地铁口要向城市的发展方向与人流聚集的区域推进，带领高消费能力的地区的商业发展，服务于城市整体经济发展与空间布局.

2.2 地铁商业的优势

2.2.1 地铁与其区域内商业空间形成良性循环

如果是政府全资来兴建地铁，会陷入到成本大，回收期长、亏本的运营中的境地.资金的问题只靠政府的投入和运营的收入是不能解决的，这就会让人们想办法来使地铁与其区域内商业空间之间形成一个良性的循环，通过地铁所带来的庞大人流，来形成一定的价值.这就使得我们想办法把这种人流经过一定的方式将其转化为客流，产生一定的价值.而地铁商业就刚好能形成这样的效应.

2.2.2 地铁商业能够疏导人流

地铁是一个客流量庞大的运输系统.地下交通四通八达，可以将地上的人流最多的几个商圈连起来，如：火车站、商场等.香港的面积非常的小，但交通却非常的方便，人们可以通过地铁从各个商业圈中穿梭.这不仅可以化解地面的交通，起到的分流的效果，也可以短暂的吸引部分的客流来进行购物和餐饮，也有效的缓解了地铁的运营压力.

2.2.3 地铁商业能够帮助城市节点空间得到合理利用

地铁建成之后，形成的地下空间是多层次的.这就给与我们充分的机会去利用出入口和通道这些有效的空间获取收益.当然，我们首要考虑的还是地铁的商业业态以及消费需求，怎样为人民提供良好的服务，同时，我们也要想办法来获取利润，降低成本.

3 国内外地铁商业空间的开发分析

3.1 加拿大蒙特利尔地铁商业

在蒙特利尔，步行街是非常系统，堪称完美.不仅在规模上数一数二，在服务和环境上面也是属于世界一流，且交通非常的便利.由于其地理位置较偏北，每年都大约有四五个的冬季，开发的地下商业可以帮助人民抵御恶劣天气的影响，继续从事商业活动.人们设置不用到地面上就可以进入大厦上班.该城市的地铁有着许多自身的特点：第一，地铁位置靠下，大约在3-5米，并且周围被岩石所包围.第二，基本每个商业街的地下二层，都有过道供人们活动.过道的面积达到了3万平方米，将室内的公共广场和大型商业中心连接起来.每天都大概有50万人通过这些过道进入到60座大厦里，可以这样说，蒙特利尔就是地铁连成的城市，可以躲避寒冬和嘈杂，可以称之为四季常青的蒙特利尔.

3.2 日本东京

东京地铁的特色就是将地铁站、停车场和商业进行融合，从而促进地面商业的发展.比较著名的就是其新宿地铁站，具体的做法就是：将地下负一层建为商业设施，将地下负二层建成停车场，通过这样将地下步行的系统和地上的商业设施进行连接.同时对配套设施进行有效的开发，逐渐将新宿变成了东京的核心交通枢纽和商业枢纽.

3.3 英国伦敦

英国伦敦的地铁兴建于1863年，距今有152年的历史，是全世界最早的地铁.伦敦地铁的最大特点就是将市内大多数的旅游景点和购物中心都放在了地铁站的附近.在地铁规划时就考虑到了主要旅游景点和购物中心的位置，使得地铁建成后可以通过各个主要的旅游景点和商业购物中心.这样在人流、商业地位、租金等方面，地铁都发挥着商业主导的作用.

3.4 香港

毫无疑问，香港地铁时运营最为成功的地铁之一，也是能够实现地铁建设核地铁商业共赢的地铁之一.采取的主要方式是，政府控股，控制沿线一带的地皮，当地铁兴建时，沿线的地皮价格上涨，地产不断升值.最主要的特点就是：第一，商业空间只租不售.这样开发商就有着完全的管理权，可以从全局出发，吸引优秀的商业入驻，促进商业的发展.第二，具有清晰的空间定位，对市场进行充分的分析，之后建立相应的物业.将主要的部分建成零售、餐饮、娱乐三大项.且分布也非常的合理，另外，采用评分的机制，让客户对商家进行打分，从而决定商家的去留，这样就保证了商业的活力，使得开发商、商户和市民同时收益.（3）购物环境的高舒适度.香港的设计也是超前的，具有全局性和前瞻性等.不仅在硬件上现代化，在软件上也是非常的人性化.通道宽度和高度都给人以舒适感，给顾客视觉和精神上都有良好的感受，这也在无形中促使了顾客购物.

4 郑州市一号线地下商业发展中存在的问题

如上图所示，郑州地铁一号线主要有五个商业圈：分别是郑州东站、燕庄站、人民路站、二七广场站和医学院站.这可以为乘客提供中西特色的餐饮和生活消费品，也有一些潮流新品，如自动售货机和报刊书亭等.但是就实际的落实情况来看，并不乐观，地铁商业的发展并不成规模，存在诸多问题.

4.1 对地下空间的规划设计开发不够重视

郑州市地铁规划时虽然号称对地下商业的规划斥资千亿，但就地下商业站点的投入情况却不尽如人意，在具有商业网点的站点仅有一些商品的自动贩卖机，和简单的消费商品贩卖摊位.在没有规划进的站点中，没有对未来商铺发展的明显规划，缺乏未来地下商业发展的预留空间，规划明显缺少前瞻性和长远性.相比较于对地上商业街的规划和建设的投入，对地下商业空间的规划开发较少，重视程度不够.同时郑州市一号线的地下商业开发在设计时不具有有针对性，舒适性也不够，现有的商业开发产品有同质化的趋势，商业空间设计生硬，不能满足不同消费群体的多样化消费需求，也难以使顾客达到如在地上购物消费的轻松舒适感.

4.2 商业基础建设配套不齐全，商业开发率低，商业价值没有充分挖掘

郑州市地铁一号线已开通近一年，地铁商业发展本应该很具有潜力，但地下商业开发仍未成规模，整体来看发展不系统.在桐柏路，火车站，二七广场等人流量很大的站点，地下商业发展并不乐观，仅有自动贩卖机，商业开发率几乎为零，地铁地下商业本身所具有的巨大商业价值并未真正的发挥出来.

4.3 地下商业的定位不明确，缺乏政策的支持和鼓励

地下商业是随着地铁圈的成熟，将商圈的发展潜力激发出来.但是，地下商业的开发比地上的更难，需要有准确的定位，同时也要做好规划，相关的配套设施也要跟上，例如停车场等，这样才能吸引人流.郑州市总体来说发展的不均衡，中心过于拥挤，周边发展不足，另外大众也没有地下的消费习惯.就一号线地铁沿线的地下商业发展现状来看，对地铁商业的定位没有明确的目标，产品定位不清，针对的消费群体也不明确.而且政府并未在政策和政府规划中对地下商业的发展有鼓励和支持的表现，这一系列的因素都使的一号线的地下商业开发命运多舛，前路坎坷.

5 未来郑州市地铁商业开发的经验和启示

5.1 加大地下商业开发的重视，科学编制地铁沿线土地利用规划和商业网点规划

规划是建立地铁系统的第一步，这一步关系着整个地铁工程的成败.任何现代先进的地铁系统在开发前都有着诸多的规划方案.郑州市地铁的规划布局，首先要充分利用土地，将站点、人口、布局等因素要考虑进去，最终目标是实现郑州市的综合发展.要明确土地的类型，以及商业区的功能，然后提出相应的安排，为未来地铁商业的开发提供依据.

5.2 科学布局沿线商业网点规模，合理配置商业网点配套功能

国外大型地铁的商业开发都结合了城市的功能区、站点和周边设施等，将商业网点的数量、功能和规模科学合理的结合起来.郑州市未来的地下商业开发也应该结合站点的规模，将各个城市的功能区的等级、人口和流量、周边设施等，科学合理的配置起来.

5.3 政府需制定地铁商业发展的指引与鼓励政策

同时，国外在制定地铁商业发展时，也非常注意对其商业进行指引，通过一定的鼓励政策来引导商业的发展.郑州市在制定地铁商业发展战略时，要给与一定的政策支持，鼓励地铁公司和商家的合作.可以适当提供一定的土地开发和税收的优惠，充分利用土地周边的土地升值，改善交通状况，来扩展收入来源，增加收益.

5.4 地下、地上商业互补经营，形成餐饮、娱乐、购物一站式消费

在香港，地铁与逐渐与商场融为一体，像著名的铜锣湾地铁站将几大商场进行连接，青衣站也是将各个商业连接起来，上三层、下三层的将各个消费区的顾客联系起来.即方便又使用，还充满了灵活性，这样就将地铁和商铺进行合力，实现消费集聚和共赢发展.郑州市未来的地下商业空间开发可以通过互补经营，形成系统的商业模式.

5.5 在设计时要注重舒适性和针对性设计

地下商业的一个重要特点就它的封闭性，这有利也有弊.利是可以不受天气的影响，继续进行商业活动，弊是缺少阳光、空气等.这个时候就要求我们在进行设计时要充分的考虑这些不利因素，以及应该怎样进行消除.郑州市未来的地铁商业空间可以通过拓宽的通道和高顶棚，将自然风和自然光引进地下等方式增加其商业空间的舒适性.

郑州市在未来考虑地铁线地下商业空间时要更加住在针对性的设计，在这一点上可以充分的参考香港地铁的成功经验，通过深入分析各地铁沿线的市场需求，周边的环境，人们的消费心理和行为习惯，从而进行有针对性的设计.如可以调查地铁客流的出行目的，针对不同的出行目的进而设计有针对性的商业空间的商品种类.

6 结论

城市地铁商业空间的开发与城市经济发展之间存在着密切的关系,地铁商业对其及周边的商业发展，在节省土地资源空间等方面都会产生深渊的影响.本文通过对国际大都市在这方面的成功经验分析并结合对地铁一号线现存的问题，对郑州市未来的地铁商业开发提供经验和建议.以期为郑州市未来的地铁地下商业开发提供理论基础.

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