浅谈房地产开发企业的成本控制

张 浩

(大连泰安房地产开发有限公司)

房地产开发成本控制是房地产开发企业的内功，要想度过中国房地产企业的寒冬，练内功是必修课，下面将从立项阶段，规划设计阶段，合同商洽阶段，施工阶段，竣工结算阶段，五个阶段进行论述。

一、立项阶段的成本控制

立项阶段的成本控制主要是成本的细化分析，包括：

1、土地开发成本：主要为土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费，此部分费用占项目总支出的30﹪，个别地区数值有可能还要高，要成分考虑开发风险和升值空间。

2、前期工程费用：主要为“三通一平”和“临时设施费”占项目总支出的3﹪左右，要提高临时设施与建筑项目同寿命性，进而降低成本。

3、建筑安装成本：占项目总支出的 45%-55%，因地域差异比例数也不尽相同，要了解市场人工、材料、设备变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正与调整，合理科学的确定项目的建筑成本指标。

4、配套设施与智能化费用成本：占项目总支出的8﹪左右，此部分成本费用受小区规模和档次的影响很大，控制此部分的费用，园林环境工程成本：占项目总支出的3%-5%，此部分成本与小区规模，档次也有直接的关系，控制起来难度较大，对成本将产生较大的影响。

5、投资决策阶段的费税：管理费、销售费用、财务费用、税金，对于可控部分，以最少的费用满足项目要求，节约部分即可成为开发商的利润。

6、不可预见费：一般占直接成本的 3%-5%，此部分费用应有足够的预留，要根据实际情况进行测算和估计，不能盲目的压缩。

二、规划设计阶段的成本控制

设计是施工的基础，此阶段的控制会对其他阶段产生重要的影响，地产企业对以下三点的控制不能忽略。

1、工程设计的招投标制度：地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制房地产开发的成本的目的。

2、实行限额设计：凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，特别是结构数据，如含金量，砼量等，以方便对节后设计的造价比较。

3、强化设计出图前的审核工作：从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或者缺陷来加以克制时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核和管理工作，以求得提高实际质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

三、合同洽商阶段的成本控制

在形成合同的过程中，除了对价格的控制外，还有两点不能忽视，就是合同的严密性和合同的可操作性。

1、合同的严密性；除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。

2、合同的可操作性：合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制，

施工阶段是将地产设计建成实物的阶段，在此过程中，费用投入是最大的一个阶段，过程复杂、繁琐，对成本的影响也是最大，必须加强以下三点的控制。

1、加强变更、签证监督和管理：变更、签证主要包括设计变更、施工条件变更等。施工阶段的变更、签证是不可避免的，但应处于一个严谨的控制体系中。控制施工变更，签证变更的关键在于地产企业的自我约束。变更及签证管理控制体系应明确。造作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认有限、否决与责任追究制度等，确保变更、签证质量，杜绝不实与虚假变更、签证的发生。

2、加强材料设备的采购：首先地产企业要清澈的划分材料、设备的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范围，其次地产企业的预算成本人员要广泛掌握建材行情，严格按有关规定做好材料限价工作。合理控制差价水平。对施工单位自行采购的材料，属于制定价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家、监督质量、合理限价“的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

3、严格审核承包商的索赔要求：对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

五、竣工结算阶段的成本控制

“大量、集中、复杂”。是结算阶段的特点，为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单，应做好工程洽商签证及预算增减账的管理。重点做好材料差价及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审核制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

六、结语

当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本控制，将房地产开发的成本控制贯穿与项目开发的全过程，其控制的重点在于立项阶段、规划设计阶段、合同洽商阶段、施工阶段、竣工结算阶段的全面细致工作。

控制好成本，房地产开发企业的春天就会再次降临！

[1]蒋海艳，建筑工程的概预算、报价和分析于研究【j】现代装饰（理论）2011.2.

[2]徐志体，施工企业预算管理存在的问题及对策【l】中小企业管理与科技（上旬刊）2011.7

[3]秦小勤 我国建筑施工企业全面预算管理探讨【l】西部财会，2011.4