长三角旅游房地产价格影响因素研究

朱毓旻，邱扶东，吴文智

（华东师范大学 商学院，中国 上海200241）

引言

旅游房地产作为旅游投资的新领域，其开发主体不再局限于旅游行业。由于国家的土地和房产政策日益紧缩，越来越多的房企开始关注旅游房地产这一领域。从21世纪初开始，学者们也纷纷从不同的角度对旅游房地产进行探讨，虽然对什么是旅游房地产还存在各种争议，但是有关旅游房地产的主要内涵却达成了一定程度的共识。概括以往研究对旅游房地产概念的界定［1－7］，我们认为，旅游房地产是依托旅游资源，具备满足旅游者休闲、度假、养生等需要的一系列功能，集实用、投资价值于一体，可用多种形式交易，形式多样的特殊房地产。国内的旅游房地产研究主要涉及旅游房地产的类型、开发模式、投资和营销手段等方面［8］，少数学者从经营管理［9－10］和地理学［11－12］的角度，对旅游房地产的绩效和空间分布进行了研究。国外学者则主要研究分时度假，没有专门针对旅游房地产的研究［13－15］。从研究内容来看，旅游房地产研究还有待拓展；从研究方法来看，以往研究大多采用定性的方法进行研究，鲜有学者对旅游房地产进行定量的实证研究。此外，目前对旅游房地产价格影响因素的研究还比较少。因此，本文旨在使用定量的研究方法，在以往研究的基础上，对旅游房地产价格影响因素及其深层原因进行比较全面的实证研究。

一、长三角旅游房地产现状

长三角作为全国经济发展的腹地，区域内部与外部都对旅游房地产具有比较高的市场需求。目前，有13座长三角城市①拥有旅游房地产，这些城市均为优秀旅游城市，旅游发展成熟，拥有优秀的旅游资源，并且有较大的人口规模，城市的内、外部交通也相当便利。长三角旅游房地产的类型包括公寓、别墅和酒店式公寓3类，所在城市按照行政级别包括一、二线城市，三、四线城市和四线以下城市3类。具体的旅游房地产现状，如表1所示。

由表1可见：1、长三角旅游房地产主要为公寓类，且主要集中于四线以下城市。2、一、二线城市则以别墅类旅游房地产为主。3、三、四线城市的3种类型的旅游房地产数量分布相对均匀。

进一步分析长三角旅游房地产的具体情况，由表2可见：1.价格和总户数的标准差较大，表明长三角旅游房地产在这两方面存在较大差异。2.旅游房地产距主城区平均24.02km，大多位于相对偏远的城郊。3.旅游房地产容积率的均值约为1.43，与普通住宅水平相当。这一结果的出现的主要原因是本次研究不仅纳入了别墅类的旅游房地产，还同时纳入了公寓和酒店式公寓这些容积率偏高的旅游房地产。但另一方面，旅游房地产在容积率上表现出较大的标准差，这也说明了长三角旅游房地产的容积率存在显著差距。

表1 长三角旅游房地产所在城市级别及其类别数量情况

二、旅游房地产价格影响因素

目前国内对房地产价格影响因素的研究，主要是把研究结果应用于房价调控和政策制定，大量研究探讨的是政策、社会经济指标、通货膨胀等宏观因素［16］～［18］对房地产价格的影响。旅游房地产与传统房地产面临的宏观因素大体类似，以宏观因素为指标进行研究意义不大，而且无法体现旅游房地产在价格上的特性。因此，本文主要将区位（与主城区距离）、规模（占地面积和建筑面积）、舒适度（容积率、总户数）、房地产类型、所在城市级别，以及核心吸引物的资源类型六大指标，作为旅游房地产价格的影响因素进行研究。

（一）区位、规模和舒适度

通过SPSS19.0计算旅游房地产价格与占地面积、建筑面积、与主城区距离、容积率和总户数的Person相关系数，从而得出旅游房地产价格与各个变量间线性相关时两者之间的相关程度，结果如表3所示：

表3 旅游房地产价格与区位、规模和舒适度的Pearson相关系数

由表3可见：

1.相比规模，舒适度与旅游房地产价格更为相关

旅游房地产价格与占地面积、容积率和总户数，在95%的置信水平上，呈现显著相关关系，这说明规模和舒适度对旅游房地产价格均有一定影响。然而规模变量中仅占地面积与价格相关，而代表舒适度的容积率和总户数均与价格均呈现显著相关关系。由此可见，相比规模，舒适度对于价格的影响更大。总户数反映的是一个房地产项目的容量和项目私密度的体现。从相关系数的绝对值来看，总户数与价格最高，意味着旅游房地产的私密度对价格具有较大的影响，同时也反映了市场在旅游房地产的选择上更为关注项目的私密度。

2.占地面积对价格有显著的影响，而建筑面积对价格的影响不显著

在规模这一指标中，仅有占地面积在95%的置信水平上，与价格显著相关。导致这样结果的原因，可能是因为占地面积与房地产价格的重要组成部分——地价［18］③关系紧密。同一地价水平下，可将地价作为占地面积的权重来看，占地面积的大小，会直接影响旅游房地产价格的高低。与地价相比，建筑耗材与设计成本等在价格上的反映很小，因此建筑规模对价格并没有显著影响。

3.与主城区距离远近对旅游房地产价格没有显著的影响

作为旅游房地产区位的指标，和主城区距离远近与价格并未呈现显著相关，这是本研究的一个重要发现。传统房地产的区位是影响房地产价格的重要因素［19］，主城区的配套、需求、升值空间等因素，都吸引购房者购买接近主城区的房地产，从而推高房地产价格。但是，区位不是旅游房地产价格的重要影响因素，体现了旅游房地产的特性。其原因可能有两个：①旅游房地产所在地正在或已形成旅游综合体，相应配套较为齐全，从某种角度上可以替代主城区的功能，例如上海的佘山度假区、无锡的太湖度假区等。②旅游房地产保值或升值空间的大小，与当地的主城区的关系不大，关键在于它们依托的旅游核心吸引物的吸引力。只要旅游核心吸引物具有相对恒久的吸引力，当地的旅游房地产就能相对保值或升值。因此，旅游房地产的营销重点，不是宣传它们是否与主城区距离近，而应当更多宣传它们周边的相应配套与它们依托的旅游核心吸引物的发展潜力。

（二）旅游房地产类型

长三角旅游房地产主要有公寓、别墅和酒店式公寓3类，其中公寓类旅游房地产在长三角占据较大比重。通过单因素方差分析发现，不同类别的旅游房地产的价格存在显著差异（F：22.694，P：0.000），因此，旅游房地产类型是价格的影响因素之一。进一步通过Bronferroni校正法，对不同类型的旅游房地产价格进行多重比较，结果见表4。

表4 不同类型旅游房地产价格多重比较结果

通过表4可见：仅有公寓与其他两类旅游房地产的价格存在显著差异，别墅与酒店式公寓的价格差异不大。造成公寓与别墅、酒店式公寓的价格产生显著差异的原因，可能包括以下两个方面。

1.目标市场不同

长三角地区的别墅大多设计独具特色，周边配套高档休闲设施如高尔夫、游艇俱乐部，主要针对高消费层的购买者。酒店式公寓的主要目标客户群是年轻白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士［20］，这些人的消费能力也相对较强。然而，在公寓的购买者中，有一定比例的当地居民，例如万科投资的良渚文化村，即以改善型客户为主，兼顾旅游客户与投资型客户，长期自住、度假和投资三者比例为5：3：2④。当地居民相对于高消费人群，价格敏感性较大，也难以负担过高的价格，因此公寓类旅游房地产价格相对较低。

2.居住环境和配套服务不同

长三角地区别墅居住面积大（2～3层的居住空间），私密性和绿化率较高（平均总户数仅为公寓的一半，绿化率超过公寓20个百分点），不少别墅位于景区内，居住环境是公寓无法相比的。酒店式公寓则提供住户一应俱全的配套设施和管家式服务，购房者只需每季提着行李即可享受度假生活，这些是普通公寓所没有的附加值。

（三）旅游房地产所在城市级别

将旅游房地产按照城市行政级别分类，对其价格进行单因素方差分析，结果发现，不同城市级别的旅游房地产在价格上存在显著差异（F：42.795，P：0.000）。进一步进行多重比较，结果见表5，发现三个级别城市的旅游房地产之间，都存在显著的价格差异。由此可见，旅游房地产所在的城市级别，会对其价格产生显著的影响。

表5 不同级别城市旅游房地产价格多重比较结果

旅游房地产所在的城市级别，之所以对其价格有显著影响，可能取决于以下4个方面的原因。

1.地价水平

根据搜房网⑤公布的2013年6月长三角部分城市的地价归纳可得，一、二线城市的平均地价为7 167.847元／m2，而三、四线城市和四线以下城市仅为2 722.85元／m2和1 507.827元／m2。如上文所提及的，地价作为房价的重要组成部分可直接影响房价。

2.配套水平

由表6可见，休闲配套设施主要集中于一、二线城市，而且一、二线城市旅游房地产群，已经形成较为成熟的综合体，例如苏州太湖新天地区域就是其中典型的代表，该区域不仅有景可观，同时配备一系列的美食、购物、游艇等休闲设施，并不定期举办一系列活动，提供丰富的度假选择。相比之下，四线以下城市的旅游房地产因为配套不足，功能综合性不够。

3.市场需求

对于旅游房地产的需求，主要来自城市所接待的旅游者与当地居民。由表7可见，一、二线城市的旅游接待量，不论从旅游收入，还是接待人数，都是三、四线城市和四线以下城市所不能比拟的。此外，高级别城市的人口密度也相对较大。从而使高级别城市对旅游房地产的内外需求都高于低级别城市，导致了较高的旅游房地产价格。

表6 长三角旅游地产周边休闲配套设施一览表

表7 长三角旅游房地产所在城市的旅游统计数据（2012年）

4.政策因素

政策影响主要体现在两方面，一是政策对旅游产业的支持；二是政策对土地资源的控制。由表7可见，三、四线城市及四线以下城市，旅游收入占GDP比例较高，当地政府倾向将旅游作为其支柱产业。这些城市的旅游开发仍有很大潜力，旅游局也较为重视旅游方面的招商引资。政府对旅游招商引资的关注与鼓励，是旅游房地产开发的极大推力，它降低了开发商的市场进入成本。在土地资源控制方面，一、二线城市的土地资源较为紧缺，控制非常严格。近两年一、二线城市颁布的“限购令”，中央颁布的房产税试点等相关政策，在一定程度上提高了旅游房地产的投资成本。行政级别低的城市，则由于地方政府更依赖土地财政，更愿意出让土地，为旅游房地产开发创造了有利条件，但同时也可能会造成旅游房地产的不理性开发和投资现象。

（四）旅游核心吸引物的资源类型

为排除城市级别和房地产类型等因素的影响，更加准确地检验旅游房地产依托的旅游核心吸引物的资源类型是否对其价格具有显著影响，我们以黄山市的公寓类旅游房地产价格数据作为分析对象，进行研究。通过单因素方差分析发现，不同的旅游核心吸引物的资源类型对旅游房地产价格具有显著影响（F：9.490，P：0.000）。进一步进行多重比较，结果见表8。可见其中依托人文资源的旅游房地产价格较低，与依托自然资源和人工资源的旅游房地产相比，存在较大的价格差异。

表8 依托不同旅游核心吸引物的资源类型的旅游房地产价格多重比较结果

依托不同旅游核心吸引物的资源类型的旅游房地产价格具有显著差异，可能是旅游资源吸引力不同、人们休闲、度假活动的娱乐性需求高于文化性需求，以及旅游房地产对人文资源的价值体现不足等因素造成的。

1.不同类型的旅游资源吸引力不同

黄山市旅游房地产依托的人文资源，主要是古村落和古镇，这类资源存在很大的同质现象，而且外行者很难领会其文化内涵，因而对长三角客源吸引力不大，排斥了一部分市场。相对于自然资源可供观赏怡情，以及人工资源可供休闲享受而言，依托人文资源的旅游房地产，对市场的吸引力较小。此外，黄山市旅游房地产依托的人文资源主要是棠樾牌坊群、唐模景区和盐铺景区等，这些景区的级别和市场知晓度，都无法与以黄山为代表的自然资源相比。

2.人们休闲、度假活动的娱乐性需求高于文化性需求

旅游房地产主要满足购房者的休闲、度假需求。根据《关于上海居民休闲情况研究》的调查结果［20］，上海居民休闲活动的娱乐性需求大于文化性需求，在休闲方式的选择上，文化类活动与娱乐类活动相差10～20个百分点。相比人文资源的艰涩难懂，自然资源的高观赏性和人工资源的高娱乐性，更受到市场的追捧，从而推高了依托自然资源和人工资源的旅游房地产价格。

3.旅游房地产对人文资源的价值体现不足

依托自然资源的旅游房地产，借助良好的环境提升其价格，依托人工资源的旅游房地产，则相当于附加了休闲娱乐功能，例如依托黄山醉温泉的旅游房地产，就具备温泉这项休闲功能，也相应提升了其价格。人文资源虽然具有丰厚的历史文化内涵和很高的文化体验价值，但是目前黄山市公寓类旅游房地产对人文资源的内涵与价值体现不够。除部分项目以徽派建筑风格设计外形，其余项目与普通公寓并无区别，皖韵徽风无从领略。如果旅游房地产能够融汇更多的当地文化元素，同时，丰富项目区域内的文化活动，尤其是民俗文化活动，让艰涩难懂的文化，以生动形象的方式走向旅游者和当地居民，给他们零距离体验的机会，就可以更好地体现人文资源的价值，并提升自身的价格。

三、结论

1.研究结果发现，旅游房地产价格的影响因素包括：规模（占地面积）、舒适度（容积率和总户数）、房地产类型、所在城市级别、依托的旅游核心吸引物的资源类型。

2.不同于传统房地产，旅游房地产的区位对其价格没有显著影响，其价格更多取决于它们依托的旅游核心吸引物的吸引力。

3.规模变量中仅占地面积与价格显著相关，代表舒适度的容积率和总户数均与价格显著相关，说明相比规模，市场更注重旅游房地产的舒适度，特别是地产项目的私密性。

4.从旅游房地产类别对价格的影响来看，公寓与其他两类旅游房地产的价格存在显著差异，但别墅与酒店式公寓的价格差异不大，其原因出于公寓类旅游房地产的目标市场、提供消费者的居住环境和配套服务与其他两类旅游房地产存在较大差异。

5.旅游房地产所在城市级别对旅游房地产价格存在显著影响，城市级别越高的旅游房地产价格也越高，其原因是不同级别城市的地价水平、配套水平、市场需求、政策等因素的差异。

6.旅游房地产依托的旅游核心吸引物的资源类型对其价格具有显著影响，其中依托人文资源的旅游房地产价格较低，与依托自然资源和人工资源的旅游房地产相比，存在较大的价格差异。其原因是旅游资源吸引力不同、人们休闲度假活动的娱乐性需求高于文化性需求，以及旅游房地产对人文资源的价值体现不足。

注释：

①具体城市名称见表7.

②由于数据来源渠道以及提供的信息口径不同，造成了一些样本的部分信息缺失，例如某个样本可能缺失了总户数和容积率的信息。在之后的实证分析中，本文通过去除不完整信息的样本，保证对变量两两计算相关系数或进行实证检验时，变量的样本数相同，从而抹去因样本数不同所造成的检验误差。

③在当前的房价构成上，土地购买占了相当大的比例，土地成本几乎占据直接成本的百分之60。

④资料来源：杭州－良渚文化村［EB／OL］.http：／／wenku.baidu.com／view／c22898f1551810a6f5248647.html.2014／3／25.

⑤数据来源：http：／／fdc.soufun.com／data／land／

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