商铺还值得投资吗？

赵维嘉

自2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，增速已经开始超过住宅，当年商业地产均是“热馍馍”，投资回报率很高，谁投谁赚钱。云南某房产公司商铺营销经理赵女士说：“随便谁，只要手里有钱，在昆明某些商业综合体里头买下三两间铺面，不论转手还是出租，投资回报率一般在8%-10%，与其他投资3%-8%的回报率相比算高的了。”然而，随着住宅市场持续低迷，越来越多的迹象表明，原本颇受追捧的商铺投资，如今却已遭遇了寒流。

商业地产投资收益下降

最近，中金标准数据公布的《百城商业营业性用房投资收益指数》显示，2014 年第一季度，86 个城市中，商业地产投资收益下降的城市有 51 个，占比 59.3%;投资收益为负数的城市有21 个，占比24.4%。商业地产一年年化收益率最低的10个城市及收益率分别为：东莞-22.23%、杭州-17.69%、广州-16.80%、珠海-15.49%、深圳-13.74%、包头-9.32%、上海-9.03%、洛阳-8.53%、秦皇岛-8.28%、佛山-7.74%。电子商务带来的冲击力度取决于这个城市的电子商务发展规模。无一例外，这些城市电子商务均发展得如火如荼。由此来看，江、浙及其他沿海一带城市的商业地产颓势更明显。

在电商的影响下，商业地产受到了大幅冲击。据最新数据显示，2014年男装品牌步森、七匹狼、九牧王、希努尔、报喜鸟等多家业绩全面下滑，有的甚至出现巨额亏损，步森股份第三季度利润同比就下降554.74%！与此同时，这些品牌的实体店也开始加快关门。2014年上半年，七匹狼门店总数净关闭347家、九牧王关闭73家、卡奴迪路关闭53家、希努尔关闭46家。继运动品牌后，男装集体步入寒冬，大型超市也未能幸免。据赢商网统计，2013年沃尔玛在中国关闭了14家门店。

传统的商业布局方式已经被互联网掀翻了。请明星代言、用钱砸广告、再广招商户，这些老套的做法在移动互联网时代早已OUT。有数据显示，截止到2013年底，全国约有近4000家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。面对电商迅猛发展的势头，传统的商铺是否还继续持有投资的价值呢？

三大原因导致商铺收益直线下降

住房“限购令”的影响。2010年，为抑制房价过快上涨，部分一二线城市出台了严格的“限购令”。“限购令”限购的对象是住宅，对于商业用房不限购。部分开发商为规避“限购令”的风险，减少住宅开发，纷纷转向开发商业用房。一般而言，商业地产开发周期为2-3年。

地方政府形象工程。近年来，地方政府官员为了追求政治及经济利益，大搞形象工程。城市综合体作为商业地产的最高形式，是城市的一张名片，受到地方政府追捧，各种五花八门的城市综合体遍地开花。据世联行预测，2015年北上广深等50个城市城市综合体总面积比2013年增长77%。

网购减少了商业地产需求。淘宝、京东等大型网购网站的兴起，深刻影响着商业地产。据商务部《电子商务报告》发布，2013年，我国电子商务交易总额10.5万亿元，5年来翻了两番。其中，网络零售交易额超过1.85万亿元，相当于社会消费品零售总额的比重达7.8%。2013年我国已经超过美国，成为全球最大的网络零售市场，在全球网络零售市场份额中占23.9%。网络购物便捷实惠，对人们尤其是年轻人产生极大的吸引力，这对于大型购物中心及周围商铺冲击最大，其次是市中心商铺，对于社区商铺影响相对小些。

未来商铺更倾向高级体验式服务

有专家指出，跟电商相比，实体零售业租金贵，流通成本高，人力成本高，甚至营销成本都很高，这也直接导致价格上没有优势。虽然实体零售业的份额被电商蚕食瓜分，但这只是一种优势的削弱。在电商冲击下，商业地产的定位应走差异化路线。网购以价格优势抢占了中低端商品业态的市场份额，商业地产就要在中高档商品中扩大优势。

高力国际研究调查了全球50个国家的125个零售物业市场。报告显示，今年全球10大最贵的商铺租金（平方英尺/年），纽约第五大道以3550美元名列首位，第2、3位分别为香港中区皇后大道中和尖沙咀广东道，租金分别达2073美元和2011美元。纽约麦迪逊大道及巴黎香榭丽舍大道的铺租则排行第4和第5位。

在国内，随着政府反腐的持续，奢侈品市场处在严寒之中，部分以中国内地市场为主的国际奢侈品品牌销售出现了大幅下跌。然而在此背景下，上海最有名的奢侈品牌标杆购物中心——恒隆广场的首层租金反而出现上涨。2014年，上海恒隆广场的首层店铺租金水平高居首位，前三季度这一数据均为114元/平方米，是上海唯一租金“破百”的购物中心。有专业人士表示，在奢侈品行业遇冷的大环境下，品牌会选择集中资源，将表现不佳的店铺关闭或减少投入，而加强对最好的店铺投入，恒隆广场因此涨租。

同时，电商可以直接消费，但无法做到现场体验，商业地产项目就必须从服务业态和体验业态中去寻找更多的租金来源。有专家表示，未来商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是房地产公司未来重要的利润增长点。

我们现在经常会在一个大型的商场里看到，除了有大量的餐馆之外，还有4D电影院、健身房、瑜伽馆、美容院，甚至教育培训机构。因此，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。未来的商业体会逐渐过渡到“综合体验模式”，零售在一个商场的比重会大幅下降，餐饮、休闲娱乐又会大幅度提升。

地段， 地段 ，还是地段

选择好的商铺，首先要选择好的地段，“地段，地段，还是地段”仍是商铺投资的首要因素，地段和市场成熟度往往决定着商铺价值的高低。

除了地段，商铺的投资价值还要看区域消费群体的构成，消费力也是商铺投资的核心。最后要看今后会有多少人从店铺门前经过？这些人是走路经过，还是开车经过？这些经过的人有多少会成为你的顾客？希望消费者在购买商铺时，一定要擦亮眼睛，购买具有升值潜力的好产品。