关于安置项目采用BT建设模式的探析

邵 昆

(陕西西咸新区城建投资集团有限公司，陕西 咸阳 712000)

关于安置项目采用BT建设模式的探析

邵 昆

(陕西西咸新区城建投资集团有限公司，陕西 咸阳 712000)

BT作为一种新型的建设模式，在我国一些重大城市基础设施工程领域已得到了广泛应用，特别是近几年BT模式引入到房建项目中并取得了一定成效，通过对BT模式下安置项目建设工程项目实例分析，提出了政府拆迁安置项目采用BT建设模式应注意的一些问题，并给出相关建议。

BT模式，安置项目，工程建设，建议

1 概述

随着城市快速发展，城市原有的棚户区、城中村、居民区因政府进行新的城市规划、土地开发等原因进行拆迁，为妥善解决拆迁群众住房问题而由政府主导配建的房屋我们习惯称之为政府拆迁安置房。

安置房开发建设是一项专业性、综合性、协调性很强的工作，同时由于房地产项目也是资金密集型产业，安置房的开发建设亦需要大量资金成本。近几年我国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施，基础设施投资建设面临前所未有的冲击，地方基层政府往往无力承担巨额投资建设费用。为了推动城市发展，在一些城市的开发区的安置项目中也尝试采用BT建设模式，本文通过BT模式下的安置项目开发建设实例分析研究，给出安置项目采用BT建设模式的一些建议。

2 采用BT模式建设安置项目

2.1 项目简介

该安置项目位于陕西省西咸新区某新城，项目占地180余亩，建筑面积约为85万m2，项目总投资近20亿元，共计安置约7 000余户村民及部分居民。项目自2010年8月启动建设，2013年8月交付使用，项目建成后极大地提升了开发区形象，改善了该项目原区域内脏、乱、差的居住环境；同时，通过项目拆迁也使得原有西安至咸阳的交通主干道得到了拓宽，对西安和咸阳两地的经济建设起到了巨大的推动作用。

2.2 项目BT建设模式

该安置项目由BT方组建投资公司，西咸新区某新城管委会组建专业项目代建公司，通过招投标程序确立项目设计单位、施工总承包单位和监理单位。BT投资公司主要负责项目投融资并参与项目现场施工管理，项目代建公司主要负责项目设计及施工现场管理及协调工作。

2.3 项目成本管理

该安置项目作为政府回购项目，项目的建设成本一般不能超出政府投资预算，因此，在实施过程中，项目代建公司对各种涉及成本的设计变更及现场经济签证审核极为严格。为了保证项目顺利实施，项目总造价在可控范围内，项目代建公司专门制定严谨的成本管控流程：

1)设计变更管理。按项目代建公司制定的设计变更流程，先由施工单位提出设计变更方案，经监理单位初步审核通过后上报BT投资公司，投资公司同意后上报项目代建公司，代建公司组织项目、合约、技术、材料部门及设计单位对变更进行审查，确认变更的必要性、可行性、经济合理性，从而决定是否实施。

2)项目签证管理。签证一般为设计图纸外零星工程，对于签证事项一般由项目代建公司审核签证施工事项的必要性，对于确需实施的由代建公司通知BT投资公司；实施过程中，代建公司和监理单位实行全过程跟踪管控；施工完毕后，签证办理时根据签证金额大小实行不同管理层面的审批制度。

3)工程材料管理。项目实施过程中所有主材及机电设备均由施工总承包单位按照图纸设计技术要求在《陕西工程造价管理信息》(以下简称：《信息价》)中遴选质量可靠、市场知名的3种～5种材料予以上报，经监理单位、BT投资公司审核后，最终由项目代建公司予以确认。

该安置项目建安成本总体控制较好，项目成本增加费用主要是由于国家强制对外墙保温材料消防等级提高，导致设计发生重大变更，材料费用增加；另外，由于项目建安材料采用《信息价》为材料基准价格，项目安装成本因材料市场价格波动，导致成本增幅较大。

2.4 项目进度管理

安置房进度能否按期完工涉及老百姓能否如期回迁，同时也涉及老百姓拆迁后过渡费支付等问题，所以安置房工期为项目管理重中之重。由于该安置项目建设体量巨大，施工人员组织和建设材料供应便成为进度管理的重要工作，为此，项目代建公司根据项目总体情况编制了一份总体计划作为指导性文件，并分解至年度、季度、月度任务，对于计划中涉及施工人员组织及材料采供予以重点跟进，BT投资公司也为此专门编制了详细的资金计划以保证项目按期推进。

该安置项目自开工至交付，在进度方面略有滞后，但总体进度在可控范围。该项目一标段较计划滞后3个月，二标段较计划滞后1个月，造成项目进度滞后的原因主要有三个：1)拆迁交地影响，因项目拆迁交地滞后致使一标段进度滞后3个月；2)项目配套影响，项目完工后因外部市政供电电源容量制约，无法满足交房后居民正常用电负荷，为解决配套供电问题延迟交房1个多月；3)材料采供影响，项目实施过程中，一些材料和设备没有在《陕西工程造价管理信息》上刊登，项目代建公司对材料的认质、认价需要一个过程，致使施工总承包单位在材料采购供应上对现场施工进度造成一定程度的制约。

2.5 项目质量管理

政府主导的拆迁安置房是一项民生工程，关乎政府声誉，所以安置房的质量便是整个项目管理的重点工作。根据BT模式特点，该项目在质量管控方面主要采取以下措施：1)严格质量管控程序。项目代建公司要求监理单位严格按照合同、设计图纸及国家规范对现场进行管控，定期组织BT投资公司参与现场质量管理，并要求BT投资单位根据质量情况采取奖罚措施，该措施在BT投资公司支付工程进度款中予以执行。2)推行样板先行。对于重点工序及易发生质量问题的工序，要求施工总承办单位先行样板施工，由项目代建公司、BT投资公司、监理单位样板验收合格后大面积推行施工，从而保证安置房工程质量可靠、达标。3)实施分户验收。现场施工完工达到交付条件后，项目代建公司组织物业单位、监理单位、BT投资公司、施工总承包单位五方共同组成分户验收小组，对项目实施逐户验收。对于验收中发现的质量问题，形成质量整改通知单下发至施工单位，并要求在回迁安置户收房前限期完成，确保回迁安置户入住房屋基本无质量问题。

项目交付后，政府通过对项目回迁安置户的回访调查显示，广大回迁安置户对项目质量表示满意，所以该项目总体质量较好。但项目代建公司在项目后评估过程中，发现项目的个别公共设施出现了一些质量问题，需要引起注意，如位于一标段地下车库中的配电室曾出现侧墙渗水，主要原因是设计配电室的位置不太合理以及施工单位在车库回填土时对车库侧壁防水材料成品防护不到位造成。

3 BT项目建设结论及建议

3.1 明晰BT项目参建各单位职责

该安置项目在建设实施过程中，由于采用BT模式，存在BT投资公司、项目代建公司，对于施工总承包单位而言，无疑存在两个甲方，在项目过程管理中便出现多头管理。两个甲方单位出于不同的立场，对于某件具体的事情可能有两种不同的意见，施工总承包单位有时会出现无所适从；有时也会出现谁管谁都不管的现象，影响项目推进。为此，在类似项目中，建议BT投资公司主要负责项目投融资，项目代建公司(回购单位)主要负责项目外围协调(包含征地拆迁、市政配套)、对接政府部门、项目现场管理、联系设计及勘测、管理监理单位等。

3.2 重视项目材料的认质、认价管理

安置项目一般体量较大，工程中设计材料种类多，数量大，特别是在BT模式下，材料的认质、认价需要BT投资单位和代建单位(回购单位)双方共同认可，所以项目材料的认质、认价需要一个较长过程。因此，在实施BT模式建设安置项目时，建议参建各方重视材料认质、认价工作。

3.3 加快拆迁进度，按期移交场地

安置项目一般均涉及拆迁问题，如果项目代建单位无法如期向施工总承包单位移交建设场地，对于BT投资公司而言工期顺延后将面临政府回购推迟，建设期投资、融资成本增大等问题；对于政府而言，亦将面临群众无法按期回迁政府声誉受损，同时也将多余支付因延期交房造成的回迁居民过渡费用等。因此，建议类似项目政府应尽早启动征地拆迁，项目代建单位按期交付场地，避免因此而带来的诸多风险而影响BT投资建设。

3.4 提前完善项目市政配套

安置房作为一项民生工程，项目一般要求水、电、气、暖等配套设施到位。文中所述安置项目一标段延期交房很大程度上受制于供电电源影响，后经多方协调得以解决，但也为此付出较大代价。因此，建议类似项目在启动伊始，由项目代建公司(回购单位)提前进行项目配套建设，BT投资单位予以重视并提供资金支持，避免后期项目完工却因配套不到位而造成延期交房，影响群众按期回迁安置。

[1] 夏 琼.浅析在建BT模式项目的实施[J].工程建设与设计，2015(8)：159-162.

[2] 王竹霁，张 凯.关于BT项目投资建设方风险若干问题的探讨[J].市政技术，2009(3)：312-314.

Discussion on application of BT mode in housing placement construction

Shao Kun

(ShannxiXixianUrbanConstructionInvestmentGroupCo.,Ltd,Xianyang712000,China)

As a new mode of construction, BT mode has been widely used in some big cities in infrastructure engineering field of our country. Especially in recent years, BT mode is introduced into the constructed project and achieved some results. Through the instance analysis of housing placement under the BT mode, propose some problems that the government housing placement should pay attention by using BT mode, and give relative suggestions.

BT mode, housing placement, engineering construction, suggestion

1009-6825(2015)32-0240-02

2015-09-09

邵 昆(1981- )，男，工程师

TU712

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