浅谈房产测量方法与控制策略

陈贵兵 张晓林 汤成达

(南通同创勘测工程有限公司)

浅谈房产测量方法与控制策略

陈贵兵 张晓林 汤成达

(南通同创勘测工程有限公司)

随着经济的发展，房产测量的地位和重要性也越来越重要，房产测量的结果联系着千家万户。本文介绍了房产测量的意义，通过对房产测量技术的分析，就房产项目测量外业数据采集控制策略做了一些探讨。

房产测量；意义；技术；数据采集控制

一、房产测量简析

随着经济的发展，我国房地产业在快速发展，房价增长的速度也为前所未有，在这种“寸土是金”的背景之下，房产测量作为直接测算房屋面积的直接形式，具有重要经济社会意义。

房产测量的整个测量和计算过程都具有严密的科学性并且有相应的规范依据，测量的结果一旦经过相应的部门审批发证后就具有法律效力，在处理房产纠纷的时候可以作为重要的证据。同时，房产测量作为土地规划的一个重要组成部分，可以为城市的规划建设提供重要的资料，并且有利于城市土地的管理和开发。房产测量的过程中工作人员按照房产部门的规定对房屋的实际占地进行测量，和房屋的自然状况及其专业信息资料进行评估，从而为房产部门提供基础数据和相关资料。这些数据和资料不仅有利于城市土地的规划，同时也是房地产档案的原始资料。最为根本的，房产测量是为衡量商品房的实际面积，是市场交易的。“量衡器”，为此分析房产测量中的问题并寻求应对，具有技术和经济的双重必要性。

二、房产测量的意义

在计量住宅户型面积时使用的房产测量是计算面积最全面的表现方式，意义重大。

1.房屋计量能够给房产产权者供应法律保护基础

对房屋计量后的结果经过有关部门认证办法相关证明就已经具备了法律效益，发生财产经济矛盾时主要的证明。房产计量的准确性直接关系到房产产权者的经济利益，是相关房地产部门为房产产权者提供的自身财产最根本的证明，也是能够调解房屋矛盾。处理不合法建筑。不合法占地最根本的依据。

2.城市的建造

设计以及管制最主要的根据就是房产计量。对房屋的计量是根据国家相关机构颁发的测量标准规范以及房屋的其他相关内容进行，经过对房屋自然条件以及权力条件进行专业的计量，计算清楚建筑房屋占用的土地面积以及使用情况，进而能够对房屋的管制供应相关的依据。计量到的这些信息是颁发房产证明以及土地使用权过程中审核的重要根据，也是登记房屋档案最原始的信息。所以，房产计量是开展城市计划建造中不可或缺的一部分。

3.房屋计量能够检测出卖房者是否提供了房屋真实的建筑面积的主要措施

现在房屋的价格一路攀升，很多房地产开发商都为了获取更大的利润在面积上做手脚，普及使用房屋计量，能够确保买房者以及卖房者两者共同的利益，促进和谐社会发展。

三、常见房产测量技术

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

1.房产数字化测图技术

数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

2.运用坐标解析法进行房产测量的计算

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积。共有建筑面积。产权面积。使用面积等测算，用地面积测算是指以丘为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

3.GPS 技术在房产测量中的应用

GPS 技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS 技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以 。GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

四、房产项目测量外业数据采集控制策略

房产项目测绘中最重要的是房产分层分户平面图的测量。房产项目测绘的仪器相对简单，一般为手持测距仪，但分层分户图的测量工作量大，需要大量的外业人员。分层分户图测量与建筑图纸紧密相关，要求测绘人员不仅有测绘专业背景，又要有一定的建筑识图能力。

下面从影响房地产测量成果质量的数据采集准确性方面，把施工测过程中应注意的问题分为3个方面来阐述:

1. 测量准备，核对基本信息

在测量现场，认真比对所要测绘的建筑物与手中的工作底图是否一致。如楼号，建筑层次。单元数量。外立面观感。目的在于锁定施测对象，避免粗差，还在于发现重大变更差异，方便下一步实测。这个步骤有点类似于基础测绘中的控制测量。

2.数据采集，注重完整性

在锁定施测对象之后，要进一步采集建筑物详细数据，这类似于基础测绘中的碎部测量。在这个过程中，可以根据设计图纸从一个方向开始逐户测量房屋细部空间结构和公共部位。对照设计图纸，逐层测量即可。数据采集过程中，注意每一个结构单元的数据一定要完整。比如一户住宅空间，所采集的数据最好形成一个闭合，就像我们的控制网和水准网的闭合一样。这方便内业过程检查和剔除错误数据，避免返工。

3.询问现场工作人员，发现设计和施工变更

随着建筑设计的发展，建筑样式呈现出多样化和个性化特征，这也给传统的房产分层分户图测量带来新的挑战。设计图纸更加复杂，层与层之间，户与户之间差异比较大，经常是一层多户型，同一竖排相同户型之间也往往存在细部差异。为保证测量数据的准确性，一方面要求测量人员更加细心观察，比对图纸和现场，另一方面，可以通过询问设计和施工人员。施工人员对房屋建造过程中的细部变化更加熟悉。设计单位对于施工图纸的修改变化，会出具工程变更通知单。通过询问，就好比多探索过程中多了一个向导，可以提高测量数据采集的准确性。

五、结语

房产测量技术选择正确与否，关系到测量的结果，这需要房产测量人员根据相关的技术标准和要求，结合实际的测量工程，在工作中严格执行相关的操作细则，保证测量技术的先进性和可行性，同时保证操作的正确性和精确性，最终保证测量数据的准确性。

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