假设开发法在土地评估中的运用与分析

刘方源

(石河子大学 商学院,新疆 石河子 831300)

假设开发法在土地评估中的运用与分析

刘方源

(石河子大学 商学院,新疆 石河子 831300)

在众多房地产开发的评估方法中，假设开发法是最为方便并且常见的一种.本文通过分析了假设开发法在土地评估中的运用，简单介绍了在资产评估中假设开发法应注意的问题.

假设开发法；地价实例分析；资产评估

1 假设开发法概论

成本法是资产评估中常用的方法，假设开发法实质上是成本法的一种倒推.所谓成本法是指按照被评估资产的重置成本扣减其各项损耗值，比如实体损耗、经济损耗、功能损耗之后来确定被评估资产价值的一种方法，而假设开发法则是通过预测估计出开发完成后的价格减去一系列成本费用，倒挤出土地价格的方法[1]15-16.

假设开发法方法一般用于将要开发的土地.

1.1 假设开发法的适应范围

1)主要是生地、毛地、二手房产和正在实施的工程等；

2)经过开发后的房地，比如建筑物(含土地)等；

3)经过开发以后的建筑物的经营方式，例如向外卖出、出租或者自己经营等.

1.2 计算公式

P——表示地价； A——经过开发后，预期房地产的价值；

B——开发成本，一般包括建筑费用和专业费用； C——开发商投资利息；

D——在当地正常水平下，开发商应获得的利润； E——从开发开始需要的各种税收费用.

土地价格=预期楼价-成本-利息-利润-销售税费-税费.

2 假设开发法的操作步骤

首先了解被评估建筑物、土地的概况，从而确定最佳利用方式，是用于出租、出售或者其他；其次，预计估测出建筑物、土地可以带来的收益，确定房地产价值[2]26.

1)用于准备卖出的房产，我们可以采用市场法估算出被评估房地产预期出租带来的收益，主要是扣除闲置、运营费用后的租金.

2)用于出租的房地产，如写字楼等我们可以采用收益法，将可以获得的纯收益进行折现，从而得到建筑物、土地的总体价值.

3 假设开发法估算过程

3.1 计算建造安装成本

一般情况下，建造安装成本要依据被评估资产当地的建筑公司的平均水平来确定.可以通过比较法计算，或者根据当前同类型房地产造价，假如建材的价格变化比较大，应另外考虑建材价格变化对于建造安装成本的影响[3]7-9.

3.2 计算管理费用

管理费用通常情况下有两种方法进行估算，一是直接依据建造成本乘以一定的比例，二是可以依据房地产价值乘以一定的比例.确定该比例主要取决于当地的平均水平，若开发商控制成本能力不同于当地平均水平，还应根据开发商控制能力确定.

管理费用=开发成本×正常管理费率.

3.3 计算销售费用

计算销售费用一般用房地产价值乘以一定比例，比例一般依据当地销售费用的平均水平进行确定，还应参照代理公司收费标准或者楼盘档次.

3.4 计算税费

税费的计算主要依据税收规定政策，从获取土地开始，直至出售为止，在此期间内发生的税收费用，另外也要依据同类房地产项目支付的税收费用进行计算，通常情况下比例确定依据房地产的开发价值.

3.5 计算利息

众所周知，在投资房地产中，一个尤为显著的特点就是投资量大，占用的时间长，所以计算利息特别关键.开发过程中，地价、建造安装成本、营运费用、销售费用、营运收入等货币资金的投入以及回收均在此期间内发生，所以货币资金的时间价值运动贯穿于房地产开发项目的始终.

投资利息=(待开发房地产价格+开发成本+管理费用)×正常利息率.

3.6 计算利润

通常情况下，在房地产评估中，常见的利润基数计算方式有以下两种，第一是以房地产开发价值作为基数，再乘以一定的销售利润率；第二则是以地价、建造安装成本、营运费用、销售费用，专业费用等开发成本作为基数，再乘以开发商期望的成本利润率.无论是销售利润率或者是成本利润率一般都要依据当地房地产开发的平均水平以及开发商对利润的期望来综合确定.

开发利润=(待开发房地产价格+开发成本+管理费用)×正常利润率.

3.7 估算地价

估算地价是用计算出的房地产的开发价值减去其他费用(地价=房地产的预期价值-成本-管理费用-利息-销售税费-利润-税费)，从而计算出的地价.

4 应用举例

例1 现已知有一待开发用地，开发商计划开发建设为写字楼，待开发土地面积 2 000 m2，建筑物的容积率为3，两年建设期，建筑费用4 000 元/m2，专业费是建筑费的 10%，建筑费、专业费均匀投入.建成后立即出售，开发商预计售价为9 000 元/m2，(此处不考虑闲置)销售费用是楼价的2.5% ，销售税费是楼价的6.5% ，已知银行年贷款利率为 6% ，开发商期望的投资利润率为 10% .求该宗地的单位地价、楼面地价.

解：首先根据题意确定计算方法.

根据题意，可依据剩余法进行估算.

土地价格=预期楼价-建筑费-专业费-利息-利润-销售税费-税费.

第二步，计算楼价.

预计楼价=2 000×3×9 000=54 000 000(元)

(此处：容积率=建筑物面积÷土地面积)

第三步，建筑费、专业费.

建筑费=4 000×2 000×3=24 000 000(元)

专业费=建筑费×10%=24 000 000×10%=2 400 000(元)

第四步，计算利息.

利息=地价×[(1+6%)2-1]+(24 000 000+2 400 000)×[(1+6%)-1]

=0．123 6×地价+1 584 000

(因为建筑费和专业费在建设期内是均匀投入的，计息期应该按照建设期的一半计算)

第五步，销售费用、税费的估算.

销售费用=54 000 000×2.5%=1 350 000(元)

销售税费=54 000 000×6.5%=3 510 000(元)

第六步，利润的估算.

利润=(地价+建筑物+专业费)× 10%=(地价+26 400 000)×10%

第七步，计算土地价格.

土地价格=预期楼价-建筑费-专业费-销售税费-利润-利息-销售费用

=54 000 000-26 400 000-0.123 6×地价-1 584 000-3 510 000-0.1×地价-2 640 000-1 350 000

地价=18 516 000÷1.223 6=15 132 396.21(元)

最后，评估结果.

单位地价=15 132 396.21÷2 000=7 566.198 1(元/m2)

楼面地价=7 566.198 1÷3=2 522.066(元/m2)

(楼面地价=单位地价÷容积率)

本题直接给出了建筑物的售价，作为建筑物价值，而在现实中还有另一种建筑物用于出租，需根据收益进行折现计算出建筑物和土地合一的价值，让我们分析下一道例题.

例2 已知有一待开发建设用地，于2005年5月19日取得土地使用权，土地面积10 000m2，土地出让年限为40年，建筑的容积率为2，开发商计划开发建设为写字楼，共需要2年的建设期，并且已知建筑费为2 000元/m2，专业费按建筑费的l0%进行计算，建筑费、专业费在开发中均匀投入.通过对同类当地房地产市场调查了解到，类似房地产的月租金纯收益为200 元/m2(已经扣除营运费用,例如维修费保险费等).闲置率15%，已知该类房地产的资本化率为l0%，销售费用按照楼价的3.5%进行计算，销售税费按照楼价的7.5%计算，并且当地银行年贷款利率为6%，开发商期望的投资利润率l5%.评估基准日2007年5月20日.求该宗土地单位地价和楼面地价.

解：首先计算开发房地产的楼价

=200×12×10 000×2×85%×(P/A，10%，38)=396 784 080(元)

此处n=38是由于05年获得土地出让权限40年，土地评估日期为07年，出让权限还剩下38年，开发商可以获得未来38年收益.

此处楼价应根据未来能够得到的纯收益进行折现来估算房地合一的价值.

第二步，计算建筑费、专业费.

建筑费=2 000×20 000=40 000 000(元)

专业费用=建筑费用×0.1=40 000 000×0.1=4 000 000(元)

第三步，预期销售费用.

销售费用=396 784 080×0.035=13 887 442.8(元)

销售税费=396 784 080×0.075=29 758 806(元)

第四步，求取利润.

利润=(土地价格+建筑费用+专业费)×0.15

设地价为X

利润=(X+建筑费用+专业费)×0.15=0.15X+6 600 000

第五步，投资开发期间所耗利息.

利息=X×[(1+0.06)2-1]+44 000 000×0.06=0.123 6X+2 640 000

最后，求取地价.

土地价格=预期楼价-建筑费-专业费-销售费用-销售税费-利润-利息.

X=396 784 080-44 000 000-13 887 442.8-29 758 806-0.123 6X-2 640 000-0.15X-6 600 000=299 897 831.2÷ 1.273 6=235 472 543．3(元)

则单位土地价为235 472 543.3÷10 000=23 547.254 33(元)

楼面地价=23 547.254 33(单位地价)÷ 2(容积率)=11 773.63(元)

(楼面地价=单位地价÷容积率).

5 结语

1)在利用假设开发法评估土地价值时，首先要确定最佳利用方式，评估对象应具有开发价值或者说具有一定的开发潜力，在建工程也属于此列，在建工程也有专门的公式，实质上是假设开发法的变形，此处不再展开叙述.

2)资产评估方法有多种，运用到土地评估的主要有收益法、市场法、成本法.事实上，假设开发法在是收益法的一种变形，而在形式上是成本法的倒推.收益法和成本法都是资产评估的常见方法.市场法主要适用于公开活跃的市场，成本法适用于被评估资产持续使用，并且具备历史资料.收益法要求有确定的预期收益和折现率或资本化率.

计算过程为地价=预期楼价-建筑费-专业费-利息-利润-销售税费-销售费用.

3)楼价可以用现金流量折现和传统方法进行估算，二者不同之处在于现金流量折现法测算结果较为准确，但是方法复杂，传统方法相对粗略，但是较为简单.在难以运用现金流量进行折现时可以采用传统的方法.

4)房地产开发具有鲜明的地域性，因此假设开发法作为资产评估的一种重要方法，也具有地域特色.假设开发法为加强城市土地价格管理、规范交易行为、促进土地合理利用、保护土地所有者和使用者的合法权益、推动我国房地产业的健康发展提供了依据.

[1] 贺凤梅.房地产开发项目评估假设开发法的应用[J].财会学习, 2014(6).

[2] 孙 颖.租赁土地使用权评估的探讨[J].当代经济,2010(22).

[3] 李 彬.对划拨土地使用权价格评估探讨[J].商情,2010(21).

[责任编辑 迎客松]

The Hypothetical Development Method’s Analysis in Land Evaluation

LIU Fangyuan

(AuditprofessionintheCommercialCollege,ShiheziUniversity,shihezi831300,China)

In many real estate development evaluation methods, hypothetical development method is the most convenient and common one. In this paper, the author analyzes the application of the hypothetical development method in land evaluation, and briefly introduces the problems that should be paid attention to in the assessment of assets.

hypothetical development method; land premium case study; assets appraisal

2015-08-22

刘方源(1994- ),女，河南商丘人，新疆石河子大学商学院教师，主要从事地产价格审计研究。

1671-8127(2015)05-0087-04

F293.3

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