谈房地产项目全寿命周期的成本控制方案

王 双 琦

(山西兰花康宇房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

谈房地产项目全寿命周期的成本控制方案

王 双 琦

(山西兰花康宇房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

介绍了房地产项目全寿命周期管理成本的基本内涵，通过分析全寿命周期成本控制管理的特点，对全寿命周期成本控制进行了阶段划分，从决策、设计、实施、竣工、运营五个阶段阐述了成本控制方案，以有效降低房地产企业的投资成本。

房地产，全寿命周期，成本控制，阶段

我国的房地产业在高速发展时期为国家经济发展、居民生活质量提高等方面都发挥了积极的作用，但是也带来了房价高居不下、空房过剩等问题，为了促进房地产市场的健康发展，近年来，我国采取了一系列措施对房地产行业进行调控，在新的发展形式下，采取何种措施能够有效的控制房地产成本，更好地符合国家经济社会发展的要求成为当前房地产行业发展的首要问题。全寿命周期成本控制理论作为一种有效的成本控制方法，能够对房地产业的健康持续发展提供有力的支持。

1 全寿命周期管理成本理论的相关内容

1)全寿命周期管理成本理论的基本内涵。全寿命周期成本管理理论是在工程建设项目的成本控制管理过程中，引入控制论、现代管理论等先进的成本控制管理理论，站在项目整体的角度，用发展的眼光看待整个项目实施过程中的成本控制问题，对项目全寿命中的各个阶段都进行有效的成本控制，最终实现工程建设项目的全寿命成本最小化。全寿命周期成本控制管理对工程建设项目的各个阶段进行主动、动态控制和管理，对建设项目目标的顺利实现具有十分重要的意义。2)全寿命周期成本控制管理的特点。与其他成本控制管理方法相比，全寿命周期成本控制管理具有以下特点：首先，全寿命周期成本控制涉及的内容比较多、范围比较大，而且时间相对比较长，不仅考虑到工程项目的准备阶段、实施阶段，而且还要对项目运营维护和报废阶段等进行成本控制。其次，全寿命周期成本控制方法能够为项目管理者提供更加科学合理的决策分析工具，通过协调项目开始和未来成本之间的关系，最终实现项目全寿命成本最小化的目的。最后，在大力提倡建设资源节约型社会和环境友好型社会的今天，全寿命周期成本控制管理方法能够在保证项目全寿命成本最小化的同时，实现资源节约和生态环境保护，是符合当前时代发展潮流的产物。

2 房地产项目全寿命周期成本控制方案

1)房地产项目全寿命周期成本控制阶段划分。

要想将全寿命周期成本控制方法运用到房地产项目的成本控制管理中，首先就要对房地产项目进行生命周期阶段划分。根据房地产项目具有的生命周期长、阶段性特点明显以及阶段内容复杂等特点以及当前房地产项目成本控制现状，房地产项目的全寿命周期成本控制阶段主要分为项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段、项目竣工阶段以及项目运营维护阶段五个主要的成本寿命阶段，这五个阶段的成本控制内容各有不同。

2)房地产项目全寿命周期成本控制方法。

a.房地产项目决策阶段成本控制方法。决策阶段是房地产项目全寿命周期成本控制的起始阶段，也是最重要的阶段之一，对房地产建设的投资额度和成本预算等产生直接的影响。首先，在项目决策阶段，要对房地产项目的各项相关指标进行确定。要根据当前的市场条件、项目的经济效益和项目所在的区位条件等对项目的规模进行合理的确定。对房地产施工工艺的选择、建设的劳动需求等进行合理的评估，设计项目建设标准，确定房地产项目工程技术方案。其次，在决策阶段，要对房地产项目的可行性进行深入的研究，要根据国家和地区的房地产调控政策、市场需求量等对房地产项目建设的可行性进行研究，并结合当地的劳动力成本、建筑材料价格等确定最优的房地产建设工程技术方案，并做好房地产项目的相关风险分析，如能源消耗风险、项目融资风险等等。b.房地产项目设计阶段的成本控制方法。房地产项目设计阶段的成本控制能够最大限度的提高全寿命周期成本控制的效果。项目设计会对房地产项目投资的80%左右成本产生影响。首先，可以在项目设计阶段引入设计招投标制度，通过各个相关行业的专家的共同参与确定价格最优的项目设计方案。其次，实行限额设计也是控制设计阶段成本的有效办法，按照批准的设计任务书和投资估算等控制设计。另外，要将设计费用与设计质量相结合，这不仅是控制设计成本的有效方法，而且也是当前房地产项目设计发展的必然趋势，通过费用与质量挂钩的方式能够有效的提高项目设计人员的经济意识，在项目设计过程中能够兼顾技术性和经济性。c.房地产项目实施阶段的成本控制方法。房地产项目实施阶段包括招投标阶段的成本控制和项目施工阶段的成本控制。要将全寿命成本作为项目实施阶段的评价依据，利用工程价值管理方法和合同管理手段对房地产项目的实施阶段进行成本控制。首先，在房地产项目招投标阶段的成本控制方面，要基于全寿命周期角度对过去常用的综合评标法和最低投标价法进行修正，通过设定招标拦标价、技术标评审和商务标评审的环节基于全寿命周期角度，对项目招投标阶段进行成本控制。其次，在项目施工阶段的成本控制方面，最主要的就是要在保证项目建设质量、建设工期的基础上，将房地产项目成本控制在合同价格之内，如果出现目标偏离，要采取措施对成本进行控制，及时纠正偏差，实现成本动态控制，要对施工方案进行优化，并且加强施工合同管理，在材料使用、现场签证、工程变更等方面加大成本控制管理力度。d.房地产项目竣工验收阶段的成本控制方法。竣工验收阶段的成本控制方法主要有两个，一个是竣工结算审核，包括房地产项目的全部施工成本，是对决策阶段成本核定的重要依据，也是建设单位编制房地产项目竣工决算报告的重要参考。另一个是竣工决算审核，这是根据国家相关规定编制的，包含了房地产建设项目的全部实际费用支出，是对房地产项目进行审查的重要依据。竣工阶段成本控制的根本目的是为了明确房地产建设项目投资的用途，并为以后的项目建设总结经验。e.房地产项目运营维护阶段的成本控制。房地产项目的运营维护阶段成本控制是全寿命周期成本控制的重要组成部分，主要包括运营成本、维护、项目修理、设备更换等内容。主要的成本控制方法有年度周期成本预测对比法、类似工程法等。在运营维护阶段，最主要的是加强项目运营维护方案的确定，要根据运营维护的实际需求，选择合适的成本控制方法和运营维护方案，实现房地产全寿命成本控制的最优化。

3 结语

运用全寿命周期成本控制管理理论对房地产项目进行成本控制，既是当前房地产业进一步发展的必然要求，也是房地产行业适应国家经济社会发展需求的必然选择。要从房地产项目决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段以及运营维护阶段五个阶段贯彻全寿命周期成本控制，不断促进房地产行业的健康发展。

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Discussion on life-cycle cost control scheme of real estate project

Wang Shuangqi

(ShanxiLanhuakangyuRealEstateDevelopmentCo.,Ltd,Taiyuan030021,China)

The thesis introduces basic life-cycle cost management connotation of real estate project. Through analyzing the life-cycle cost control features, it divides life-cycle cost control into five phases including decision, design, implementation, completion and operation, with a view to effectively reduce investment cost of real estate enterprise.

real estate, life-cycle, cost control, phase

2014-11-29

王双琦(1983- )，男，助理工程师

1009-6825(2015)04-0233-02

F293.3

A