商业地产项目质量管理研究

摘 要：本文针对商业地产项目开发建设质量管理，首先分析了商业地产项目开发建设质量管理概念及其特点，进而分别在项目建设的前期开发阶段、设计阶段、施工阶段等方面论述了质量控制管理的要点，可以为商业地产项目开发建设质量管理工作开展提供合理的参考。

关键词：商业地产；项目；开发建设；质量

质量是商业地产项目开发建设的核心，也是商业地产项目开发成败至关重要的决定性因素。无论是在商业地产的项目可行性研究、设计、施工等各个阶段，管理的重点和核心都离不开质量的管理。特别是在当前我国城市建设大规模开展的形势下，更应该把地产开发项目的质量管理作为关键，不断的提升商业地产项目质量水平，这对于确保商业地产项目安全顺利投入使用也具有重要的作用。

一、商业地产项目开发建设质量管理概述

商业地产项目开发建设质量管理是商业地产项目开发建设的关键管理内容，即围绕确保商业地产项目的技术性、适用性、耐久性、安全性、可靠性等质量评价指标所开展的一系列的协调控制管理活动，项目开发建设质量管理的内容主要包括项目开发建设质量目标制定、质量管理组织结构设置、质量控制措施实施以及质量改进手段等内容。商业地产项目开发建设质量管理主要有以下几方面的特点：

1.商业地产项目质量影响因素多。由于商业地产项目建设从前期的研究策划阶段至收尾运营阶段的环节较多，每个环节的质量影响因素不同，这就造成了项目质量影响因素不仅内容多，而且具有动态变化的特点，因而增加了项目开发建设质量管理的难度。

2.商业地产项目开发建设过程中易出现质量变异的情况。在影响商业地产项目开发建设质量的因素里面，地形地貌、地质水文、气候环境、作业人员、机械材料、施工技术等等，这些因素的稳定性的波动同样也会造成项目质量控制出现波动，因而容易出现项目开发建设质量控制的波动，如果波动超出质量的控制标准范围，容易造成商业地产项目开发建设质量问题。

3.商业地产项目开发建设质量管理具有特殊性。商业地产项目由于建设过程中的工序较多，隐蔽工程和施工环节较多，如果在项目建设实施阶段不能及时的发现并处理好质量问题，在项目建设的后期质量问题处理将会非常困难，而且也将会大大增加项目建设的的造价投入，甚至是造成项目建成后的大幅亏损。

二、商业地产项目开发建设质量管理措施

1.前期开发阶段的质量控制。商业地产项目开发建设的前期阶段，主要是指项目立项、可行性研究以及项目开发策划阶段，这是商业地产项目开发建设的基础环节。对于这一阶段的质量控制管理，主要是明确整个项目开发建设的质量管理责任以及责任人，并明确各自在质量计划、质量管理组织实施、质量管理报告以及质量问题处理方面的具体责任。同时，就不同商业地产项目开发建设的不同特点，明确质量管理目标以及标准，并建立项目前期质量管理评审制度，可以采用德尔菲法进行质量评审，形成贯穿于整个商业地产项目开发建设阶段的质量管理指导体系。

2.开发设计阶段的质量控制。（1）方案设计阶段的质量控制。方案设计阶段的质量控制，重点是确保方案的规划设计能够与商业地产项目的产品定位具有较好的一致性，能够确保后期项目建设完成以后取得相应的社会效益以及经济效益。（2）施工图设计阶段的质量管理。施工图设计阶段的质量管理主要侧重于技术方面的管理。由于现阶段商业地产项目开发建设一般采取两阶段设计法，因此对于设计阶段的质量控制管理，也应该分为两方面开展。在施工图设计阶段的质量管理上，质量管理工作的内容重点是组织好监理单位、施工单位以及设计单位对施工图纸进行全面的会审，排查设计漏洞，优化设计缺陷，尽可能的减少后期项目实施阶段的设计变更问题。同时在施工图设计阶段，明确后期项目施工建设过程中的质量控制标准以及质量控制的关键内容。

3.商业地产项目开发建设施工阶段的质量控制。施工阶段的质量控制管理是整个项目开发建设质量控制管理中最为关键的环节，对于整个项目质量管理效果影响也最为重要，这一阶段的质量控制管理内容主要包括以下几方面：（1）施工质量管理责任体系的建立。为了确保项目施工质量合格，应该在项目施工建设之前建立以项目经理为总负责人，总工程师为直接负责人，质检部门为第一责任部门的质量控制管理体系，重点通过在管理决策、施工组织、人员管理、工艺控制等各个方面进行施工工序的安排以及质量管理活动的实施。（2）施工材料的质量控制。材料是工程质量的重要影响因素，对于材料的质量控制，重点通过建立严格的施工材料进场检查验收制度，加强对用于施工材料的试验检测，确保用于项目建设的砂石、水泥、钢筋、混凝土、线缆、管道等所有施工材料质量的合格可靠。（3）施工工序质量控制。在施工工序的质量控制阶段，重点是根据项目开发建设的施工方案以及施工技术规范等要求，针对项目开发建设阶段的基础工程、钢筋工程、混凝土工程、砌体工程、装饰工程等不同施工内容，制定全面完善的施工质量管理技术标准以及管理方案。（4）施工质量的缺陷处理。对于在施工过程中出现的各种质量缺陷问题，应该按照相应的技术规范、设计方案等通过维修补修、返工维修等进行全面的技术处理方案，确保项目建设质量能够正常安全使用。

三、结语

商业地产项目开发建设中的质量影响因素多种多样，不同阶段的质量影响内容也各有不同，在项目开发建设实施过程中，项目管理人员应该把握项目质量的关键点，尤其是在项目的设计以及施工阶段，强化质量管理，以确保项目开发建设的整体质量水平。

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作者简介：周梅（1974.10- ），女，中介房屋建筑工程师，现供职于鄂尔多斯市东胜区城市建设局，研究方向：建筑领域