佳兆业违约 投资者如何跨年？

江玲

2015年1月1日，佳兆业以一纸违约公告开启了新的一年，其4亿港元的过桥贷款违约创下了中国2015年首单违约纪录，虽然从表面看，这是一起由政治风险引发的违约，但行业人士普遍解读为，中国房地产行业风险集中释放的前兆。并且2014年底多家机构的研究报告也将房地产行业继续下行列为中国2015年最大的经济风险之一，甚至会引发系统性金融风险。

“旧改”王也败在旧改上

1月6日早间，佳兆业公告称，于2014年12月31日，该公司接获龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴通知，称佳兆业已违反该等项目的合作协议，要求终止该等合作协议，并退回已经支付的12亿元人民币的费用。随即，佳兆业一系列违法问题接连曝出，原本实力雄厚的佳兆业处境艰难。

曾经的中国房地产百强开发企业排行榜上的常客，何以一夜之间跌下神坛？或许深圳官场动荡后，当地房地产部门对佳兆业公司的非常规手段是最好的注脚：

2014年11月28日，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定;12月4日，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益;12月8日，佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理;12月21日，深圳市政府再次加码对佳兆业的“管控”，佳兆业在深圳几乎所有的地产业务被叫停。至此，占佳兆业总业务三分之一份额的深圳业务几乎全部处于停滞状态，无法进行销售回款，也无法进行抵押融资。

与此同时，一手创办佳兆业的郭氏三兄弟中在佳兆业任职的郭英成和郭英智先后退出管理层：先是老二郭英成于2014年12月10日宣布辞任董事会主席等职务;随后老三郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事。

这家以深圳龙岗旧改项目起家的开发商佳兆业，伴随着“锁房”事件和郭氏兄弟的退出，引发了连环债务违约，甚至可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

而在此前，佳兆业也被看作是“另一个光耀地产”。与佳兆业一样，光耀地产是中国房地产企业中的百强，然而就在2014年6月，惠州本土房企光耀地产被曝出多个项目停工，此后光耀地产“破产危机”一发不可收拾，然而截至目前，光耀地产资金链断裂后的“善后工作”依然是个谜。

“潘多拉魔盒”被打开

这起表面看来是“个例”的佳兆业违约门，被更多的业内人士解读为正在打开中国房地产行业系统风险的潘多拉魔盒。

回顾整个2014年，房地产违约事件频繁出现，其中表现最为严重的河北邯郸房地产业几十亿债务危机等，也由此导致2014年国内银行不良贷款及不良贷款率全面上升。

为何近一年来国内房地产业会频繁出现债务危机而早些年则不会？这主要是与房地产业的性质、发展、融资环境等方面的条件有关。

作为资金密集型、周期性成长的房地产行业，在中国特有的制度环境下，受益于两大金融杠杆——住房需求借助于住房按揭贷款，住房供给借助于住房预售制度，并把这两大杠杆使用到极致，成就了中国房地产市场短期快速发展与繁荣，形成了中国房地产业的暴利。暴利必然会驱使社会上的各种资源涌入房地产市场。一方面金融机构担心房地产风险上升而收缩对房地产企业的融资，另一方面房地产的暴利驱使房地产企业宁可高成本融资也要插足房地产市场。

倘若国内房地产市场价格持续走高，没有周期性调节的话，这种高杠杆、高融资成本的击鼓传花的游戏会持续玩下去，其风险能够一波又一波地往下传而不暴露出来。但当越来越多的房地产企业不断涌入，而购买者或者投资者由于房价过高逐渐减少时，任何一个房地产事件都可能引发周期调整。虽然十月份以后，政府通过房贷新政及降息试图重新唤醒住房投资者进入市场，然而其意图却被2014年11月以来国内A股市场的疯狂所阻断，预计2015年国内房地产市场债务违约风险还会陆续再来。

2014年，很多房地产企业将融资的触角伸向国外，不难看出，房地产企业已经处于严重缺钱状态。此时佳兆业违约，无异于增加了新的风险警示，加之2014年一系列的内房企资金断裂事件，无疑将引发海外投资者的恐慌心理，对内房股的风险评估将变得更加谨慎和苛刻。对于整个银行界来说，除了担心违约之外，随着房地产利润回归，其抵押价值也将逐渐下滑，从而引发一系列不良效应。

因此，有金融人士分析预期，2015年将是房企最难过的一年，也将是房地产大浪淘沙的一年，很多中小型房企甚至大房企不排除破产倒闭重组的命运，或引发系统性银行坏账集中爆发。

投资者怎么办？

佳兆业违约像一只搅局的黑天鹅，结束了在金融方面本就不太平的马年，开启了预计更加不太平的羊年。突如其来的佳兆业违约事件，使得金融人士和投资者一时茫然不知所措。然而，在跨年之际，投资者究竟怎样安排新一年的投资呢？

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进：“佳兆业的事件，也使得投资者对于房企的各类融资计划会持谨慎态度。”尤其是房地产信托，从过去的3年房地产信托余额同比增速可以看出，房地产信托的好时期已经过去了。

2011-2012年，随着房地产调控的深入，房地产信托余额同比增速从高点一路下滑，2012年三、四季度曾跌至负增长（-0.48%和-0.02%）;此后随着2013年楼市的复苏回暖，房地产信托余额增速恢复上行，至2014年二季度达到顶峰（55.40%）。整体呈现“V型”走势。鉴于2014年下半年房价的持续下跌和成交量的萎缩，建议投资者尽量规避房地产信托。

随着2014年房企增发配股、央行降息及中期票据放开，加上票据类融资期限长、融资成本低等优势，大型房地产企业更愿意使用低成本的增发配股及中期票据来置换高成本的信托融资。因此，对于存量房地产信托计划，客户应该尽可能选择交易对手是大型房地产开发商的企业，尽可能避免小型房地产开发商。endprint