房地产工程项目质量管理的相关问题与对策

党 黎 杰

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

·质量控制·

房地产工程项目质量管理的相关问题与对策

党 黎 杰

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

分析了房地产工程项目在质量管理中存在的规划与设计工作的管理不到位、质量管理体制不健全等问题，并提出了加强工程项目前期的管理、增强施工人员质量与安全意识等措施，以促进房地产企业的健康发展。

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房地产可称为不动产，其是房屋和土地财产的统称，涉及范围有：土地资源与建筑物、于土地资源和建筑物上附着且不能分开的部分以及各种附带的权益等。房地产项目十分特殊，其不仅具备大宗商品的共同性质，还具备提供个人发展平台的特殊性质。因此，于开发商、施工方、消费者而言，房地产工程项目的质量优劣具备十分重要的意义。随着市场竞争力的不断加强，对房地产工程项目的质量管理水平进行相应的提高至关重要。

1 房地产工程项目在质量管理方面存在的相关问题

最近几年来，在对项目质量的管理中，虽然大多数房地产商积累且传承了先进、高效的经验，但是仍存在着一些问题亟待解决。下文所列举的质量管理方面的漏洞在现今的房地产企业中具有一定的共性。

1)没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功，在管理现如今的规划工作与设计工作时，必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而，在实际的操作过程中，由于较多的因素，导致在对项目进行规划与设计时，市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度，没有对设计采取有效的优化措施。比方说：在对立面进行操作时，没有给空调的安装预留足够的空间，甚至是根本没有留出相应的空间；相关消防所用的管道暴露于大堂中；对井道进行设置时，考虑方面不够周全，使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化，功能性的质量缺陷难以赢得市场认可，因此，整体工程项目的投资效益很难得到保证。

2)缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中，管理人员事先控制质量的意识较弱，通常都是在完工后才发现相应的问题，然后再采取补救工作。举例说明：部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时，交接不畅的情况时有发生，特别是在工期十分紧张的状态下，主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成，根本不能对外排架采取强制性的拆除，因此，对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作，延长了工期；此外，在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。

在对工程项目质量进行管理的过程中，竣工验收完成后就结束了所有的监管工作，缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明：对铝合金门和窗采取的保护性措施方面，当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后，并未与后续的施工方进行工序的交接工作，导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而，后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式，造成了责任的极度混乱，使得维修的主体抵触情绪十分严重，从而增加了管理的难度与协调的成本。

3)缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题，还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理，缺乏健全的管理体制，造成部分施工人员在施工过程中偷工减料，甚至是违规操作，影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制，很有可能造成施工工期的延后，导致施工成本的增加，严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。

2 房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施

1)对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。

2)加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。

3)加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。

4)增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。

3 结语

在我国的经济发展中，房地产企业发挥着至关重要的推动作用，因此，其质量与安全问题对于广大民众来说具备极其重要的现实意义，密切联系着民众的切身利益。房地产工程项目的质量管理涉猎较为广泛，建设单位要改变自身的管理思维及管理模式，提升工程项目在质量管理方面的水平能够推动房地产企业的经济效益的不断增加，将质量作为核心思想的管理模式也是现代房地产企业能够生存发展的必备条件。本文简单分析了房地产工程项目在质量管理中所存在的问题，提出了有效的应对措施，希望能给相关学者提供一定的帮助。

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[5] 张 慧.房地产工程项目质量控制系统设计与研究[D].成都：电子科技大学,2010.

Relevant real estate engineering project quality management problems and countermeasures

Dang Lijie

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentCo.,Ltd,Yangquan045000,China)

The paper analyzes real estate engineering project quality management planning and design problems including imperfect management and imperfect quality management system, and puts forward measures of strengthening engineering project, such as strengthening early management, enhancing construction personnel quality and safety consciousness and so on, with a view to promote health development of real estate enterprise.

real estate enterprise, engineering project, quality management, problem, measure

2015-01-05

党黎杰(1981- )，男，工程师

1009-6825(2015)08-0228-02

TU712.3

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