城市规划和房地产开发的协调机制分析

杨 军

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

·房地产开发·

城市规划和房地产开发的协调机制分析

杨 军

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

结合城市规划的概念和意义，对城市规划与房地产开发之间的联系进行了分析，从城市规划思想、土地开发、城市特色景观、公共服务设施开发等方面阐述了城市规划与房地产开发之间的矛盾，提出了城市规划和房地产开发协调发展的措施。

城市规划，房地产开发，联系，矛盾，协调发展

由于我国国内城市化建设发展过于迅猛，我国某些城市的城市规划和房地产开发之间出现了不协调的情况。城市的发展想要具备可持续性，城市规划和房地产开发的和谐、协调发展是保障城市发展实现可持续性建设的重要环节。若想解决城市规划和房地产开发二者之间的矛盾与问题，首先要了解城市规划的重要性，了解城市规划和房地产开发之间的内在联系，抓住问题的本质原因，从而提出解决方案，找到二者之间的有效协调机制，从而实现城市规划和房地产开发之间和谐的、可持续的全面发展。

1 城市规划与房地产开发之间的联系

1)城市规划的概念和意义。从大体上来说，城市规划是城市管理计划中的重要组成，是一座城市进行建设的重要依据，对城市的管理起到引导性的作用。城市的规划研究在某种程度上可以影响一座城市未来的发展方向。与此同时，城市规划起到了对城市布局进行合理安排，对城市内各项工程的施工改建进行综合部署的作用。总的来说，城市规划是城市管理过程中不可缺失的重要一环。2)城市规划与房地产开发之间的联系。房地产开发是在依法获得土地使用权后，根据政府城市规划的要求，在土地上进行合理建筑建设的行为。房地产得以开发，是基于城市规划要求基础上的。在某种程度上可将二者归结为城市建设过程中的不同阶段。城市建设的第一步是进行城市规划，通过对土地利用率进行调控，对城市市内的空间布局，对社会经济的发展都要做到完善的、有条理性的规划。这个过程是对土地和经济进行开发的阶段。随后的房地产开发是把城市规划中的思想落实到实际中的过程，是把土地开发转变为城市建筑的过程。城市规划是前提，房地产开发是过程。尽管处于城市建设的不同阶段，但是二者的目的是相同的，都是为了城市的发展建设，将城市的服务质量提高到一个新的高度。由此可见，二者之间的关系微妙，密不可分。

2 城市规划与房地产开发之间的矛盾

随着房地产行业的回报率不断攀升，某些城市的地产开发商与开发建设部门的工作人员为了追求利益，致使房地产的开发过程中出现了对城市规划的违背现象。这就使城市规划与房地产之间的和谐共存，共同发展产生了矛盾。具体现象如下：

1)城市规划的思想落后。当下，我国的二线城市与三线城市的城市规划仍多以偏理想化的方式进行编制，在这种传统的理想化的城市规划上，无法完全体现出城市内的动态可操作性。过度的理想规划致使城市规划在操作过程中缺乏弹性，如若出现差错，工程将无法及时应变。落后的城市规划思想，会使城市建设缺乏透明度，降低整个城市现代化建设的进步空间，使得城市规划对房地产的开发不能起到积极的合理作用，而是更多的起到制约作用。2)对土地的过度开发。当下的土地的地皮价值堪比黄金，将土地的价值发挥到最大化是正确的，但是过度的对土地进行开发和将土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多开发商为了追求利益，将两种概念混淆。例如在居民楼的开发改建过程中，为增加建筑密度以抬高出房率，增加卖房利润，将居民住宅间的间距不断进行压缩，与城市规划中的要求不符，致使居民室内采光度远远不足以满足日常生活，居民的居住的质量由此下降。3)土地的不合理开发。在城市建筑开发的过程中，由于土地的结构、位置、用途的不同，在进行房地产开发时的收益水平也不尽相同。有些土地并不适合进行居民楼的建造，但由于种种原因依旧可以顺利进行居民楼的开发。这种随意进行开发的行为忽视了对土地进行合理开发的要求，导致城市规划与房地产开发之间出现裂痕。4)对城市特色景观的直接破坏。当下社会，利益熏心。某些地产开发商为了使土地的开发成本可以降低，选择不断的提高建筑容积率；房产一座比一座高，间距一座比一座窄，这对城市的特色景观建设造成了威胁和破坏。本该进行绿化的空间不断被水泥吞噬，应该被保护的特色景观和历史建筑被强拆或被孤立，在现代化的城市中，不入流的不动产变成了一直沉默守护古老文明的历史建筑。这些现象的产生均对城市的规划造成了不同程度的障碍，致使城市的环境发展，文明发展受到限制。5)对公共服务设施开发的冷落。公共设施是城市建设中不可忽视的重要组成部分，是城市的发展基础。公共设施的存在为居民提供了完整的公共利益服务。但在市场经济的现代社会，公共设施的投入高，回报少，因此很少有开发商选择进行投资。只建房子，不建生活设施的现状，为居民的生活带来了很多不便。6)“圈地运动”现象。土地价值不断攀升，有经济实力的开发商会趁机以各种名义圈占土地。这种现象严重影响了城市规划进度，尽管国家有关部门已经采取措施制止这种现象的发生，但是在短时间内，解决这个问题的难度还是很大。

3 城市规划和房地产开发的协调发展的措施

1)加强城市规划对房地产开发的管理力度。城市规划是房地产开发的前提阶段，必须起到对房地产开发应有的管制作用。城市规划必须具备超前意识和弹性意识。只有具备这两种意识，才能正面地影响房地产开发者的投资方向、投资策略，使房地产产业得到健康地发展。进行规划的城市，应该从城市的实际情况出发，以市场经济的发展为基本前提，以各项法律为依据，使城市规划自身具备的法律效力得以完全发挥。与此同时，必须加强规划部门工作者的职能意识，承担起城市规划者应该承担的责任。2)开发符合城市规划的房地产。房地产的开发是基于城市规划基础上，对城市建筑进行建设或改建的过程。地产商要想取得长远的开发发展空间，就要积极配合政府宏观调控和市政部门的城市规划，不能私自进行违规操作。相关部门和领导应该对开发过程进行严肃的监督，并对开发商的产品定位、配套项目、建筑风格等方面给予合理的规划建议，共同携手实现城市规划向城市发展的转变过程。3)重视市场经济的需求。在建设现代城市的过程中，除了要重视其居住、商业、交通、形象等基本功能外，还要考虑到市场经济的需求功能。在城市规划实现合理布局之后，提高整个城市的运作、经营效率，促使城市经济和发展得到良好的运作。这个过程需要规划部门与地产商共同商榷合作，协同配合。4)通过规划与建设实现城市的可持续性发展。地产项目开发的规划应该与城市的运营自觉的结合起来，以共同发展城市总体为目标，实现城市的可持续性发展。在这个过程中，房地产开发商的开发项目要紧随城市规划和发展的脚步，需要什么，就相应的开发什么。使项目可以符合城市的消费欲求与发展需求，从而能实现城市规划和房地产开发的可持续性发展。

4 结语

简单来说，房地产的开发是服务于城市规划的，地产开发商必须要配合城市规划部门的工作，城市规划对房地产的开发也要起到必要的管制作用。城市的发展离不开城市的规划，也离不开房地产的开发，二者必须相互配合，共同使开发的项目得到最合理的结果，达到最高的经济效益。

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Analysis on the coordinative mechanism of city planning and real estate development

Yang Jun

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentCo.,Ltd,Yangquan045000,China)

Integrating the concept and meaning for city planning, the thesis analyzes the relationship of city planning and real estate development, describes their contradictions from aspects of city planning concept, land development, special city landscape, and public facilities and so on, and finally puts forward coordinative development measures of city planning and real estate development.

city planning, real estate development, relation, contradiction, coordinative development

1009-6825(2015)02-0212-02

2014-11-09

杨 军(1976- )，男，工程师

TU984.2

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